Mit der Nachfrage nach Miet- und WEG-Verwaltern steigt auch das Honorar

Die Immobilienverwaltungen von Wohnungseigentum in Deutschland haben aufgrund immer neuer gesetzlicher Vorgaben vor allem für die energetische Modernisierung von Gebäuden mehr Aufgaben zu bewältigen denn je. Dies schlägt sich in den Verwalterhonoraren nieder, die neu abgeschlossen werden, wie die erstmals ermittelten Basissätze für Neuverträge zeigen, die die Sätze der Bestandsverträge aus den Vorjahren übersteigen. Viele Verwalter decken auch durch ein gesondertes Entgelt für Zusatzleistungen ihren finanziellen Mehraufwand. Dies sind zwei Ergebnisse der neuen Verwalterentgeltstudie des CRES – Center for Real Estate Studies in Freiburg, die die Auftraggeber BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter (www.bvi-verwalter.de), Immobilienverband Deutschland IVD (www.ivd.net) und die DIA Deutsche Immobilien-Akademie im Januar 2025 vorgestellt haben.

Die Studie, die die Untersuchung des Vorjahres fortsetzt, zeichnet die Entwicklung der Verwalterentgelte nach: von der WEG- und Mietverwaltung bis zu gewerblichen Immobilien. Das CRES hat im Auftrag des IVD, der DIA und des BVI mehrere Hundert führende Unternehmen der Wohnungswirtschaft befragt und die Daten wissenschaftlich aufbereitet und ausgewertet.

Höhere Basissätze

Laut Studie zahlen Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Verwaltern je nach Größe und Lage des Objekts bei Neuabschlüssen derzeit zwischen 27,37 Euro und 41,65 Euro brutto je Einheit und Monat. Damit sind die Basissätze in der WEG-Verwaltung bei Neuabschlüssen im Vergleich mit dem Jahr 2023 bei Bestandsverträgen um durchschnittlich rund vier Euro höher. Etwas stärker fällt die Erhöhung in der Mietverwaltung mit durchschnittlich rund 5,50 Euro aus. „Diese moderaten Kostensteigerungen stehen jedoch angesichts der Inflation und der deutlich gestiegenen Personalkosten aufgrund des Fachkräftemangels in keinem Verhältnis zum Mehraufwand der Verwalter durch Zusatzaufgaben wie die Modernisierung des Gebäudebestands im Zeichen der Energiewende“, erklärt Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle.

Anstieg der vergüteten Sonderleistungen

Deutlich zugenommen hat die Zahl der Verwalter, die Sonderleistungen abrechnen. So ist bei 98 Prozent der WEG-Verwaltungen die Vergütung außerordentlicher Eigentümerversammlungen üblich (Vorjahr: 90 Prozent). Auch dass die Betreuung baulicher Maßnahmen als Sonderleistung abgerechnet werden, ist bei 19 von 20 Befragten die Regel. Dazu gehören energetische Sanierungen, die erhebliche personelle und zeitliche Ressourcen binden. Die Begleitung dieser baulichen Maßnahmen lassen sich Verwalter für gewöhnlich mit rund drei bis fünf Prozent der Auftragssumme sondervergüten, sobald diese 5.000 Euro übersteigen.

Trend zur Verwaltung größerer Liegenschaften

Der Trend aus den Vorjahren, dass es für kleinere Objekte immer schwieriger wird, eine Hausverwaltung zu finden, setzt sich fort und findet eine wesentliche Ursache in den Fixkosten für Abrechnung und Betreuung. Nach der Studie sind in der WEG-Verwaltung kleinere Liegenschaften um durchschnittlich 50 Prozent, in der Mietverwaltung um durchschnittlich 40 Prozent teurer als größere Liegenschaften. Kostendeckend ist die Verwaltung von Liegenschaften ausweislich der Studie ohnehin erst ab acht bis neun Einheiten je Objekt.

Für kleinere Eigentümergemeinschaften erschwerend hinzu kommt, dass rund die Hälfte der Befragten angibt, sich von kleineren Objekten zugunsten von größeren trennen zu wollen. Wölfle: „Wenn kleine Eigentümergemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten einen qualifizierten Verwalter finden und an sich binden wollen, müssen sie sich auf einen monatlichen Basissatz von bis zu 48 Euro pro Einheit beziehungsweise auf eine Mindestpauschale für das Gesamtobjekt in Höhe von 480 Euro einstellen.“

Gestiegene Arbeitsauslastung

88 Prozent der Verwalter sehen ihre Arbeitsauslastung als mittelhoch bis sehr hoch an. Das ist noch einmal ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr und im Vergleich mit dem Jahr 2021 eine deutliche Steigerung um zehn Prozentpunkte. Eine Rolle spielen dürfte das wachsende Arbeitsspektrum mit immer anspruchsvolleren Tätigkeiten, die die Konsultation externer Fachleute ebenso erforderlich machen wie die eigene Fortbildung in immer neuen Feldern des Gebäudemanagements, wie zum Beispiel jüngst bei der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes.

„Hinzu kommen enge Fristen bei neuen Verordnungen und Gesetzen sowie weitere Vorgaben des Gesetzgebers, die eine umfassende juristische, technische und kaufmännische Schulung oder sogar Umstellung administrativer Prozesse im Büro erfordern, zum Beispiel bei der Vorbereitung und der Umsetzung der Pflicht zu E-Rechnung“, erklärt Thomas Meier, Präsident des Verwalterverbandes BVI, der die Verwalterentgeltstudie mitbeauftragt hat.

Markus Jugan, Vizepräsident des Immobilienverband Deutschland IVD, ergänzt: “Trotz der gestiegenen Anforderungen und der hohen Auslastung hat sich der Anteil der Verwaltungen erhöht, die wachsen wollen: Waren 2023 noch 28 Prozent an weiteren Objekten interessiert, sind es 2024 schon 44 Prozent. Eine Reduzierung ihres Bestands streben lediglich 18 Prozent der Befragten an. Das spricht für die hohe Qualifizierung und die zunehmende Effizienzsteigerung in den Verwalterbetrieben und ist eine gute Nachricht für alle Eigentümer und Vermieter.“