„Analog und digital sinnvoll kombinieren“
Wie schwierig es ist, Großprojekte zu stemmen und im erforderlichen Termin- und Kostenrahmen zu halten, ist in Deutschland leider hinlänglich bekannt. Auch der langanhaltende Immobilienboom und daraus resultierende Engpässe und Preissteigerungen erschweren den Projekterfolg. Zudem verändert der digitale Wandel die Anforderungen an Immobilien, aber auch den Bauprozess selbst. Doch eine erfolgreiche Realisierung von Großprojekten ist durchaus möglich und so manche Schieflage ist absolut vermeidbar.
Politische Zahlen sind Gift
Wer ein Großprojekt angeht, der sollte zunächst eines: Den Fluch der ersten Zahl vermeiden. Zumeist politisch motiviert, machen Kostenschätzungen sehr früh die Runde, die vor allem eines sind: unrealistisch. Doch sie bilden die Grundlage jeder Erwartung. Wer hier vorschnell agiert, wird dafür aktuell sogar noch härter abgestraft. Grund dafür ist die derzeitige Baupreisentwicklung, die Projektkosten enorm in die Höhe treibt. Denn die Nachfrage nach Bauleistungen ist ungebrochen. Die vollen Auftragsbücher treffen auf einen in der Real Estate Branche immer gravierenderen Fachkräftemangel. Während Bauherren früher häufig ein Dutzend oder mehr Angebote erhalten haben, ist es mittlerweile keine Seltenheit, wenn es – wenn überhaupt - nur ein bis zwei Angebote gibt. Je komplexer außerdem die Bauleistungen sind, desto höher ist das Preisniveau.
Auf strategisches Procurement setzen
So folgt daraus nicht nur, Kosten erst dann zu kommunizieren, wenn sie verlässlich sind, sondern sich ebenso intensiv mit der Marktlage auseinanderzusetzen. Beim strategischen Procurement, das wir bei Drees & Sommer für größere Bauprojekte einsetzen, verbinden wir für unsere Kunden frühzeitig unser Marktwissen über Baupreise, Bauabläufe, Firmenkapazitäten oder Angebotsverhalten mit Einkäuferwissen von Profis aus großen Industrieunternehmen. Dem Preisanstieg sollten zudem eine hohe Prozessqualität und Effizienz entgegengesetzt werden. Während der Bauausführung führen die Modularisierung von Bauteilen oder das Anwenden von Lean Construction Management zu erheblichen Zeit- und Kosteneinsparungen. Was die vorangestellte Phase der Planung betrifft, bewährt sich immer mehr die digitale Methode Building Information Modeling (BIM). Grundlage muss eine konkrete Digitalisierungsstrategie sein, die sehr früh mithilfe des digitalen Zwillings des Bauvorhabens Planungsfehler erkennt, Abläufe simuliert und Widersprüche aufdeckt. Das vermeidet sehr viele unnötige Bau- und Betriebskosten. Idealerweise endet die Digitalisierung jedoch nicht mit BIM bei der Planung, sondern umfasst den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.
Mit klarem Anforderungsprofil Ehrenrunden vermeiden
Denn digitalisierte, vernetzte und intelligente Gebäude sind die Zukunft und sie richten den Fokus auf den späteren Nutzer und dessen Bedürfnisse. Noch ist diese Perspektive aber Neuland für die meisten Planer und Architekten. Wer sich aber nicht fragt, was das Gebäude später können soll und hierfür digitale Strukturen und Prozesse nicht von Anfang an einplant und richtig ausbaut, kann sich auf viele kosten- und zeitintensive Ehrenrunden einstellen. Daher ist eine Digitalisierungsstrategie unerlässlich und sie gehört bereits in das Anforderungsprofil. Was dieses betrifft, müssen auch die Organisationsstrukturen des Projekts auf dem Prüfstand stehen. Vor allem eine schlanke Gremienlandschaft ist hier das A und O. Denn auch das smarteste Bauvorhaben führt nirgendwohin, wenn es auf unzählige Schnittstellen, langwierige Abstimmungs- und Genehmigungsverfahren und intransparente Kommunikationswege trifft. Häufig lohnt es sich, die Umsetzung des Großbauvorhabens zum Beispiel in Projektgesellschaften auszulagern und damit klare und kurze Entscheidungswege zu fördern. Kurzum: Die Mischung macht`s – fundiertes Fachwissen und die richtige und sinnvolle Kombination verschiedener analoger und digitaler Methoden und Tools führt auch Großprojekte zum Erfolg.
