Mülheimer Wohnungsmarkt: Baukosten und Grundstückspreise befeuern Wohnungsmieten

Die Mülheimer Wohnungsbau (MWB, www.mwb.info) ist vorerst gut durch die Zeit der Coronakrise gekommen. Zum Sommer 2021 hat sich die Genossenschaft mit der eigenen Position auf dem Mülheimer Wohnungsmarkt befasst. Die Zahlen sind deutlich: Die MWB wirkt mit niedrigen Mieten auch weiterhin preisdämpfend, und kämpft doch mit den gleichen Herausforderungen wie anderen Akteure. 

Die Mietschulden ihrer Wohnungsmieter haben sich auch in der Zeit der Krise nur schwach erhöht. Die MWB hatte schon früh zugesichert, dass kein Mieter der Genossenschaft aufgrund von Verdienstausfällen seine Wohnung verlieren werde. „Die Gründungsidee einer Wohnungsbaugenossenschaft ist gegenseitige Hilfe und Unterstützung, gerade in Krisenzeiten. Ich denke, dass wir dem gerecht geworden sind“, sagt der Vorstandsvorsitzende Frank Esser. „Wir haben aber auch festgestellt, dass es den Mitgliedern wichtig war, ihren Verpflichtungen weiter nachzukommen. Mir sind keine Fälle bekannt, in denen jemand versucht hätte, unser Entgegenkommen auszunutzen.“

Der Leerstand bei der Genossenschaft bleibt weiterhin sehr niedrig und betrug zum 31. Dezember 2020 lediglich 1,52 Prozent. Für die MWB ist das positiv, doch Marc Peters, Prokurist und Leiter der Abteilung Wohnen und Bewirtschaften, sagt auch: „Es zeigt, wie angespannt der Mülheimer Wohnungsmarkt ist. Insbesondere kleine, günstige Wohnungen sowie große Wohnungen mit drei oder vier Zimmern werden so stark nachgefragt, dass Interessenten erhebliche Wartezeiten in Kauf nehmen müssen.“

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnraum liegt in Mülheim an der Ruhr bei 6,38 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittliche Kaltmiete der MWB liegt mit 5,84 Euro je Quadratmeter in 2020 zwar weit darunter, sie ist aber ebenfalls gestiegen. 2019 hatte sie noch 5,60 Euro je Quadratmeter betragen.

Marc Peters sagt dazu: „Wir unterliegen den Gesetzen des Marktes, so wie jedes andere Wohnungsunternehmen. Unsere Durchschnittsmiete ist niedrig, weil wir unsere älteren Bestände maßvoll aufwerten. Da, wo wir umfangreich modernisieren, müssen wir die Mieten zwangsläufig auch stärker anheben. Und im Wohnungsneubau müssen wir für frei finanzierte Wohnungen eine Kaltmiete von zumindest 12 Euro einfordern, damit er sich finanzieren lässt.“ So nimmt die Zahl der günstigen Wohnungen auch bei der MWB langsam aber stetig ab. Die Schere zwischen günstigen Wohnungen, die noch nicht modernisiert sind und neuen, teuren Wohnungen geht weiter auseinander.

Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt sind die Baukosten sowie die Grundstückspreise. „Die Bau- und Modernisierungskosten werden von vielen Faktoren beeinflusst, besonders durch die Gesetzgebung auf Bundes- und Landesebene“, sagt dazu Frank Esser. „Von 2000 bis 2020 sind sie um gut 70 Prozent gestiegen.“ Zum Vergleich: Der Anstieg der Lebenshaltungskosten im selben Zeitraum betrug nur rund 33 Prozent.“

Am ehesten könnte die Kommune die Wohnungsmieten beeinflussen, indem sie Grundstücke nicht mehr zu Höchstpreisen abgibt, sondern andere Faktoren stärker in die Entscheidungsfindung mit einbezieht. „Hier hat sich aber nichts geändert“, so Frank Esser. „Die Stadt ist dringend auf zusätzliche Einnahmen angewiesen, dafür haben wir bei der angespannten Finanzlage Verständnis.“ Auf dem neu erworbenen Grundstück am Priesters Hof sei es nun aber unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ausgeschlossen, dass dort auch öffentlich geförderte Wohnungen entstehen könnten. Grundsätzlich bevorzugt die MWB Projekte, bei denen sowohl öffentlich geförderte als auch frei finanzierte Wohnungen entstehen können, wie etwa aktuell beim Neubau von 27 Wohnungen an der Friedhofstraße.

Über 1.000 öffentlich geförderte Wohnungen hat die MWB derzeit in ihren Beständen, doch gut 200 davon werden in den kommenden fünf Jahren fristgerecht aus der Bindung fallen. Weitere 200 folgen in den dann kommenden fünf Jahren. Wie viele neue Wohnungen insgesamt in den kommenden Jahren entstehen können, darüber kann man bei Mülheims Wohnungsbaugenossenschaft keine verlässliche Aussage treffen: „Die Flächen mit Potenzial sind hinlänglich bekannt“, sagt Frank Esser. „Aber wann es etwa auf dem Lindgens-Areal, am Papenbusch oder dem Priesters Hof losgehen kann, das hängt einerseits von unserer internen Abstimmung ab, andererseits auch von den üblichen Prüfungs- und Genehmigungsprozessen durch die Stadt.“ Auch weitere Projekte will die MWB in Mülheim an der Ruhr anstoßen, sofern sich neue Gelegenheiten ergeben.