Schneller zu mehr bezahlbarem Wohnraum
Zur Förderung der seriellen und modularen Bauweisen stellt die Rahmenvereinbarung „Serielles und modulares Bauen“ des GdW ein wichtiges Instrument dar. Die laufende Evaluierung liefert erste Ergebnisse zur Wirksamkeit der Rahmenvereinbarung.
Die Rahmenvereinbarung als Instrument zur Schaffung von Wohnraum
Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, angespannte Wohnungsmärkte durch qualitätsvollen und bezahlbaren Wohnungsneubau langfristig zu entlasten. Insbesondere in Ballungsräumen sowie Groß- und Hochschulstädten mit stark gestiegenen Mieten gilt es, die Wohnraumversorgung im bezahlbaren Mietsegment zu gewährleisten. Als ein Baustein der Wohnraumoffensive von Bund, Ländern und Kommunen soll das serielle und modulare Bauen einen Beitrag zur beschleunigten Schaffung insbesondere von preiswertem Wohnraum leisten. Ein wichtiges Instrument zur Förderung solcher Bauweisen ist die seit Mai 2018 laufende Rahmenvereinbarung „Serielles und modulares Bauen“ des GdW, die von der Bundesregierung unterstützt und mit einer Evaluierung wissenschaftlich begleitet wird.
Status quo Rahmenvereinbarung
Bisher wurden aus der Rahmenvereinbarung 30 Bauvorhaben mit rund 1.700 Wohneinheiten beauftragt (Stand: Dezember 2021). Die Bauvorhaben liegen vorrangig in den Ballungsräumen, ein Großteil davon in Berlin, aber auch im Großraum Frankfurt und Stuttgart. Der weit überwiegende Teil der Bauvorhaben ist von kommunalen bzw. öffentlichen Wohnungsunternehmen in Auftrag gegeben worden. Bei der Mehrzahl der Bauvorhaben, zu denen bis dato die Befragungsantworten eingegangen waren, liegt das Mietenniveau zwischen 6,80 Euro pro m² und 10,50 Euro pro m². Berücksichtigt man, dass aufgrund der Höhe der Gestehungskosten im freifinanzierten Wohnungsbau – unabhängig vom regionalen Wohnungsmarkt und der Lage innerhalb eines Stadtgebietes – Nettokaltmieten von 11,00 Euro/m² an aufwärts und häufig in einer Spanne von 12 bis 14 Euro/m² Wfl. angesetzt werden, so zeichnet sich die Tendenz ab, dass die Wohnungen eher im öffentlich geförderten Preissegment bzw. für den Neubau im günstigen Preissegment angeboten werden. Sollte sich diese Beobachtung während der Restlaufzeit der Vereinbarung bis Mai 2023 bestätigen, so wird dadurch ein Beitrag geleistet, um rasch bezahlbaren Wohnraum in den lokalen Märkten bereit zu stellen. Die Baukosten bewegen sich je nach Anbieter und den Anforderungen des Wohnungsunternehmens zwischen 2.396 Euro pro m² bis 3.647 Euro pro m². Rückmeldungen zu abgerechneten Baukosten liegen noch nicht vollständig vor und sind sehr heterogen. Die weitere Evaluierung wird dazu Ergebnisse liefern.
Einschätzungen aus Sicht der Akteure
Ein Großteil der befragten Wohnungsunternehmen gab an, bisher noch keine Erfahrungen mit seriellem und modularem Bauen gesammelt zu haben und zum ersten Mal ein Bauvorhaben mit diesen Bauweisen umgesetzt zu haben, da die Rahmenvereinbarung des GdW deren Interesse geweckt hat. Hinsichtlich des Verfahrens der Rahmenvereinbarung wurde die Zeit- und auch Kostenersparnis durch die weggefallene EU-weite Ausschreibung vereinzelt als Vorteil gesehen. Der nachgelagerte Miniwettbewerb wird allerdings als eher aufwändig eingeschätzt. Als zentrale Vorteile der Bauweisen werden durch die befragten Wohnungsunternehmen die kurzen Planungs- und Bauzeiten gesehen. Vor allem die kurze Bauzeit von zum Teil nur wenigen Monaten hat hohe Zufriedenheitswerte erzielt. Hingegen stellen standortspezifische Anforderungen oftmals ein Hemmnis für die Bauweisen dar. Ein schwieriger Grundstückszuschnitt, weitere behördlichen Anforderungen und auch die Wünsche des Bauherrn können zu Anpassungen führen, die in der Regel höhere Kosten zur Folge haben. Zur baulichen Qualität der Systembauten haben die Wohnungsunternehmen eher positive Einschätzungen gegeben.
Projektentwickler haben bisher wenige Erfahrungen mit seriellem und modularem Bauen. Sie planen künftig vermehrt Projekte in dieser Bauweise umzusetzen, wobei die preisliche Attraktivität bei größeren Bauvorhaben ein entscheidender Faktor ist. Bislang eignen sich die Bauweisen eher für höher standardisierte Gebäude, wie Hotels und Wohnheime. Für die Umsetzung reiner Wohngebäude fehlt es den befragten Projektentwicklern an hohen Stückzahlen und an mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Systembauten.
Die befragten Kommunen haben grundsätzlich Interesse, Wohnraum im bezahlbaren Mietpreissegment zu schaffen, insofern kann das serielle und modulare Bauen dafür in Frage kommen. Im Genehmigungsverfahren spielt die Bauweise keine Rolle, sondern die Genehmigungsfähigkeit der Bauvorhaben ist entscheidend. Die Typengenehmigung kann das Genehmigungsverfahren beschleunigen, allerdings müssen die Gebäude immer auch im Zusammenhang mit der jeweiligen städtebaulichen Situation geprüft werden. Individualität in der Gestaltung der Systembauten ist für die befragten Kommunen wichtig.
Für die Bauunternehmen stellt die Rahmenvereinbarung gerade ein Mittel zur Markterschließung dar. Dafür haben sie Fertigungsprozesse angepasst oder planen dies und haben vor, weitere Kapazitäten im Wohnungsbau zu schaffen. Für Bauunternehmen ist kritisch, dass Anpassungen an den Systemkonzepten, etwa zur individuellen Gestaltung oder zur Umsetzung kommunaler Aufgaben, meist mit deutlichen Kostensteigerungen verbunden sind, sodass der Vorteil des Einsatzes eines standardisierten Konzeptes eingeschränkt wird. Der Vorteil der Bauweisen liegt aus Sicht der Firmen in der Schnelligkeit, in der kurzen Bauzeit und der hohen baulichen Qualität.
Die Architekten sind meist offen für serielle und modulare Bauweisen, vor allem sehen sie Vorteile in der Kostensicherheit und Termintreue. Vorbehalte gibt es gegenüber der mangelnden Gestaltungsfreiheit und Individualität der Systembauten. Dabei kann ein besseres Verständnis über die Eigenlogik der Bauweisen baukulturelle Aspekte und gesellschaftliche Fragestellungen zusammenführen.
Fazit und Ausblick
Im Gegensatz zum Industriebau stellt das serielle und modulare Bauen im Wohnungsbau bisher ein kleineres Marktsegment dar. Zu Beginn der Legislaturperiode hat sich die neue Bundesregierung für das serielle und modulare Bauen als ein adäquates Instrument zur Schaffung von Wohnraum ausgesprochen. Hinsichtlich der stärkeren Etablierung serieller und modularer Bauweisen und in Auseinandersetzung mit den Potenzialen leistet die Rahmenvereinbarung einen entsprechenden Beitrag. Einer Hochrechnung zufolge werden zum Ende der Laufzeit im Mai 2023 insgesamt 60 Bauvorhaben beauftragt worden sein. Die GdW-Vereinbarung setzt nicht zuletzt dadurch einen Impuls für die Bauweisen im Wohnungsbau.
Angesichts der Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten, ist es wichtig, die Vorzüge der Bauweisen stärker herauszustellen. Die Präzision der ressourcenschonenden Vorfertigung trägt zur höheren Bauqualität bei. Blickt man auf die ökologische Qualität vorgefertigter Gebäude bilden sich über den gesamten Lebenszyklus positive Bilanzierungseffekte ab. Die Vorteile diverser Baustoffe verdeutlichen aus baukultureller Perspektive die potenzielle Flexibilität der Bauweisen und unterstreichen die Möglichkeiten der Markterschließung. Handlungsleitend sind die Erkenntnisse aus der begleitenden Evaluierung, die Sichtweisen der Akteure zusammenzuführen und Bedarfe hinsichtlich der Praxistauglichkeit der Bauweisen respektive der Rahmenvereinbarung zu offenbaren.
Weitere Infos unter ww.bbsr.bund.de
