Klima, Umwelt und Soziales verbinden

„FreiburgLeben“ und „Seelberg Wohnen“ heißen zwei innerstädtische Wohnquartiere des Siedlungswerks, gemeinnützige Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH Stuttgart. Mit diesen beiden Projekten bewarb sich das Wohnungsunternehmen für das Forschungsprojekt „ImmoKlima – Immobilien- und wohnungswirtschaftliche Strategien und Potenziale zum Klimawandel“, das wiederum Teil des Forschungsprogramms „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“ (ExWoSt) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) war. Beide Quartiere wurden ausgewählt und vom Institut für Stadtplanung und Sozialforschung Weeber+Partner (Stuttgart/Berlin) im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) untersucht.

FreiburgLeben, Freiburg

Der attraktive neue Wohnstandort entstand aus einer gewerblichen Konversionsfläche und liegt fußläufig eine Viertelstunde östlich der Innenstadt am Fuß des bewaldeten Schlossbergs. Neben 125 Wohnungen wurden ein katholisches Kinder- und Jugendheim und eine Kindertagesstätte errichtet. Das Energiekonzept von EGS-plan Stuttgart kombiniert geschickt drei regenerative Energiequellen und versorgt das Quartier über eine eigene Heizzentrale mit einem Nahwärmenetz. Das ganzjährig 10°C warme Wasser eines bereits vorhandenen Brunnens wird mit einer Wärmepumpe auf die notwendige Heizungstemperatur gebracht. Die erforderliche elektrische Antriebsenergie wird durch eine Wasserschnecke im angrenzenden Gewerbekanal erzeugt, und ein Holzpellet-Heizkessel deckt die winterlichen Spitzenlasten ab. Die Fußbodenheizungen können sogar im Sommer noch mit dem Brunnenwasser zur Kühlung genutzt werden. Umsetzung und Bewirtschaftung erfolgen im Contracting durch den regionalen Energieversorger Badenova Wärmeplus GmbH & Co. KG.

SeelbergWohnen, Stuttgart-Bad Cannstatt

Das etwa 1,6 ha große Terrot-Areal der gleichnamigen ehemaligen Strickmaschinenfabrik liegt zentral und bahnhofsnah in einem Viertel mit Blockrandbebauung und hoher Bebauungsdichte. Unter der Prämisse „generationenübergreifendes Wohnen und Arbeiten im Innenstadtquartier“ wurden gemeinsam mit der St. Anna Stiftung Ellwangen 158 Wohnungen, eine Kindertagesstätte mit sechs Gruppen und ein Pflegeheim mit 50 Plätzen errichtet. Die Wohnungen sind teilweise barrierefrei, seniorengerecht und für Wohngemeinschaften geeignet. Für die Wärmeversorgung des gesamten Quartiers konnte sich das Siedlungswerk mit der Stadt Stuttgart über die Nutzung der Wasserwärme des angrenzenden Abwasserkanals vertraglich einigen. Ein Gas-Blockheizkraftwerk erzeugt den benötigten Strom zum Antrieb der Wärmepumpe und deckt den restlichen Wärmebedarf ab. ImmoTherm, ein Tochterunternehmen des Siedlungswerks, ist Betreiber der Anlage.

Projektentwicklung

Die Umsetzung der ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Ziele gelang dem Siedlungswerk durch eine erprobte Strategie von der Projektentwicklung über den Städtebau bis zur technischen und architektonischen Gebäudekonzeption. Die Randbedingungen des jeweiligen Ortes wurden sehr differenziert berücksichtigt und daraus innovative Lösungen entwickelt. Bereits in die ersten Standortanalysen wurden Klima- und Energieaspekte einbezogen, die dann in die städtebauliche Konzeption einfließen konnten. Hochwertige Architektur und ausgewogene Gebäudekonzepte wurden durch Architektenwettbewerbe ermittelt, in denen es teilweise Vorgaben zum Energiekonzept gab und auch Aussagen zu Energieeffizienz und Klimaschutz gefordert wurden. Die jetzt umgesetzten energetischen Standards liegen weit über den gesetzlichen Vorgaben. Soziale Aspekte konnten durch ein breites Wohnungsangebot für möglichst viele Bevölkerungsgruppen verwirklicht werden, das um Dienstleistungsangebote für Altenpflege und Kinderbetreuung ergänzt wurde.

Kooperationen

Soziale und ökologische Ziele lassen sich nicht alleine und schon gar nicht „vom Reißbrett“ aus umsetzen. Das Siedlungswerk geht in der Regel über möglichst alle Projektphasen hinweg vielfältige Kooperationen ein. Die Initiative liegt oft beim Siedlungswerk, so kann es den Prozess steuern. Bei diesen Projekten waren die Kooperationspartner Ackermann & Raff für die Architektur, das Ingenieurbüro EGS-Plan für die Energiekonzepte, in Stuttgart das Tochterunternehmen ImmoTherm als Anlagenbetreiber und die St. Anna Stiftung Ellwangen als Mitinvestor, in Freiburg die Badenova Wärmeplus GmbH & Co. KG als Contractor und der Sozialdienst katholischer Frauen Freiburg als Träger der sozialen Einrichtungen.

Wirtschaftlichkeit

Die Verknüpfung von sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Zielen sollte sowohl für die Vermarktung als auch für die Wohnungseigentümer und -nutzer positiv spürbar werden. Die Strategie ging auf, denn die Nachfrage war sehr hoch. Die geringen Energiekosten spielten dabei mit eine Rolle, für die die besonderen Finanzierungsmodelle und das Energiecontracting verantwortlich waren. Trotz anfänglich hoher Investitionskosten für die aufwendige Anlagentechnik wurde ein ökologisch sinnvolles Energiekonzept mit wirtschaftlicher Tragfähigkeit für alle Beteiligten umgesetzt.

Marktvorteile

Auf der Suche nach Investitionsstandorten sucht das Siedlungswerk in der Regel gezielt in Regionen mit überdurchschnittlichen Vermarktungschancen. Aufgrund des hohen Drucks auf die wenigen interessanten Grundstücke muss sich das Siedlungswerk oft an Investoren-Auswahlverfahren beteiligen. Eigene innovative Energiekonzepte stellen dabei einen zunehmenden Marktvorteil in den Bewerbungen bei den Kommunen dar. Außerdem gestalten erfolgreiche Projekte das Image des Unternehmens mit. Das Forschungsprojekt ImmoKlima gab dem Siedlungswerk den Anstoß, die Unternehmensziele und realisierten Projekte in einer Broschüre gebündelt nach außen zu kommunizieren.

Immobiliennutzer

Im Rahmen des Forschungsprojekts führte das Institut für Stadtplanung und Sozialforschung Weeber+Partner eine schriftliche Befragung in beiden Quartieren durch. Der Rücklauf war sowohl in Stuttgart mit 43% als auch in Freiburg mit 46% erfreulich hoch. Der Blick auf die Immobiliennutzer – Eigentümer und Mieter – zeigte, dass die ökologischen und sozialen Qualitäten gerade in ihrer Kombination mit weiteren Qualitäten einen relativ hohen Stellenwert hatten. Sowohl das Kaufverhalten als auch die Bewertung des Gebrauchswertes wurden von diesen Faktoren mitgeprägt. In Stuttgart lag die Präferenz bei den sozialen Zielen, in Freiburg bei den ökologischen. Letztendlich aber zählten die finanziellen Vorteile höher als die ideellen. Nicht allen Bewohnerinnen und Bewohnern war das spezielle Energiekonzept bekannt. Hier wäre verstärkte Öffentlichkeitsarbeit erforderlich, um einerseits den angestrebten Imagegewinn für das Siedlungswerk zu generieren, andererseits um das Nutzerverhalten auf die Erfordernisse der Technik abzustimmen. Eine besondere Erkenntnis der Nutzer-

befragung war, dass das Freiburger Projekt von einer relativ großen Gruppe älterer Eigentümer gezielt ausgesucht wurde, um vom eigenen Haus in eine Eigentumswohnung im Stadtzentrum umzuziehen.

Fazit

Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft hat für das Erreichen der Klimaziele der Bundesregierung eine außerordentlich große Bedeutung, sowohl im Neubau als auch in der Sanierung. Die Zusammenarbeit zwischen Stadt und Immobilienwirtschaft ist keine Selbstverständlichkeit. Nicht zuletzt sind die stark unterschiedlichen Akteurslogiken von Bedeutung. Die Projektforschung hat die unterschiedlichen Akteure – teils erstmals – zum „Runden Tisch Klimaanpassung“ zusammengebracht. Ein gemeinsamer Nutzen entsteht auch bei Strategien auf Quartiersebene. Hier sind die Wohnungsunternehmen wichtige Kooperationspartner bei der energetischen Stadtsanierung, denn in großen Beständen lassen sich hohe Energieeinsparungen erreichen und am ehesten zusammenhängende Wärmenetze mit regenerativen Energien entwickeln.

Die Studie „Immobilien- und wohnungswirtschaftliche Strategien und Potenziale zum Klimawandel – Klima, Umwelt und Soziales im Leitbild des Siedlungswerks Stuttgart“ steht unter dem Suchbegriff „BMVBS-Online-Publikation, Nr. 23/2012“ auf der Homepage des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zum Download zur Verfügung.

Weitere Informationen zu den Projekten:

http://www.weeberpartner.de/de/

immoklima