Gewobau Rüsselsheim: Wirtschaftlich stark trotz schwierigem Umfeld
22.12.2023Die gewobau Rüsselsheim (www.gewobau-online.de) ist, wie es heißt, wirtschaftlich stark und gesund. Im Geschäftsjahr 2022 erzielte das städtische Wohnungsunternehmen einen Gewinn von 6,9 Mio. Euro, den bisher höchsten in der nun 69-jährigen Geschichte.
Die Eigenkapitalquote der gewobau ist in den vergangenen sechs Jahren gestiegen von 26,01 auf 27,96 Prozent im Geschäftsjahr 2022. Diese betriebswirtschaftliche Kennzahl beschreibt das Verhältnis von Eigen- zu Gesamtkapital und gibt damit Aufschluss über die Kapitalstruktur des Unternehmens und eine Einschätzung über die Bonität. In bestandshaltenden Unternehmen wie der gewobau liegt die durchschnittliche Eigenkapitalquote bei mindestens 20 Prozent. Die Deutsche Bundesbank bestätigte mit einem Testat zum wiederholten Male die Notenbankfähigkeit. Diese Bestätigung ist die Grundvoraussetzung, um auf dem Kapitalmarkt entsprechende Kredite für Investitionen zu erhalten.
Steigende Investitionen
Die Investitionen in den Neubau von Wohnungen, Modernisierungsmaßnahmen und vor allem in die energetischen Sanierungen mit Blick auf die von der Bundesregierung beschlossene Klimaneutralität bis 2045 sind in den letzten sechs Jahren ebenfalls angestiegen und werden künftig eine große Herausforderung an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens darstellen.
Im Geschäftsjahr 2018 betrug die Investitionssumme für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung 31,1 Mio. Euro. Im Geschäftsjahr 2022 waren es 43,9 Mio. Euro, also nochmals 25 Prozent mehr als zuvor und für das laufende Jahr 2023 sind sogar 56,8 Mio. Euro an Investitionen geplant. Insgesamt hat die gewobau somit in den letzten sechs Jahren 217,7 Mio. Euro in das Wohnen in Rüsselsheim investiert, weitere 195 Mio. Euro sind bis zum Jahr 2027 vorgesehen.
Dabei entfallen künftig auf den Neubau 78,3 Mio. Euro. Für Großmodernisierungsmaßnahmen und die energetische Sanierung im Bestand sind 111,5 Mio. Euro eingeplant. In der Instandhaltung geht die gewobau bis 2027 von jährlichen Kosten von 11,4 Mio. bis 12,4 Mio. Euro aus, unter anderem für die Dämmung des gesamten Heizungsbestandes, für Sonderprogramme und Schutzmaßnahmen, für Aufzugsanlagen und die Begrünung von Fassaden und für Maßnahmen zur Biodiversität.
300 neue Wohnungen geschaffen
Mit den bisherigen Investitionen hat die gewobau seit 2018 rund 300 neue Wohnungen, zwei neue Kindertagesstätten, drei Parkdecks, davon zwei besonders nachhaltige Holzparkdecks und zwei neue Tiefgaragen für 91 Parkplätze in der Innenstadt geschaffen. Aktuell umfasst der Wohnungsbestand 6.521 Wohnungen (davon 2.015 öffentlich gefördert, also gut 31 Prozent), im Jahr 2018 waren es noch 6.390 Wohnungen. Bis 2027 werden es mit den geplanten Investitionen, die der Aufsichtsrat schon beschlossen hat, 6.725 Wohnungen sein. Ein sichtbares Zeichen dafür, dass Rüsselsheim am Main stetig wächst und sich auch städtebaulich weiterentwickelt.
Seit Jahren geringster Leerstand
Der Leerstand ist über die Jahre hinweg äußerst gering, mangels Nachmieter stehen jährlich nur zwei Wohnungen leer, das entspricht 0,3 Prozent ist also eigentlich Vollvermietung. Rund 400 Kündigungen verzeichnet das Unternehmen pro Jahr, 404 waren es im Geschäftsjahr 2022. Von den kündigenden Mieter*innen zogen 21,78 Prozent wieder in eine gewobau-Wohnung ein.
Auswirkungen der Energiekrise gemeistert
Die Investitionen richten sich aber nicht nur am Neubau aus. Die Geschehnisse der letzten Jahre (Corona-Pandemie und russischer Angriffskrieg auf die Ukraine) und die damit einhergehende Energiekrise erforderten bei der gewobau zusätzliche Sparmaßnahmen. Von den 217 Mio. Euro Investitionen betreffen rund 70 Mio. Großmodernisierungen und energetische Sanierungen im Bestand. Auf diese Weise ist es gelungen, bis einschließlich diesen Jahres rund 800 weitere Wohnungen des Bestandes zu dämmen und energetisch zu ertüchtigen. Aktuell sind mehr als 57 Prozent der Wohnungen gedämmt.
In der mittelfristigen Planungen ist vorgesehen, bis 2031/33 weitere Wohnungsbestände energetisch zu sanieren. Allein 2023 hat die gewobau mehr als 200 Wohnungen modernisiert und saniert, von 2018 bis heute waren es knapp 700 Wohnungen.
Seit vier Jahren erstellt die gewobau eine tiefergehende CO2-Bilanz für ihre Haus- und Wohnungsbestände, das Verwaltungsgebäude und den Fuhrpark. Diese zeigt, dass die Gesamtemissionen (klimabereinigt) gesunken sind um rund 11,7 Prozent von 13.471 Tonnen CO2 im Jahr 2019 auf 11.900 Tonnen in 2021. Im Jahr 2022 sind sie wieder gestiegen auf 12.634 Tonnen, aufgrund der bisher höchsten Anpassung des Klimabereinigungsfaktors seit Anfang der Bilanzierungen. Die tatsächlichen (nicht klimabereinigten Emissionen) konnten jedoch auch im Jahr 2022 um knapp 8,1 Prozent von 10.178 auf 9.358 Tonnen CO2 gesenkt werden.
Die Baupreise sind in den letzten sechs Jahren förmlich explodiert. Einzelne Gewerke verteuerten sich um mehr als 180 Prozent, zwischenzeitlich waren und sind einzelne Baumaterialien wie Beton, Holz gar nicht oder nur verzögert lieferbar. Inzwischen kostet der Quadratmeter Wohnfläche in der Erstellung 3.800 bis 4.500 Euro.
Nur moderater Anstieg der Mieten
Die Mietpreise der gewobau sind dagegen nur sehr maßvoll angestiegen. Der Mietpreis über alle Wohnungsbestände der gewobau betrug im Jahr 2018 im Durchschnitt 6,33 Euro/Quadratmeter und Monat, derzeit liegt er bei 7,39 € pro Quadratmeter und Monat.
Bei den Miet-Nebenkosten sieht das anders aus. Hier schlagen die gestiegenen Lebenshaltungs-, vor allem aber die stark gestiegenen Energie- und Arbeitskosten der letzten Jahre zu Buche. Dennoch ist es der gewobau gelungen durch Vertragsverhandlungen mit Kooperationspartnern, einem mittelfristig vorausschauenden Energieeinkauf und vielfältigen Maßnahmen zur Energieeinsparung, die Nebenkosten weitgehend stabil zu halten. Musste ein Miethaushalt im Jahr 2018/2019 noch im Durchschnitt Nebenkosten in Höhe von 2,70 Euro pro Quadratmeter und Monat aufwenden, waren es im Jahr 2022 durchschnittlich 2,83 Euro/Quadratmeter und Monat.
Anzahl der Mitarbeiter*innen bleibt konstant
Die Anzahl der Mitarbeiter*innen hat sich im Zeitraum von 2018 bis heute nur wenig verändert. Aktuell sind 108 Mitarbeiter*innen tätig, davon 33 Beschäftigte in Teilzeit. Das Unternehmen bildet derzeit drei Auszubildende zu Immobilienkaufleuten aus.
Stabile Basis für eine erfolgreiche Zukunft
Während der vergangenen sechs Jahre konnte die gewobau den wirtschaftlichen Erfolg sichern und ausbauen: Im Jahr 2018 betrug der Jahresüberschuss 5,5 Mio. Euro und in den Folgejahren 5,7 (2019), 5,3 (2020), 5,9 (2021) und 6,9 Mio. Euro (2022). Für das laufende Jahr 2023 wird ein Ergebnis von ca. 6,5 Mio. Euro erwartet. Der Aufsichtsrat hat die jährlichen Gewinne in die sogenannte Bauerneuerungsrücklage einstellen lassen. Diese umfasst nun bis zum Jahr 2023 insgesamt 75 Mio. Euro. Damit ist das Unternehmen für die Zukunft gewappnet.
