Novellierte HKVO: Was Verwalter wissen müssen

Eine solche geringinvestive Maßnahme ist die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Die Überlegung seinerzeit bei der Einführung war: Wenn jeder das zahlt, was er verbraucht, wird er bestrebt sein, seinen Verbrauch zu optimieren. Dadurch werden bereits seit Jahrzehnten bis zu 20 Prozent Energieeinsparung realisiert. Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten für weitere Einsparungen durch optimiertes Nutzerverhalten. Deswegen hat der Gesetzgeber die Heizkostenverordnung novelliert. Durch zusätzliche Informationen zum Energieverbrauch sollen Wohnungsnutzer die Chance erhalten, nun noch effizienter mit der zur Verfügung stehenden Energie umgehen.

Heizkostenverordnung – was sind die Kernpunkte?

Künftig müssen Bewohner monatlich über ihren Verbrauch informiert werden. Dadurch sollen sie schneller auf Sparpotenziale aufmerksam werden. Um diese sogenannten Unterjährigen Verbrauchsinformationen (UVI) zu ermöglichen, sind fernablesbare Erfassungsgeräte erforderlich. Alle neu eingebauten Erfassungsgeräte müssen nach Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung dieses Kriterium erfüllen. Bereits installierte Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis Ende 2026 umgerüstet werden.

Für Abrechnungszeiträume beginnend ab 1. Dezember 2021 erhalten die Nutzer unabhängig von der Messausstattung zusätzliche Abrechnungsinformationen (AI). Dazu gehören beispielsweise Angaben zum Anteil der eingesetzten Energieträger und den erhobenen Steuern und Abgaben, Vergleiche mit einem normierten Durchschnittsnutzer und ein witterungsbereinigter Vergleich mit dem vorhergehenden Abrechnungszeitraum.

Weiterhin hat der Gesetzgeber festgelegt, dass Erfassungsgeräte, die ein Jahr nach Inkrafttreten der Verordnung oder später installiert werden, an ein Smart Meter Gateway anbindbar sein müssen. Zudem müssen sie mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein.

Was ist für mich als Verwalter relevant?

Die rechtzeitige Installation fernablesbarer Erfassungsgeräte liegt in der Verantwortung des Vermieters bzw. Verwalters. Für ihn empfiehlt es sich, gemeinsam mit seinem Messdienstleister die Umrüstung zu planen. Sinnvoll ist dabei eine Orientierung an den Eichfristen. Ein vorfristiger Umbau verursacht möglicherweise zusätzliche Kosten. Eine verspätete Entscheidung könnte kurz vor Fristende zu einem Auftragsstau und Kapazitätsengpässen führen.

Sind die fernablesbaren Erfassungsgeräte installiert, so liegt es ebenfalls in der Pflicht des Vermieters/Verwalters, dem Nutzer die Unterjährigen Verbrauchsinformationen mitzuteilen. Auch hierbei kann der Messdienstleister unterstützen.

Welche Technik wird benötigt?

Die Aufgabe besteht darin, die Verbrauchsdaten aus den Wohnungen zu ermitteln, aufzubereiten und als Informationen an die Bewohner zurückzusenden. So weit, so theoretisch. In der Praxis benötigt man dafür Erfassungsgeräte, die über Funk kommunizieren. Neben der Erfüllung gesetzlicher Vorgaben sollte der Verwalter dabei vor allem auf die Zuverlässigkeit des einzusetzenden Systems achten, denn ausgefallene oder nicht erreichbare Geräte verursachen Mehraufwand.

Für die Mitteilung der Monatswerte an die Bewohner ist eine App in Kombination mit einem Portal der eleganteste Weg. Die Durchführung kann der Verwalter komplett an seinen Messdienstleister delegieren.

Nutzt der Verwalter bereits eine eigene Softwarelösung, um mit den Bewohnern zu kommunizieren, kann er die Verbrauchswerte natürlich auch darüber weiterleiten. Voraussetzung in diesem Fall ist eine passende Schnittstelle, beispielsweise nach dem ARGE[1]-Standard, um die Verbrauchsdaten, die der Messdienstleister zuvor ausgelesen hat, zu empfangen. Der Vollständigkeit halber seien an dieser Stelle noch die Übermittlung als PDF bzw. auf Papier erwähnt, die jedoch aufgrund des hohen Aufwands und der entstehenden Kosten und Umweltbelastungen nicht empfehlenswert sind.

Welche Fallstricke muss ich beachten?

Die größte Herausforderung im Zusammenhang mit den Unterjährigen Verbrauchsinformationen ist die Aktualität der Nutzerdaten. Aus Datenschutzgründen ist zwingend sicherzustellen, dass jeder Nutzer nur seine eigenen Verbrauchsdaten erhält. Dies kann nur funktionieren, wenn die Nutzerdaten jederzeit aktuell sind, indem Ein- und Auszüge rechtzeitig berücksichtigt werden.

Verwalter, die Ein- und Auszüge bereits online über ein Portal an ihren Messdienstleister melden, haben es hier leicht. Für alle anderen könnte die novellierte Heizkostenverordnung der Anlass sein, ab sofort ein Portal zu nutzen. Als Alternative empfiehlt sich ein Webservice, der Nutzerwechsel und Zählerstände automatisch vom Verwaltersystem an den Messdienst überträgt.

Im Übrigen ist zu beachten, dass der Gesetzgeber die Mitteilung der Unterjährigen Verbrauchsinformationen an alle Nutzer zwingend vorschreibt. Aus diesem Grund muss jenen Nutzern, die sich für keinen elektronischen Weg entscheiden, die Information per Post mitgeteilt werden. Neben den hohen Kosten ist dies aber auch aus Umweltgesichtspunkten kontraproduktiv.

Welche Kosten sind zu erwarten?

Wie eingangs beschrieben, sollen die neuen Regelungen der Heizkostenverordnung den Energiebedarf des Immobiliensektors senken – allerdings nicht auf Kosten der Verbraucher. Der Bundesrat hat deshalb der Verordnung eine Überprüfungsklausel hinzugefügt: Nach drei Jahren evaluiert der Gesetzgeber, ob ein Einspareffekt eingetreten ist, der mögliche Zusatzkosten fernablesbarer Erfassungsgeräte überwiegt, sodass die Verbraucher nicht zusätzlich belastet werden.

Was bringt das Ganze?

Der Gesetzgeber erhofft sich durch die Unterjährigen Verbrauchsinformationen CO₂-Einsparungen in einer Größenordnung von 7 bis 15 Prozent. Geschickt geplant, gehen die Vorteile, die die gesetzlich geforderte Technik mit sich bringt, deutlich über reine Energieeinsparungen hinaus. Denn sind beispielsweise Portale für Bewohner und Verwalter erst einmal etabliert, können mit ihrer Hilfe zahlreiche weitere Prozesse optimiert werden – von Terminankündigungen über Schadensmeldungen bis hin zur Einbindung externer Dienstleister.

Und mit der Anbindbarkeit der Submetering-Infrastruktur, also der Erfassungsgeräte in den einzelnen Wohnungen an ein Smart Meter Gateway, entsteht die Möglichkeit, Synergien zwischen verschiedenen Verbrauchssparten zu nutzen. Darüber hinaus kann die hochsichere und hochverfügbare Kommunikationsinfrastruktur des Gateways als Basis für weitere Mehrwertdienste aus den Bereichen Smart Home, Smart Building oder Smart Mobility dienen.

Fazit

Die novellierte Heizkostenverordnung stellt zusätzliche Anforderungen an den Verwalter. Deren Erfüllung steigert nicht nur die Energieeffizienz, sondern fördert die Digitalisierung der Immobilie und macht sie fit für die Zukunft.