BFW-Konjunkturumfrage: Immobilienwirtschaft noch zuversichtlich aufgrund des Niedrigzinsniveaus
„Entgegen der gedämpften Konjunkturprognose für die deutsche Wirtschaft erwarten die BFW-Unternehmen eine konstant positive Entwicklung bis in das Jahr 2014 hinein“, resümiert Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (www.bfw-bund.de) , über die Ergebnisse der Konjunkturumfrage für das Frühjahr 2013. Danach erwarten rund 67 % der Unternehmen eine gleichbleibende Entwicklung ihrer Geschäftslage bis zum Jahresende 2013, 31 % rechnen mit Verbesserungen und nur zwei % stellen sich auf eine Abkühlung der Geschäftslage ein.
„Was die Immobilienwirtschaft derzeit beflügelt, sind rekordverdächtige Niedrigzinsen. Dies motiviert rund die Hälfte der BFW-Unternehmen, ihre Aktivitäten im Bereich Wohnungsneubau in den Jahren 2013 und 2014 weiter auszubauen. Dieses Konstrukt ist aber gefährdet, sobald die Zinsen wieder steigen und der baupolitische Rahmen nicht entsprechend angepasst wird“, erklärt Rasch und führt weiter aus, dass angesichts der einzuhaltenden energetischen Anforderungen und der anziehenden Grundstückspreise in prosperierenden Lagen der Wohnungsbau auf einem sozialverträglichen Preisniveau bei steigenden Zinsen nicht mehr rentabel sei.
„Insgesamt belegt die Umfrage, was wir im politischen Raum sowie bei Behörden stets fordern. Wenn mehr bezahlbarer Wohnraum in Deutschland geschaffen werden soll, müssen wir baupolitische Rahmenbedingungen vorfinden, die losgelöst von niedrigen Zinsen den Bau von Wohnraum fördern. Dazu gehört, dass Abgaben, wie die Grund- und Grunderwerbsteuern bundesweit wieder auf einen investitionsfreundlichen Satz gesenkt werden, der Verkauf öffentlicher Flächen und Gebäude nicht allein über das Höchstgebot entschieden und Baugenehmigungsverfahren beschleunigt werden. Auch Verschärfungen in der Energieeinsparverordnung wirken sich massiv kostensteigernd aus, die Mieten und Kaufpreise könnten über bessere steuerliche Abschreibungssätze, wie eine Erhöhung der linearen AfA von zwei auf vier % oder eine Abschreibungsmöglichkeit von Sanierungsmaßnahmen reduziert werden“, fasst Rasch das Ergebnis der Konjunkturumfrage 2013 zusammen.
Die Ergebnisse der Konjunkturumfrage im Überblick
Gewinnerwartungen
Für das Jahr 2013 sehen 36 % der BFW-Mitgliedsunternehmen steigende und 44 % gleich bleibende Gewinne. 19 % der BFW-Mitgliedsunternehmen stellen sich auf sinkende Gewinne ein. Insgesamt rechnen 44 % der BFW-Mitgliedsunternehmen mit steigenden Umsätzen, während 12 Prozent sinkende Umsätze befürchten. Weitere 44 % gehen von gleich bleibenden Umsätzen aus.
Beschäftigung
Wahrscheinlich der unsicheren Wirtschaftslage geschuldet, wollen 66 % der BFW-Mitgliedsunternehmen ihren Personalstamm in 2013 nicht erweitern. Weitere Personalaufstockung planen 27 % der BFW-Mitgliedsunternehmen, während bei sieben % der Unternehmen voraussichtlich ein Abbau von Mitarbeitern stattfinden wird.
Preisentwicklung
83 % der BFW-Mitgliedsunternehmen sehen für 2013 eine Steigerung der Kaufpreise für neugebaute Wohnungen, während 16 % konstante Preise erwarten. Allerdings rechnet der Großteil der letzteren Gruppe mit Kostensteigerungen bei Bauland, was wiederum die Endpreise in die Höhe treibt. Denn wer ein teures oder werthaltiges Grundstück erwirbt, wird keine Schlichtwohnungen mit niedrigen Mieten darauf errichten können. 80 % der BFW-Mitgliedsunternehmen stellen sich auf weiter steigende Baulandpreise ein. Ein wichtiger Treiber dieser Entwicklung sind unter anderem die unzureichenden Baulandausweisungen. Viele Kommunen halten Flächen zurück oder vergeben sie an den Meistbietenden anstatt mehr Bauland auszuweisen. In der Folge verteuern sich die Bauvorhaben und auch die Mietpreise steigen. Auf konstante Grundstückspreise vertrauen nur 19 %. Auch bei Bestandswohnungen erwarten 66 % der BFW-Mitgliedsunternehmen steigende Kaufpreise und 32 % rechnen mit konstanten Preisen.
Leerstand
Bei den Mietwohnungen – sowohl bei Neubau als auch im Bestand – herrscht ein klares Bild: Mehr als die Hälfte der BFW-Mitglieder geht von sinkenden Leerstandsquoten aus.
Immobilienfinanzierung
In den vorhergegangenen BFW-Konjunkturumfragen wurden die Finanzierungsbedingungen von den BFW-Mitgliedsunternehmen, die Kredite in Anspruch nehmen, als restriktiv und schwierig bewertet. Auch für die letzten Monate sehen 67 % derer, die Kredite nutzen, keine Änderungen bei den Anforderungen der Kreditvergabe. 27 % empfinden die Kreditvergabe als noch schwieriger als zuvor. Für die nächsten Monate erwarten 24 % der BFW-Mitgliedsunternehmen eine zunehmende Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen trotz niedrigen Zinsniveaus.
Für die nahe Zukunft ist im Auge zu behalten, dass der größte Teil der Finanzierungen im Jahr 2014 ausläuft und somit Anschlussfinanzierungen erfolgen müssen. Allerdings werden die Banken mit Anwendung von Basel III ab 1. Januar 2014 tendenziell weniger langfristige Finanzierungen vergeben, da sie dann den Finanzierungsbetrag auch als Eigenkapital vorhalten müssen. Zusätzlich wird die Immobilienwirtschaft durch das AIFM-Umsetzungsgesetz unter Druck gesetzt. Es ist also nicht verwunderlich, dass die BFW-Mitgliedsunternehmen die Kapitalbeschaffung als eine der vier größten Hürden benennen.
Weitere Hürden
Für die zügige Verwirklichung von Bauprojekten bedarf es unter anderem eines schnelleren Planungs- und Genehmigungsverfahrens. Das Fehlen eines solchen empfinden die BFW-Mitglieder seit mehreren Jahren als das größte Hindernis für ihr geschäftliches Betätigungsfeld. Dieses Problem schließt auch die Kommunikation der Unternehmen mit den zuständigen Behörden ein. Darüber hinaus wird den BFW-Mitgliedsunternehmen durch die sich ständig ändernde Rechtsauffassung und lang andauernde Gesetzgebungsprozesse keine Rechtssicherheit gewährt.
