Einblicke mit Mehrwert

Wohnungsunternehmen und Vermieter stehen in der Pflicht, oder besser: in einer Vielzahl von Pflichten. Dazu gehören etwa die Verkehrssicherungs-, Instandhaltungs- und Sorgfaltspflicht. Mieter verlassen sich darauf, dass der Vermieter und seine Partner, zum Beispiel der Hausmeister, für ein sicheres und gut funktionierendes Haus sorgen. Ob das Heizöl zuneige geht, das Garagentor streikt, ein Wasserrohr im Keller leckt oder ein parkendes Auto die Feuerwehrzufahrt blockiert: Vom Vermieter wird erwartet, dass er alle Probleme schnell erkennt und löst.

Wer seine Pflichten ernst nimmt und zudem eine ausgeprägte Dienstleistungsmentalität hat, müsste die betreuten Gebäude rund um die Uhr im Blick behalten. Zugleich fehlt oft die Zeit für regelmäßige Kontrollgänge, weil die Wohnungswirtschaft unter großem Kostendruck steht und sich in Zeiten des Fachkräftemangels effizienter organisieren muss.

Liegenschaften aus der Ferne überblicken

Zum Glück bietet die Digitalisierung die Möglichkeit, ganze Liegenschaften aus der Ferne zu überblicken: Statt regelmäßig zu den Gebäuden zu fahren, sehen Immobilienprofis künftig auf nur einer Plattform alle relevanten, stets aktuellen Informationen zum Gebäude. Sie erkennen vom Laptop oder Smartphone aus, ob Brandschutztüren geschlossen, Garagentore offen und Parkplätze belegt sind und werden bei Unregelmäßigkeiten automatisch informiert. Diese und weitere Funktionen bieten die Servicemodule Minol Connect Insights, die der Immobiliendienstleister Minol derzeit im Markt einführt. Der Name Insights sagt es schon: Mithilfe von Sensoren und dem Internet der Dinge (IoT) werden Einblicke vermittelt, die Wohnungsunternehmen bisher nur mit einem hohen manuellen Aufwand bekommen konnten. Welche Technologie diese Einblicke ermöglicht und welche Vorteile sie bietet, wird im Folgenden erläutert.

Die Basis: ein Funksystem mit Fernauslesung

Die technische Basis ist das Funksystem Minol Connect, das auf dem Internet der Dinge und speziell auf dem offenen Übertragungsstandard LoRaWAN basiert. Das System vernetzt die Messtechnik für Wärme, Warm- und Kaltwasserverbrauch sowie die Gebäudesensorik und übermittelt die erfassten Daten über ein zentrales Gateway an ein in Deutschland betriebenes und nach dem höchsten Sicherheitsstandard der DIN EN 50600 zertifiziertes Rechenzentrum. Eine solche Fernauslesung der Verbrauchswerte wird übrigens bald in ganz Europa Standard sein: Gemäß der Europäischen Energieeffizienz-Richtlinie (EED) soll es in der EU spätestens 2027 keine manuelle Ablesung mehr geben.

Digitales Ökosystem mit Plattform

Bewohner sollen laut der EED künftig einmal monatlich über ihren Verbrauch informiert werden, um zeitnah zu reagieren und Energie einsparen zu können. Diese laufenden Verbrauchsinformationen für die Hausbewohner, ein Energiemonitoring für den Facility Manager und die Heizkostenabrechnung sind Services rund um das Funksystem, das zu einem kompletten digitalen Ökosystem aufgebaut wird. Durch die Anwendungsplattform erhalten Wohnungsunternehmen und Vermieter Zugang zu diesen Leistungen.

Die Insights als modulare Ergänzung

Die Insights erweitern dieses System um neue Funktionen in den Rubriken Smarte Administration, Smarte Services, Smarter Betrieb und Smarte Sicherheit. Die Grundlage sind Sensoren, die in das Funksystem eingebunden werden. Die Services sind von der zentralen Plattform zugänglich, sodass Nutzer nur eine Lösung für verschiedene Verwaltungsaufgaben brauchen. Mit diesen Modulen können Wohnungsunternehmen und Vermieter folgende Gebäudefunktionen online und damit ohne aufwändige Kontrollgänge überwachen und ihre Prozesse digitalisieren:

Ölstände: In der Regel werden die Füllstände der Öltanks manuell abgelesen. Künftig hat der Immobilienprofi mithilfe von Sensoren Füllstände und Heizölverbräuche sämtlicher Gebäude im Blick. So kann er die Füllmenge zeitsparend kontrollieren und günstige Sammelbestellungen in Auftrag geben.

Leckagen: Ob Rohrbruch, undichte Gebäudehülle oder defekte Waschmaschine: In der Regel wird ein Wasseraustritt erst spät entdeckt. Künftig übermitteln Sensoren ihre Zustandsdaten (nass/trocken) rund um die Uhr. So kann der Vermieter schnell reagieren, bevor ein großer Schaden entsteht.

Heizräume: Ungewöhnliche Zustände in Heizräumen werden derzeit nur zufällig bemerkt, weil diese Räume eher selten betreten werden. Sensoren ermöglichen ein gezieltes Monitoring der Heizräume (Temperatur, Feuchtigkeit, Brandschutztür usw.).

Brandschutztüren: Ob alle Brandschutztüren geschlossen sind, lässt sich ohne moderne Technik nur vor Ort feststellen. Künftig können Brandschutztüren ohne Feststellanlage anhand von Türsensoren aus der Ferne überwacht werden.

Temperatur und Feuchtigkeit: Das Raumklima in Gemeinschaftsräumen ist in der Regel nicht bekannt. Sensoren können Verwalter auf eine zu hohe oder niedrige Temperatur oder Feuchtigkeit aufmerksam machen, das beugt zum Beispiel Schimmel vor und erhält den Gebäudewert. Nach dem gleichen Prinzip ist es möglich, die einzelnen Bewohner per App über das Raumklima ihrer Wohnung zu informieren – natürlich nur bei entsprechender Einwilligung und unter Einhaltung der Datenschutzvorgaben.

Garagentore: Noch werden Vermieter von den Bewohnern darauf aufmerksam gemacht, wenn es Probleme mit dem Garagentor gibt. Künftig lässt sich die Bewegung der Ga­ragentore aus der Ferne rund um die Uhr überwachen. Wohnungsunternehmen können Störungen sofort beheben und Daueröffnungszeiten so einstellen, dass Motor und Mechanik geschont werden.

Parkraum: Wohnungsunternehmen haben heute meist keinen Überblick, wann welche Parkplätze tatsächlich belegt sind. Ein Monitoring-System ändert das, indem es die Parkplatzbelegung rund um die Uhr anzeigt. Das ermöglicht, die Auslastung systematisch über das Jahr auszuwerten, und sorgt dafür, dass der Parkraum optimal genutzt wird.

Feuerlöscher: In großen Wohnhäusern und -anlagen werden Feuerlöscher oft entwendet, sodass eine regelmäßige Kontrolle vor Ort nötig ist. Über das Minol-Portal sehen Verwalter künftig, ob die mit Sensoren ausgestatteten Feuerlöscher an Ort und Stelle sind. So sind die Bewohner im Brandfall besser geschützt.

Feuerwehrzufahrten: Weil Parkplätze fehlen, werden Feuerwehrzufahrten oft zugeparkt. Verwalter müssen die Zufahrten vor Ort kontrollieren oder sich auf Hinweise besorgter Nachbarn verlassen. Künftig übermitteln Sensoren regelmäßig die Information, ob die Feuerwehrzufahrt frei oder blockiert ist. Wohnungsunternehmen ersparen sich regelmäßige Kontrollgänge und können falsch parkende Fahrzeuge schnell abschleppen lassen.

Mehr Informationen unter www.minol.de/connect-insights