F+B-Wohn-Index: Steigende Preise für Eigentumswohnungen zeigen anhaltenden Urbanisierungstrend
Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien stieg im 2. Quartal 2017 im Vergleich zum Vorquartal mit leicht abgeschwächter Dynamik um 1 %, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,2 %. Die Wachstumsdynamik der letzten 12 Monate bleibt auf hohem Niveau und bewegt sich nach wie vor oberhalb der allgemeinen Preissteigerung.
Der seit rund fünf Jahren anhaltende weit überdurchschnittliche Preisanstieg von Eigentumswohnungen signalisiert nach Auffassung von F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner einen anhaltenden Trend in die mittleren und größeren Städte, da diese Wohnform typisch sei für urbane Siedlungsformen. „Weiterhin verläuft die Preisentwicklung von Mehrfamilien- bzw. Zinshäusern nach wie vor signifikant unterhalb des bundesweiten Wohn-Index. Hier machen sich die Einzel-Transaktionen in den vielen Mittel- und kleineren Großstädten in der Durchschnittsbetrachtung aller Transaktionen deutlich preismindernd bemerkbar, so dass das hohe Preisniveau der Top-7-Standorte im Bundesdurchschnitt nicht so sichtbar ist“, sagte der F+B-Chef.
Während die Bestandsmieten im Vergleich von Q2/2017 zum Vorquartal leicht um 0,5 % anstiegen, hat sich der Preisanstieg der Neuvertragsmieten mit ebenfalls 0,5 % dem der Bestandsmieten angeglichen. Eigentumswohnungen verteuerten sich aber im gleichen Zeitraum um 1,5 % und Einfamilienhäuser um 1,2 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal 2/2016 übertrafen Eigentumswohnungen mit 7,1 % und Einfamilienhäuser mit 6,1 % den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,2 %.
Preise für einzelne Mehrfamilienhäuser bewegten sich preislich im Vergleich zum Vorquartal mit +0,3 % eher seitwärts, im Jahresvergleich wuchsen sie um 1,4 %. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,4 % bzw. 1,4 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor unterhalb des Anstiegs des Wohn-Index. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex verzeichnete im letzten Jahr einen Anstieg von 1,6 % (Juni 2017).
Bei den aktuell im Vorfeld der Bundestagswahl diskutierten politischen Vorschlägen und Initiativen für neue Förderinstrumente gibt Leutner zu bedenken, dass im Rückblick jedes Förderinstrument – wie auch regulatorische Eingriffe – seine Spuren im Preisgefüge hinterlassen habe. Häufig seien Fördermaßnahmen verpufft, weil sie preistreibend gewirkt haben, wie bei der Eigenheimzulage.
„Andere flächendeckend und damit regional undifferenziert eingesetzten Instrumente wie die Sonder-AfA nach dem Fördergebietsgesetz haben sogar zu erheblichen Fehlanreizen und städtebaulichen Fehlentwicklungen geführt. F+B plädiert deshalb für eine dezidierte Folgenabschätzung jeder Maßnahme, um die positiven Wirkungen zu maximieren, die ‚Nebenwirkungen‘ aber so klein wie möglich zu halten“, erklärte der Marktforscher. Dabei plädiert F+B für eine realistische Erwartungshaltung.
Das komplexe Geflecht zwischen gesetzlichen Regulierungen und Fördermaßnahmen unterschiedlichster staatlicher und halbstaatlicher Institutionen auf allen drei föderalen Ebenen mache eine Wohnungspolitik „aus einem Guss“ faktisch unmöglich. Deshalb haben länderübergreifende Bündnisse für Wohnen auch in der Zukunft eine wichtige Koordinierungsfunktion.
Die Entwicklung im Langfristvergleich
Bei Einfamilienhäusern wuchs der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q2/2017 zu Q2/2012 um 21,9 %, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 7,1 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 28,5 % die MFH deutlich mit 10,3 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahren um 33,5 % und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der 2. Quartale) sogar um 47 %.
Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 10,8 % und in den vergangenen zehn Jahren um 19,4 %. Bestandsmieten entwickelten sich noch etwas moderater um jeweils 5 % (Q2/2017 zu Q2/2012) und 7,4 % (Q2/2017 zu Q2/2007). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der zweiten Quartale um 20,8 % und binnen zehn Jahren um 28,8 %.
Wie stellt sich das Geschehen nun auf der Ebene der einzelnen Städte und Gemeinden dar?
F+B-Wohn-Index: Top-/Flop 50 der Preise und Mieten
Die Rangliste der fünfzig Städte über 25.000 Einwohnern mit den jeweils höchsten und den niedrigsten Mieten und Preisen beschreibt die Entwicklung sowohl im Vergleich von Q2/2017 zu Q1/2017 sowie zu Q2/2016 und bildet auch die entsprechenden lokalen Trends ab. Insgesamt werden auch in dieser Quartalsanalyse z. T. überraschende Verschiebungen in den Rangplätzen sichtbar.
Gerade bei Investments abseits der Top 7-Standorte ist allerdings eine sorgfältige Prüfung der längerfristigen Preis- und Mietentrends erforderlich. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Entwicklung innerhalb der Großstädte sehr unterschiedlich verläuft. Dazu bietet F+B differenzierte Detailanalysen bis auf PLZ- und Gebäudeebene an, ebenso wie eine Datenbank aller 494 deutschen Städte mit einer Wohnbevölkerung über 25.000 Einwohner.
Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen
Kempten (Allgäu), Friedberg (Hessen), Hofheim am Taunus sowie Berlin machten im Jahresvergleich der jeweils zweiten Quartale 2017/2016 mit Steigerungsraten von 17,4 %, 12,9 %, 11,4 % und 10,7 % die größten Preissprünge. Kempten verteidigte damit erneut seinen Spitzenplatz bei den Preissteigerungen von Eigentumswohnungen und rückte damit innerhalb von neun Monaten um 20 Rangplätze und einem Durchschnittspreis von 3.260 €/m² auf Position 21 vor. Damit bleibt die Stadt im Allgäu der Aufsteiger des vergangenen Jahres.
Landsberg am Lech katapultierte sich binnen eines einzigen Quartals von Rang 51 auf Rang 34 und verfügte in Q2/2017 über ein durchschnittliches Preisniveau von 3.020 €/m2. Hofheim am Taunus machte gar 25 Rangplätze gut und tauchte zum ersten Mal in der Liste der Top 50-Standorte auf. 3.060 €/m2 wurden in Q2/17 für die Referenzwohnung aufgerufen.
Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz elf Hamburg (3.800 €/m²). Frankfurt am Main hat sich in Q2/17 auf Platz zwölf (3.740 €/m²) vorgeschoben. Auf Rang 14 folgte Stuttgart (3.620 €/m²). Düsseldorf verharrte auf Platz 24 (3.120 €/m²) und Köln (2.950 €/m²) rutschte auf Rangplatz 38 (von 37).
Die Wachstumsraten zwischen Q2/2017 und Q1/2017 bewegten sich zwischen 0,5 (München) und 1,8 % (Frankfurt), verloren also gegenüber dem letzten F+B-Wohn-Index deutlich an Dynamik. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin lagen mit durchschnittlich 2.800 €/m² nur noch knapp unter dem nächstteuren Top 7-Standort Köln. Die Attraktivität der Bundeshauptstadt spiegelt sich auch in der Preissteigerungsrate zum Vorjahresquartal 2/2017 wider: + 10,7 % (+2,2 % zum Vorquartal 1/2017). (+12,3 % zum Vorjahresquartal, +3,3 % zum Vorquartal). Jetzt auf Rangplatz 57 stehend, dürfte Berlin Ende 2017 in die Top 50 einziehen.
München belegte unangefochten seinen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.870 €. Mit einem Maximalwert von 11.320 € wird neben Hamburg (10.120 €) ein fünfstelliger Wert erreicht. Die sieben Münchner Umlandgemeinden Unterschleißheim (unverändert Platz zwei), Dachau (Platz vier), Olching (Platz fünf), Fürstenfeldbruck (Platz sechs), Freising (Platz neun), Germering (Platz zehn) und Erding (Platz 20) bildeten auch im zweiten Quartal 2017 die Region der teuersten Städte Deutschlands.
Der Brexit macht sich mit überwiegend deutlichen Preissteigerungen in Frankfurt am Main und dessen Umland bemerkbar. Damit spiegelt sich in den Preisen bereits jetzt der Nachfragschub durch die geplante Ansiedlung internationaler Finanzierungsinstitute in der Stadt. Während die Mainmetropole mit einem Jahresplus von 6,0 % wieder den 12. Rangplatz zurückeroberte, verzeichnete Hofheim am Taunus (Rang 29) Preiszuwächse von + 6,6 % zum Vorquartal und + 11,4 % zum Vorjahresquartal.
Bad Homburg v. d. Höhe glänzte mit einem Jahres-Plus von 9,8 % und befand sich und rückte auf dem 19. Rangplatz vor. Bad Homburg übernahm damit die Preisführerschaft im Frankfurter Umland. Oberursel mit nur noch 1,8 % zum Vorjahr (- 3,2 % zum Vorquartal) rutschte auf Platz 27 ab. Friedberg konnte dagegen weitere 15 Rangplätze gut machen (nun Platz 28) und verzeichnete mit einem Plus von 12,9 % im Vergleich zu Q2/16 einen Durchschnittspreis von 3.060 €/m2.
Auffällige Veränderungen im Preisgefüge zeigten z. B. einige Städte in Baden-Württemberg. So büßte Bietigheim-Bissingen neun Rangplätz auf Platz 45 (+1,9 % zum Vorjahresquartal) ein, während Leinfelden-Echterdingen wieder sieben Positionen auf Platz 42 (+ 3,0 % zu Q1/2017). Esslingen am Neckar fiel mittlerweile aus den Top 50. Dagegen rückte Fürth von Platz 56 auf Platz 50 bei einem Jahresplus von 7,3 %.
Rangliste der Neuvertragsmieten
Auch bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 13,20 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen unverändert an der Spitze. Der Mietenanstieg zum Vorjahresquartal entwickelt sich mit + 1,8 % stetig. Das Mietniveau gegenüber dem Vorquartal 1/2017 zog mit + 1,1 % leicht an. Enorm sind hier die Spitzenmieten, die maximal 22,30 €/m² erreichen.
Die Mieten in Frankfurt am Main (11,0 €/m², Rangplatz drei) und Hamburg (10,20 €/m², Rangplatz elf) stiegen im vergangenen Jahr um 1,9 bzw. 1,3 %. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart (Rangplatz fünf) wiesen mit 1,4 % und durchschnittlich 10,50 €/m², in Köln (Rangplatz 21) mit 1,9 % und 9,70 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 26, +1,9 %, 9,60 €/m²) allesamt Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,4 % im Jahresvergleich lagen.
Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch unterhalb der anderen Top-Standorte in Deutschland. Mit 8,20 €/m² für die Standardwohnung kletterte die Hauptstadt um fünf Ränge auf Platz 101. So verzeichneten die Marktmieten in der Hauptstadt im letzten Jahr mit 3,0 % eine erneut signifikante Aufwärtsbewegung, die auch im Vergleich des zweiten Quartals 2017 mit dem ersten Quartal 2017 mit +1,1 % sichtbar war.
Die höchste Mietsteigerung innerhalb der TOP-50-Standorte im Vergleich der beiden Quartale Q2-2017 zu Q1-2017 verzeichnete mit 4,4 % Unterschleißheim bei München, gefolgt von Neu-Isenburg und dem badischen Rheinfelden mit jeweils + 3,0 %. Zittau in Sachsen behielt mit einer Durchschnittsmiete von 4,20 €/m² € von allen knapp 500 untersuchten Städte den Titel als der preiswerteste Wohnstandort Deutschlands. Den größten Preisrückgang in der Liste der Flop-50-Städte musste Saalfeld/Saale hinnehmen (-3,7 % im Vergleich zum Vorquartal). Nordenham fiel um 28 Rangplätze von Platz 420 auf 448 und verzeichnete einen Mietpreisrückgang von – 3,6 % zum Vorquartal.
