Urteile: Kündigung eines Wohnraummietvertrags, wirtschaftliche Verwertung, ersatzloser Abriss eines Gebäudes
Kündigung eines Wohnraummietvertrags, wirtschaftliche Verwertung, ersatzloser Abriss eines Gebäudes
BGB § 573 Abs.1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3
a) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von BGH Urt. v. 24. März 2004 VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a).
b) Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19 - (LG Braunschweig)
Zum Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht nicht; die Nettomiete beläuft sich auf monatlich 60 €. Das Badezimmer der Beklagten befindet sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem ansonsten ungenutzten Seitenflügel. Im Haupthaus befindet sich eine weitere vermietete Wohnung.
Mit Anwaltsschreiben vom 23.6.2017 erklärte der Kläger, der Erbe der Liegenschaft geworden war, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte er unter Hinweis auf ein den Beklagten bereits übersandtes Privatgutachten vom 3.6. 2015 aus, der Seitenflügel müsse aus „wirtschaftlichen und statischen Gründen“ abgerissen werden; eine Wiederherstellung sei „nicht ansatzweise darstellbar“. Der Bereich, in dem sich das Badezimmer befinde, sei „sehr baufällig“ und nur „unter erheblichen Gefahren begehbar“.
Während des Rechtstreits am 28.3.2018 und erneut am 14.5.2018 wiederholte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und machte nach zwischenzeitlicher Einholung eines Kostenvoranschlags vom 7.5.2018 geltend, der Anbau eines neuen Badezimmers koste rund 26.000 €; in Anbetracht der geringen Miete trage sich dies wirtschaftlich nicht.
Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.
Anwendung von Wohnraummietrecht bei Weitervermietung von Wohnung
BGB §§ 133, 157, 535, 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2
a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO mwN).
b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind.
BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 - (LG Berlin)
Kein Amtshaftungsanspruch wegen Unwirksamkeit der Hess. Mietenbegrenzungsverordnung
BGB § 556d Abs. 2, § 839
Mietern, die infolge der Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11. 2015 (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30) eine höhere Miete zu entrichten haben, steht gegen das Land Hessen kein Amtshaftungsanspruch zu.
BGH, Urteil vom 28. Januar 2021 - III ZR 25/20 - (OLG Frankfurt am Main)
Zum Sachverhalt:
Die Klägerin begehrt von dem beklagten Land aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen der Unwirksamkeit der von der Landesregierung am 17.11.2015 erlassenen Mietenbegrenzungsverordnung (Hess. Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, GVBl. S. 397; künftig: Mietenbegrenzungsverordnung 2015).
Die Zedenten mieteten beginnend am 15.2.2017 eine 67 qm große Wohnung .... in F. an. Der betreffende Stadtteil ist in der Mietenbegrenzungsverordnung 2015 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d Abs. 2 BGB festgelegt. Die vereinbarte Kaltmiete betrug 11,50 €/qm; ortsüblich waren 7,45 €/qm.
Die Klägerin ist ein registriertes Inkassounternehmen, das sich insbesondere mit der Einziehung von Forderungen befasst, die Wohnungsmietern gegen deren Vermieter wegen der Vereinbarung von Mieten zustehen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigen. Sie hat aus abgetretenem Recht der Zedenten derartige Rückforderungen gegen die Vermieterin gerichtlich vor dem Amtsgericht F. geltend gemacht. In einer Parallelsache entschied das LG F. mit Urt. v. 27.3.2018 (WuM 2018, 276), dass die Mietenbegrenzungsverordnung 2015 unwirksam sei (so inzwischen auch BGH Urt. v. 17.7.2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 14 ff). Daraufhin verkündete die Klägerin dem beklagten Land den Streit. Das Amtsgericht F. wies die Klage wegen Nichtigkeit der Mietenbegrenzungsverordnung ab.
Mit der vorliegenden Teilklage macht die Klägerin gegen das beklagte Land als Schaden der Zedenten geltend, dass diesen bei Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung 2015 ein Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieterin von 221,43 € für die im August 2017 gezahlte Miete zugestanden hätte. Sie hält die Voraussetzungen eines Amtshaftungsanspruchs gemäß § 839 BGB für gegeben. Die Mietenbegrenzungsverordnung 2015 sei unwirksam, weil die vorgeschriebene Begründung fehle, jedenfalls nicht mitveröffentlicht worden sei. Der Erlass der fehlerhaften Verordnung verletze eine dem beklagten Land gegenüber den Zedenten obliegende Amtspflicht.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die von ihm zugelassene Revision der Klägerin.
Modernisierung von Wohnraum, Gleichstellung mit einem Neubau
BGB § 556f Satz 2
1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.
Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.
2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.
a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.
b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.).
3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18 - (LG Berlin)
Zum Sachverhalt:
Die Kläger sind seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 € (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 € vereinbart. Während des Wohnungsleerstands ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vormals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche eingebaut.
Mit Schreiben vom 28.5.2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die - bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 € (= 8,74 €/m2) - zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10 % überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten „Sanierungskosten“, um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung an.
Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzahlung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Betrags von insgesamt 2.253,36 € für die Monate Juni 2016 bis November 2016 nebst Zinsen in Anspruch; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden.
Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
Giebelmauer als gemeinschaftliche Grenzeinrichtung nach Grundstücksteilung, Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand
BGB §§ 921, 922, § 1004 Abs. 1 Satz 1; VVG § 86 Abs. 1
Wird ein Grundstück so geteilt, dass eine Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, auf der neuen Grundstücksgrenze steht, wird die Mauer hierdurch im Zweifel eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB.
Brennt ein an eine gemeinsame Giebelmauer (Nachbarwand) angebautes Gebäude ab, so dass die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand des Nachbargebäudes beeinträchtigt wird, hat der Nachbar einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 analog i.V.m. § 922 Satz 3 BGB gegen den Eigentümer des von dem Brand betroffenen Grundstücks auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand. Ob und gegebenenfalls in welchem Maß die Wand zu dämmen ist, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang sie vor ihrer Freilegung (auch) die Funktion hatte, das Nachbargebäude vor Wärmeverlust zu schützen; dies ist nach den konkreten Umständen bei der Errichtung der Wand bzw. der Teilung des Grundstücks zu beurteilen oder gegebenenfalls nach dem Zustand, den die Wand aufgrund einer gemeinschaftlichen Ertüchtigung durch die Nachbarn zuletzt aufwies.
Der Anspruch des Nachbarn aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 analog i.V.m. § 922 Satz 3 BGB auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der durch einen Brand freigelegten gemeinsamen Giebelwand ist kein Ersatzanspruch i.S.v. § 86 Abs. 1 VVG; er geht nicht auf die Gebäudeversicherung des Nachbarn über, wenn diese den durch den Brand an seinem Gebäude entstandenen Schaden reguliert.
BGH, Urteil vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19 - (OLG Schleswig)
Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer, Inhaltskontrolle
WEG §§ 8, 10 Abs. 2 Satz 2, § 24 Abs. 4; BGB §§ 242, 307
Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.
Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aus.
Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung,
„Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“,
so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam.
BGH, Urteil vom 20. November 2020 - V ZR 196/19 - (LG Nürnberg-Fürth)
Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer, Zustellungsvertreter
WEG § 43 Nr. 2, § 45 Abs. 1
§ 45 Abs. 1 WEG ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist.
BGH, Urteil vom 27. November 2020 - V ZR 67/20 - (LG Bamberg)
