BBSR: Wohnungsmärkte in Deutschland bleiben gespalten
Während der Wohnungsbau in attraktiven Großstädten und deren Umland mit der wachsenden Nachfrage noch nicht Schritt hält und preisgünstige Wohnungen fehlen, ist das Wohnungsangebot in Regionen abseits der Ballungsräume weitaus größer als die Nachfrage. Preisrückgänge, Leerstand und die Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Immobilienbesitzes sind die Folge. Zu diesem Ergebnis kommt der Bericht „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland“, den das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung heute in Berlin vorgestellt hat.
Wie groß die regionalen Unterschiede sind, zeigt vor allem die Schere bei den Wohnungsmieten: Die Spanne bei den durchschnittlichen Neuvertragsmieten reichte im ersten Halbjahr 2016 von 4,24 € je m² in Wunsiedel im Fichtelgebirge bis zu 15,52 € je m² in der Stadt München. Vor allem in einigen großen Städten über 500.000 Einwohner und in kleineren Großstädten steigen die Mieten weiter. Bundesweit legten die Neuvertragsmieten im ersten Halbjahr um 3,2 % zu. Getrieben werden die Mieten durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in wachsenden Städten.
Baufertigstellungen hinken Baugenehmigungen hinter
„Die hohen Baugenehmigungszahlen für das erste Halbjahr 2016 machen deutlich, dass der Markt auf die Wohnungsknappheit mit einer Ausweitung des Angebots reagiert. Angesichts der hohen Preise in den Kernstädten suchen sich immer mehr Bauherren bezahlbarere Alternativen außerhalb der Großstädte“, sagte BBSR-Direktor Harald Herrmann. Nach Auswertungen der Wohnungsmarktexperten legten die Genehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2016 vor allem in den Umlandkreisen der Großstädte gegenüber dem Vorjahreszeitraum überdurchschnittlich zu. Herrmann mahnte aber: „Nicht jede Wohnung, die genehmigt wird, wird am Ende auch gebaut. Die Baugenehmigungen dürften sich erst in zwei bis drei Jahren auch in deutlich höheren Neubauzahlen niederschlagen.“ Im vergangenen Jahr waren 248.000 neue Wohnungen fertiggestellt worden. Der jährliche Neubaubedarf liegt dem Bericht zufolge bei 350.000 bis 400.000 Wohnungen.
Neubauzahlen im geförderten Wohnungsbau legen leicht zu
Der Neubau im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung der Länder gewinnt für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums wieder an Bedeutung, wie aus der BBSR-Studie hervorgeht. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurden im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung der Länder jährlich nur etwa 10.000 Mietwohnungen fertiggestellt. Erst 2014 und 2015 gingen die Zahlen etwas nach oben. 2015 wurden über 14.000 neue Mietwohnungen gefördert. „Es ist positiv, dass der geförderte Wohnungsneubau zuletzt wieder in Schwung gekommen ist“, betonte Herrmann. „Mit der deutlichen Aufstockung der Bundesmittel für die soziale Wohnraumförderung der Länder ist das Ziel verbunden, mehr Mietwohnungen als bisher fertigzustellen.“
Der BBSR-Direktor mahnte angesichts des knappen Baulandes in den wachsenden Groß- und Universitätsstädten an, stärker als bisher den Gebäudebestand in den Blick zu nehmen. Durch Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ließen sich erhebliche Potenziale heben. Auch durch Dachausbauten und -aufstockungen könnten Zehntausende Wohnungen geschaffen werden. Darüber hinaus böten Umwandlungen von Büro- und Verwaltungsbauten und anderen Bauten in Wohngebäude wichtige Möglichkeiten, um mehr Wohnraum im Bestand zu schaffen. Und sie helfen, die Inanspruchnahme von zusätzlichen Flächen für Bauland zu begrenzen.
Als weitere Herausforderung für den Gebäudebestand nennt der Bericht die altersgerechte Anpassung an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft. Schon heute fehlen dem Bericht zufolge bis zu 2 Mio. altersgerechte Wohnungen. Bis 2030 sind zusätzlich etwa 2,9 Mio. altersgerechte Wohnungen mit einem geschätzten Investitionsbedarf von bis zu 50 Mrd. € erforderlich.
