Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin: Steigende Angebotsmieten trotz leichten Bevölkerungsrückgangs

Die Angebotsmieten in Berlin sind im Mittel 2021 erneut gestiegen, um ca. 4 Prozent auf 10,55 Euro pro m². Das geht aus dem Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB, www.ibb.de) hervor. Im Jahr zuvor waren sie aufgrund des Mietendeckels, der im April 2021 für unwirksam erklärt wurde, auf 10,14 Euro pro m² gesunken. Nicht wieder erhöht hat sich die Anzahl der inserierten Mietwohnungen. Sie bleibt auf dem Niveau wie zu Zeiten des Mietendeckels. Auch die Zahl der Umwandlungen von Miet- zu Eigentumswohnungen ist in Berlin deutlich auf 19.408 gestiegen.

Der Blick über den Stadtrand verdeutlicht die zunehmende Anspannung in der Metropolregion: Auch das Umland wies bei den Angebotsmieten einen Median von 10,51 Euro pro m² auf. In den letzten Jahren sind die Gemeinden um Berlin vermehrt zum attraktiven Wohnort – auch für Berliner:innen – geworden.

Dem gegenüber steht, dass Berlin erstmalig seit der Jahrtausendwende an Bevölkerung verloren hat. In der Corona-Pandemie sank die Bevölkerung in Berlin 2020 um 5.403 Personen. Insbesondere zogen weniger junge Erwachsene aus dem Ausland und aus den anderen Bundesländern in die Bundeshauptstadt. Der Bevölkerungsstand lag 2020 bei 3.664.088 Personen. Der ausgebliebene Bevölkerungsgewinn kann sich – zumindest als temporärer Effekt – dämpfend auf die Nachfrage am Wohnungsmarkt auswirken.

Ungebremste Kaufpreisdynamik

Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime steigen wie in den Vorjahren weiter an. 2021 wurden Eigentumswohnungen für im Mittel 5.416 Euro pro m² angeboten. Bezirklich zeigten sich hierbei erneut teils drastische Unterschiede. Neubauobjekte waren deutlich teurer als der Bestand, auf den jedoch der überwiegende Anteil der Inserate entfiel. Eigenheime spielen in Berlin nur eine untergeordnete Rolle. Im Mittel mussten Haushalte 2021 rund 660.000 Euro für ihren Traum vom Eigenheim einplanen.

Neubauaktivitäten leicht ausgebremst

Strukturell wirkten sich insbesondere der zurückgegangene Neubau und das gestiegene Umwandlungsgeschehen auf den Wohnungsbestand aus. Erstmals seit elf Jahren konnte die jährliche Zahl der Fertigstellungen 2020 nicht gesteigert werden. Mit 16.337 realisierten Wohnungen wurde ein Rückgang um 2.662 Wohnungen zum Vorjahr festgestellt. Möglicherweise spielten hier Verzögerungen aufgrund der Pandemie sowie die überlasteten Kapazitäten der Baubranche eine Rolle. Das Auftragsvolumen des Bauhauptgewerbes lag 2021 bei 1,7 Mrd. Euro – dem höchsten Wert seit 20 Jahren.

Klimaschutzmaßnahmen beeinflussen die Wohnkosten

Dringlicher denn je gilt es, durch Maßnahmen im Bereich Klimaschutz den Berliner Wohngebäudebestand einer Transformation zu unterziehen und CO₂-Emissionen zu reduzieren. Damit gehen große Herausforderungen in Bezug auf Umsetzbarkeit, Kostendimensionen und Bezahlbarkeit bei einem zeitgleich angespannten Wohnungsmarkt einher. Um den Klimaschutz für Wohngebäude im Kontext der Bezahlbarkeit für Miethaushalte umzusetzen, gibt es mehrere mögliche Stellschrauben: die Energieversorgung im Allgemeinen, eine effizientere Gebäudehülle, eine effizient gestaltete Haustechnik und nicht zuletzt das Verhalten der Nutzer:innen. Laufen diese Stellschrauben Hand in Hand, ist eine klimaneutrale Transformation des Wohngebäudebestandes möglich.