Glasfaser-Mikado

Wo stehen wir eigentlich bei der Glasfaserversorgung in den Mietwohnungen?

Christoph Lüthe: In Deutschland sind je nach Marktstudie zwischen 18 bis 20 Prozent der Haushalte an eine sogenannte FTTB-Endleitung angeschlossen, die bis ins Gebäude, in der Regel in den Keller, führt. Jedoch ist in sehr vielen dieser Gebäude kein Netz vorhanden, mit dem Endnutzer das volle Leis­tungs­poten­zial von hausex­ternen Glas­faser­lei­tungen voll aus­schöpfen können. Dies betrifft Privatimmobilien und in einem noch stärkeren Umfang Mietwohnungen. 

Das Problembewusstsein dafür nimmt in der Wohnungswirtschaft langsam zu. So entwickelt sich aufgrund dieser steigenden FTTB-Abdeckung gerade ein neuer Milliardenmarkt mit bis 2030 durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten von 19 %. Die Nachfrage seitens der Wohnungsbaugesellschaften jeder Größe, die eine Glasfaserisierung ihrer Wohneinheiten als wichtiges strategisches Unterscheidungsmerkmal bei der Gewinnung und Bindung von Mietern erkennen, steigt signifikant.

Trifft diese Nachfrage auf ausreichend Kapazitäten bei der Inhouse-Verkabelung?

Christoph Lüthe: Die Situation ist herausfordernd. Denn der Wettbewerb ist bei der Inhouse-Verkabelung stark fragmentiert. Bundesweit gibt es nur einige Dutzend darauf spezialisierte Unternehmen. Hinzu kommen tausende lokale Handwerksbetriebe in einer Größe von einem bis 20 Beschäftigten. Zeitgleich erhöht sich die Nachfrage nach Dienstleistern im Markt enorm, die den FTTH/B Trassenbau mit der Inhouse-Verkabelung bündeln können. 

Denn gerade die Inhouse-Verkabelung ist für viele der im flächendeckenden Glasfaserausbau tätigen Unternehmen und Netzbetreiber ein Thema, dessen Dimension sie bisher nur unzureichend auf dem Schirm haben und häufig nicht selber angehen möchten. Zudem gibt es nur eine sehr überschaubare Anzahl an Akteuren, die in beiden Welten zuhause sind und entsprechende Lösungen und Dienste anbieten können. Ansonsten begegnet uns hier ebenfalls ein massiver Mangel an geschulten Installateuren und Monteuren.

Welche sonstigen Herausforderungen für den Bau von Glasfasernetzen in den Gebäuden sehen Sie?

Christoph Lüthe: Eine wichtige Frage lautet, wie wir den Transfer von Coax zu Glas reibungslos hinbekommen und diesen sogar beschleunigen können. Denn traditionell sind im Wohnungsmarkt die Entscheidungswege der Akteure sehr zeitintensiv. Ohne enge Kooperationen und direkte Unterstützung durch die Wohnungswirtschaft bekommen wir jedoch eine effiziente Ansprache der Mieter einfach nicht hin. 

Ein weiteres Problem sind die unterschiedlichen Altersstrukturen der Liegenschaften. Insbesondere in den Altbeständen fehlen dringend benötigte Dokumentationen und Verlegestandards. Oft sind die Positionen von Leerrohren und Leitungen unbekannt. In Altbeständen kommen so bei den Kosten pro Wohneinheit schnell kleinere bis mittlere vierstellige Beträge zusammen. Spätestens jetzt steht der Eigentümer vor dem Problem, wie die anstehende Aufrüstung bezahlt werden soll.

Die am 1. Dezember 2021 in Kraft getretene TKG-Novelle hat unter anderem das Ziel, mit einem Glasfaserbereitstellungsentgelt die vollständige Inhouse-Verkabelung mit der Zukunftstechnologie zu beschleunigen. Was sind die Rahmenbedingungen für dieses Entgelt?

Christoph Lüthe: Politisches Ziel der Novelle war die sehr viel schnellere Installation kompletter Glasfasernetze in den Gebäuden. Doch gut gewollt ist nicht immer gut gemacht. Vieles ist hier nicht zu Ende gedacht. Die TKG-Novelle trennt die Leitungsinfrastruktur von der Übertragung von TV-Inhalten. Dieses Entgelt dürfen Fest­netz­betreiber mit Gebäu­deei­gen­tümern verein­baren, wenn sie nach dem 1. Dezember 2021 bis zum Jahres­ende 2027 in deren Immo­bilien erst­malig ein haus­internes komplettes Glas­faser­netz für Gigabitdienste errichten. Ein Bereitstellungsentgelt kann auch unter bestimmten Bedingungen für Infrastrukturen erhoben werden, die im Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurden.

Vermieter können das Entgelt unter bestimmten Voraus­set­zungen und starken Einschränkungen im Rahmen der Betriebs­kos­ten­abrech­nung für fünf und in Ausnahmefällen für neun Jahre mit fünf Euro Brutto umlegen. Gehen Ausgaben über 300 Euro hinaus, müssen diese den Mietern erläutert werden. Zudem sind Mietern mindestens drei Alternativangebote für eine wirtschaftliche Vergleichsmöglichkeit vor dem eigentlichen Ausbau der Glasfaser im Objekt vorzulegen. Darüber hinaus muss Wettbewerbern Zugang zur passiven Netzinfrastruktur sowie den Glasfaserkabeln am Hausübergabepunkt zu transparenten und diskriminierungsfreien Bedingungen und vor allem unentgeltlich gewährt werden.

Wer kommt eigentlich für Kosten nach Ablauf des Bereitstellungszeitraums auf?

Christoph Lüthe: Der Gebäudeeigentümer ist danach für den Netzbetrieb und die Gewährung des Zugangs verantwortlich. In der Praxis wird er bei Störungen und Reparaturen einen geeigneten Dienstleister beauftragen. Seine Pflichten kann er zudem vertraglich auf einen Dritten übertragen.  

Wird das gewünschte Ziel eines beschleunigten Glasfaserausbaus in den Gebäuden damit erreicht?

Christoph Lüthe: In der Praxis schwanken die Aufrüstkosten abhängig von Alter und Struktur der Liegenschaften je Wohneinheit erheblich und können vierstellig werden. Mir fehlt die Vorstellungskraft, welcher Netzbetreiber insbesondere in den Altbeständen kaum oder gar nicht refinanzierbare Glasfasernetze in den Gebäuden errichtet, auf die sein Wettbewerber sofort und kostenlos zugreifen kann. 

Dies ist Glasfaser-Mikado. Wer sich zuerst bewegt und viel Geld investiert, kann rasch der Verlierer sein. Denn er baut einen kostenlosen Zugang für die Konkurrenz mit, die dann ihre Preise und Tarife ganz anders kalkulieren kann als er selbst. Dies dürfte den Ausbau eher entschleunigen, da kaum jemand in Zukunft bereit ist, unter diesen Bedingungen hohe Vorleistungen zu erbringen. Ich befürchte zudem, dass gerade die bisherigen kleineren und mittleren Netzpartner der Wohnungswirtschaft zukünftig bei ihren Banken Bonitätsprobleme bei Investitionen bekommen und sich mittel- bis langfristig ganz aus dem Markt verabschieden müssen.

Welche andere Alternativen hat ein Vermieter?

Christoph Lüthe: Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit. Er kann sich daher auch, ohne das Entgelt und die Umlagemöglichkeit zu nutzen, einen öffentlichen Netzbetreiber suchen und mit diesem einen frei gestaltbaren Vertrag für die Inhouse-Verkabelung und den Netzbetreib schließen. Der Netzbetreiber refinanziert sich dann über Versorgungsverträge mit den Mietern und könnte auch Wettbewerber gegen ein Mitnutzungsentgelt auf seine Infrastrukturen lassen.   

Und es gibt eine weitere interessante Option. Er kann laut TKG das Glasfasernetz selber bauen. Die Investitionskosten lassen sich dann über eine Modernisierungsumlage von bis zu acht Prozent zeitlich unbegrenzt auf die Nettokaltmiete umlegen. Dafür entfällt das Glasfaserbereitstellungsentgelt und muss er den offenen Zugang für Dritte sowie die Wahlfreiheit des Anbieters für den Mieter gewähren. Darüber hinaus könnte er für den Eigenausbau attraktive KfW-Förderprogramme nutzen. Als jahrzehntelanger Partner der WoWi beraten wir Vermieter gerne und übernehmen auch den Ausbau und Betrieb für diese.

In vielen Liegenschaften befinden sich Koaxial- und Kupfernetze, die neben der TV- auch zur Internetversorgung genutzt werden. Haben diese eine Zukunft?

Christoph Lüthe: Die Streichung der mietrechtlichen Umlagefähigkeit der Betriebskosten von Gemeinschaftsantennenanlagen oder von mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlagen für Bestandsimmobilien nach einem Übergangszeitraum ab dem 1. Juli 2024 wurde von vielen Verbänden der Wohnungswirtschaft und Breitbandbranche im Vorfeld aus nachvollziehbaren Gründen weitgehend abgelehnt. Die TKG-Novelle wird jetzt bei diesen Bestandsnetzen für massive Veränderungen sorgen, denn ab diesem Datum müssen jeweils Einzelverträge mit den Mietern geschlossen werden.

Dann wird es spannend. Denn die Kabelnetzbetreiber rüsten ja bereits seit geraumer Zeit ihre Infrastrukturen technologisch in Richtung Gigabitnetze auf. Hier dürfte sich der Preiswettbewerb mit Glasfasernetzbetreibern erheblich intensivieren. Auf Kupfer basierende Vectoringnetze haben in diesem Umfeld keine Zukunft und dürften in Richtung Glasfasernetze aufgerüstet werden. Zudem sollten Vermieter unbedingt im Auge behalten, dass sich die gesamte TV-Welt durch ein geändertes Nutzungsverhalten vor allem der jüngeren Generationen in eine All-IP-Welt wandelt. Letztlich werden die Mieter durch die Wahl ihrer bevorzugten Zugangstechnologie ins Internet entscheiden, wer hier die Nase vorne hat.   

Was würden Sie mit Ihrer langjährigen Erfahrung Vermietern empfehlen?

Christoph Lüthe: Ändern können wir die stark verbraucherorientierte TKG-Novelle nicht. Jetzt gilt es das Beste daraus zu machen. Derzeit kommen viele Telekommunikationsunternehmen mit diversen Angeboten für eine kostenlose Inhouse-Glasfaser auf Vermieter zu und drängen auf rasche Vertragsabschlüsse. Doch momentan besteht noch kein akuter Zeitdruck. Mein dringender Rat an alle Vermieter lautet, keine Schnellschüsse zu unternehmen, sondern sehr strukturiert an das Thema Inhouse-Verkabelung und den Aufbau eines Glasfasernetzes heranzugehen. 

Im ersten Schritt sollte man die bestehenden drei beschriebenen Alternativen intensiv prüfen und analysieren. Dabei können erfahrene Unternehmen wie vitronet beratend helfen, die den Markt kennen, in der Lage sind über den Tellerrand zu schauen und passende Lösungen entwickeln. Allerdings sollte man sich angesichts der überschaubaren fachlichen und personellen Kapazitäten nicht zu viel Zeit dafür lassen. Denn je näher der Termin 1. Juli 2024 rückt, desto mehr Vermieter sind zum Handeln gezwungen.

Herzlichen Dank für das Gespräch.