Gut gewirtschaftet: Nassauische Heimstätte/Wohnstadt übertrifft mit Jahresergebnis die Erwartungen
Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt hat 2016 ein Jahresergebnis von rund 35 Mio. € erwirtschaftet. Das sind 10,7 Mio. € und damit rund 44 % mehr als im Vorjahr. Mit dem Geschäftsbericht legt die Unternehmensgruppe auch ihren dritten Nachhaltigkeitsbericht vor.
Laut Statistischem Landesamt ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Hessen 2016 im Vergleich zu 2015 um 12,5 % auf 20.021 gestiegen, den besten Wert seit dem Jahr 2000. „Das sind erste Erfolge bei der Bereitstellung dringend benötigten Wohnraums. Wir haben jedoch bis 2020 einen prognostizierten jährlichen Bedarfs von 37.000 neuen Wohnungen allein in Hessen, wir müssen uns also noch weiter anstrengen“, erklärte Stadtentwicklungsministerin Priska Hinz anlässlich der Bilanzpressekonferenz der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt in Wiesbaden.
Deren Jahresergebnis 2016 nannte die Ministerin in ihrer Funktion als Aufsichtsratsvorsitzende „mehr als erfreulich“. „Erfreulich, weil die Nassauische Heimstätte mit einem Plus von 17 % auf aktuell 29,4 Mio. € deutlich zugelegt hat, weil die Wohnstadt bei einem Jahresergebnis von 4,4 Mio. € ein Plus von 19 % verbuchen kann, erfreulich, weil im Rhein-Main-Gebiet wieder richtig viel gebaut wurde und die Voraussetzungen für viele weitere Neubauten geschaffen wurden.
Besonders willkommen sind die erzielten Gewinne natürlich, da sie größtenteils wieder in die Sanierung des Bestandes und die Schaffung neuer Wohnungen investiert werden.“ Die Jahresbilanz zeige ganz deutlich, dass die Nassauische Heimstätte/Wohnstadt – mit rund 60.000 Wohnungen an 118 Standorten das größte hessische Wohnungsunternehmen – genau das tue, was man von ihr erwartet. „Sie schafft bezahlbaren Wohnraum dort, wo er benötigt wird – vor allem in den hessischen Ballungsräumen“, betonte Hinz.
Spagat beim Flächenverbrauch
Die Ministerin machte keinen Hehl daraus, dass dies eine Mammutaufgabe sei. Angesichts des zunehmenden Flächenverbrauchs gelte es, einen immer größer werdenden Spagat zu meistern. „Auf der einen Seite muss neuer Wohnraum geschaffen werden, auf der anderen Seite müssen wir mit den Flächenressourcen auch im ökologischen Interesse verantwortungsvoll und sparsam umgehen.“ Ein besonderes Augenmerk müsse daher auf der Innenentwicklung und baulichen Ergänzung bestehender Strukturen liegen. „Die Nassauische Heimstätte hat das bereits verinnerlicht und immer im Blick, wo eine solche Quartiers-ergänzung möglich ist“, lobte Hinz. „Bestes Beispiel dafür sind die acht Satelliten, die derzeit in Riederwald gebaut werden.“ Dennoch, auch das hob Hinz hervor, müsse angesichts der Wohnungsknappheit gerade im Rhein-Main-Gebiet dringend zusätzliches Bauland generiert werden. In diesem Zusammenhang lobte sie die frisch gegründete Bauland-Offensive.
Eine Milliarde Euro für den Wohnungsbau
Damit die Unternehmensgruppe ihren Auftrag künftig noch erfolgreicher erfüllen kann als bisher, hat das Land Hessen als Hauptgesellschafter im Dezember 2016 eine Kapitalaufstockung von 200 Mio. € beschlossen. „Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt ist auf den Wohnungsmärkten ein wichtiger strategischer Partner für das Land Hessen“, sagte Hinz. „Sie hilft uns, das immer drängender werdende Problem der Wohnungsknappheit in den Griff zu bekommen.“
Mit den 200 Mio. €, die das Land in vier Jahrestranchen überweisen wird, kann die Unternehmensgruppe 60 % mehr Wohnungen bauen. Insgesamt stehen für die nächsten fünf Jahre somit eine Milliarde Euro zur Verfügung. „Mit der Aufstockung des Eigenkapitals können wir in diesem Zeitraum 4.900 Wohnungen bauen“, umriss der Leitende Geschäftsführer Dr. Thomas Hain das ehrgeizige Ziel. 3.800 davon werden Mietwohnungen, ein Großteil gefördert. Die Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung könnten Hain zufolge, trotz der Anstrengungen im Bereich Neubau, auf dem hohen Niveau von über 100 Mio. € jährlich gehalten werden.
Mehr als 2.400 Wohnungen modernisiert und instand gesetzt
Im Geschäftsjahr 2016 hat die Unternehmensgruppe ihr Neubauvolumen gegenüber den Vorjahren noch einmal gesteigert. 668 Wohneinheiten waren im Bau, davon 358 Eigentumswohnungen. Für 864 Wohneinheiten, darunter 53 Eigentumswohnungen, liefen die Planungen. „Das macht summa summarum 1.532 Wohneinheiten in Bau und Planung“, fasste Hain zusammen. „Das ist eine stolze Bilanz und zeugt von der tollen Arbeit und der hohen Einsatzbereitschaft unserer Mitarbeiter.“ Zwei Bauvorhaben wurden 2016 in Frankfurt fertiggestellt: die Riedbergwelle mit 160 und der Goetheblick mit 42 Wohneinheiten.
Aktuell laufen die Planung und Ausführung für weitere 15 Neubauprojekte. „Wir haben Baustellen für 710 Wohneinheiten, die meisten davon natürlich Mietwohnungen“, führte Hain aus. In Frankfurt entstehen 380 Wohnungen, 67 davon zur Miete, auf allen anderen Baustellen werden ausschließlich Mietwohnungen realisiert: 125 in Wiesbaden, 80 in Kelsterbach und 125 in Offenbach. Fertiggestellt wird in diesem Jahr der Wohnturm Praedium im Frankfurter Europa-Viertel. Stand jetzt sind rund 85 % aller Wohnungen verkauft. Für 2017 ist außerdem der Baubeginn für 53 Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Langen geplant.
Investiert wird aber nicht nur im Rhein-Main-Gebiet, sondern auch in Nordhessen. Für 2018 steht in Kassel der Bau von 117 Wohneinheiten an, für 2019 sind 18 Wohnungen in Marburg geplant. Damit das anstehende Bauvolumen auch bewältigt werden kann, hat die Unternehmensgruppe den Personalbestand aufgestockt und 60 neue Mitarbeiter eingestellt. Hain sieht die Unternehmensgruppe auf einem guten Weg, bis 2021 die rund 5.000 zusätzlichen Wohnungen zu realisieren. „Natürlich bedarf es dafür einiger Anstrengungen. Aber wir sind zuversichtlich. Wir werden weiter massiv in den Neubau investieren und dafür sorgen, dass der Bestand weiter modernisiert wird.“
Für die Instandhaltung und Modernisierung investierte die Unternehmensgruppe im abgelaufenen Geschäftsjahr rund 115 Mio. €, das entspricht etwa 31 € pro m². In 2.414 Wohneinheiten wurde im Zuge von Modernisierungen und Großinstandhaltungen die Wohnqualität deutlich erhöht. 65 % aller Maßnahmen seien nicht mietwirksame Instandhaltungsmaßnahmen, das wirke sich positiv auf den Geldbeutel der Mieter aus.
Ökostrom für 80 % aller Immobilien und Neubauprojekte
Auch in energetischer Hinsicht machen sich die Modernisierungen bemerkbar. Der Primärenergiebedarf wurde 2015 und 2016 bei modernisierten Gebäuden um etwa die Hälfte reduziert. „Wir stellen die Energieversorgung zielstrebig auf Ökostrom und klimaneutralisiertes Gas um“, sagte Dr. Thomas Hain. „80 % des Allgemeinstroms für unsere Bestandsimmobilien und Neubauprojekte sind bereits Ökostrom. Fast 13.000 Wohneinheiten werden mit klimaneutralisiertem Erdgas versorgt. Damit haben wir 2016 knapp 13.400 Tonnen an klimaschädlichem Treibhausgas CO2 eingespart.“
Welche weiteren Fortschritte die Unternehmensgruppe im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie macht, geht aus dem dritten Nachhaltigkeitsbericht hervor. Demnach sind seit 1990 mehr als 29.000 Wohnungen modernisiert worden, also etwas mehr als die Hälfte des Bestands, der 1990 oder früher gebaut wurde. Seit 2013 wurde der Anteil der Vollmodernisierungen im Bestand sogar um mehr als 130 % gesteigert. Außerdem kooperiert die Unternehmensgruppe in Frankfurt und Darmstadt mit Car-Sharing-Anbietern, um dieses Angebot für Mieter interessant zu machen.
Auch die E-Mobilität soll in den nächsten Jahren systematisch gefördert werden. Zum Beispiel sollen bei Sanierungsmaßnahmen im Quartier Stromzapfsäulen ohne großen Aufwand installiert werden können. Zur Förderung der Artenvielfalt werden in den eigenen Freiflächen Blühstreifen angelegt, damit Insekten genügend Nahrung finden. Projekte wie die „Essbare Siedlung“ in Niederrad werde man auf andere Quartiere ausweiten und auch dem Nachwuchs versuchen, schmackhaft zu machen. In Kassel zum Beispiel ist vor kurzem ein Gartenprojekt gestartet, bei dem Kinder spielerisch den Umgang mit der Natur lernen, aber auch ihr eigenes Obst und Gemüse säen, ernten und essen. Im Jahr 2016 wurden zudem 131 Nisthilfen angelegt. Auch das stehe in Einklang mit der Biodiversitätsstrategie des Landes, zu der man sich ebenfalls öffentlich verpflichtet habe, ergänzte Hain.
Die Balance zwischen Klimaschutz und bezahlbaren Mieten finden
Als „Herzstück unserer Nachhaltigkeitsstrategie“ bezeichnet Dr. Constantin Westphal, der für die Immobilienbewirtschaftung, Akquisition und Projektentwicklung zuständige Geschäftsführer, die energetische und soziale Quartiersentwicklung. „Wir möchten für das Gesamtquartier eine gute Energiebilanz statt technischer Höchstleistungen bei Einzelgebäuden erreichen und dabei unsere Mieter mitnehmen.“ Orientierungshilfe sei der im Haus entwickelte, ressort- und bereichsübergreifende operative Leitfaden.
Zu den Pilotquartieren mit ihren knapp 1.500 Wohnungen in Frankfurt-Niederrad, Kelsterbach, Langen und Fulda kamen 2016 vier weitere Schwerpunkt-Quartiere mit weiteren etwa 1.000 Wohnungen dazu: Frankfurt-Fechenheim, Kassel-Niederzwehren, Dreieich und Darmstadt. „In diese acht Quartiere haben wir 2016 etwa elf Millionen Euro investiert“, betonte Westphal. „Ziel ist es, die richtige Balance zwischen energetischer Optimierung für den Klimaschutz, sozialer Verantwortung durch bezahlbare Mieten und der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit zu finden.“
Suche nach passenden Baugrundstücken geht weiter
In der Projektentwicklung steht die Grundstücksakquisition im Fokus aller Anstrengungen. „Ohne Grundstücke geht es nun einmal nicht. Wir haben daher bereits im vergangenen Jahr die Grundlage dafür gelegt, dass wir unser Ziel, bis zum Jahr 2021 rund 4.900 neue Wohnungen zu bauen, tatsächlich erreichen können.“ Man habe im Vertrauen auf die Erhöhung des Eigenkapitals die Bemühungen intensiviert, sich passende Baugrundstücke zu sichern. Mit Erfolg: „Die rund 19 Mio. €, die wir dafür investiert haben, sind sehr gut angelegtes Geld“, ergänzte Westphal. Die rechtsverbindlichen Zusagen für Flächen würden nun in schnellen Schritten erfolgen. Das sei wichtig, schließlich habe man keine Zeit zu verlieren. „Wir wollen neben der Weiterentwicklung unserer Bestände ja auch neuen bezahlbaren Wohnraum schaffen und entsprechend unserem Gesellschafterauftrag dem Weiterauseinanderdriften von Angebot und Nachfrage und damit steigenden Mieten dämpfend entgegenwirken.“
Das Ende der Fahnenstange sei damit aber noch lange nicht erreicht. „Auch in den Jahren 2017 bis 2021 werden wir unsere Akquisitionsbemühungen fortsetzen“, betonte Westphal. „Eigens dafür haben wir für diesen Zeitraum mehr als 200 Millionen Euro in die Planungen aufgenommen.“ Natürlich werde man auch weiterhin alle eigenen Flächen auf mögliche Bestandsergänzungen hin untersuchen, wie zuletzt in Frankfurt-Niederrad und in Riederwald, sowie eigene Gebäude aufstocken, wo es möglich ist. Außerdem werde man, wo es sich anbietet und sinnvoll ist, um Baugrundstücke und fertig beplante Immobilienprojekte im Rhein-Main-Gebiet und in Kassel mitbieten, wo etwa die Kommunen als Verkäufer gestalterisch tätig werden möchten. Darunter werden auch in Zukunft anspruchsvolle Projekte sein, bei denen zum Beispiel noch Baurecht geschaffen werden muss.
Erfolgreiche Projektentwicklung
Seit der letzten Bilanzpressekonferenz, so Westphal, konnten fünf Akquisitionen in Frankfurt, Wiesbaden und Offenbach realisiert werden. „Damit stehen weitere Flächen für mehr als 800 neue Wohneinheiten zur Verfügung.“ Das Siemensareal in Frankfurt-Bockenheim mit potenziell 850 Wohnungen sei da noch gar nicht mit eingerechnet. Als ein Beispiel nannte Westphal die Hahnstraße in Niederrad. Hier werden ab 2019 Gewerbebauten abgerissen und 200 neue Wohneinheiten errichtet, von denen ein Drittel öffentlich gefördert sein soll. Noch in diesem Jahr soll außerdem Baubeginn im Offenbacher Goethequartier sein. Hier entstehen 327 Wohnungen, ein Viertel davon öffentlich gefördert.
Service im Sinne der Mieter
Für die Vermietung auch dieser beiden Projekte wird die Nassauische Heimstätte ihren neuen Internetauftritt www.wohnen-in-der-mitte.de nutzen. „Die Seiten richten sich gezielt an Wohnungssuchende in Hessen und bieten einen guten Überblick über unser Angebot.“ Teil dieses Angebots sind auch die Wohn-Service-Teams, über die kleine Dienstleistungen wie Einkäufe angeboten werden können. Gerade den älteren Mietern wird so das Leben enorm erleichtert. „Diesen Service können wir nun im Bereich von etwa 35.000 Wohnungen anbieten. Damit decken wir schon heute über die Hälfte unseres Bestandes ab“, erläuterte Westphal.
Stadtentwicklung: 20 Mio. € Fördergelder eingeworben
Eine immer größere Bedeutung kommt dem Bereich Stadtentwicklung zu, der seine Leistungen unter der Marke NH ProjektStadt anbietet und 2016 einen Umsatz von 5,3 Mio. € erzielt hat. „Das ist ein sehr gutes Ergebnis“, betonte die technische Geschäftsführerin Monika Fontaine-Kretschmer. Im vergangenen Jahr war die NH ProjektStadt mit 164 Aufträgen in 120 Kommunen in Hessen, Thüringen, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen beratend oder treuhänderisch tätig.
Mehr als 20 Mio. € – eine Million Euro mehr als im Jahr zuvor – konnten die Mitarbeiter 2016 an Fördermitteln für ihre kommunalen Kunden aus den verschiedenen Städtebauförderprogrammen einwerben und damit umfangreiche Projektinvestitionen ermöglichen. „Das entspricht durchschnittlich rund 40 % der 2016 ausgelobten hessischen Fördermittel in den einzelnen Programmen“, erläuterte Fontaine-Kretschmer.
Aus dem Programm „Aktive Kernbereiche in Hessen“ bekam man 58 % der zur Verfügung stehenden Fördermittel zugesprochen, aus dem hessischen Stadtumbau-Programm 40 %, aus dem „Städtebaulichen Denkmalschutz“ 35 % und aus der „Sozialen Stadt“ 24 %. „Das ist ein beeindruckendes Ergebnis und trägt maßgeblich dazu bei, das Gesicht unserer Städte nachhaltig zu verändern. Wir sind in Hessen Marktführer in den Städtebauförderprogrammen, jeder vierte Euro der Städtebauförderung wird durch unsere Stadtentwicklung bewegt.“
Fontaine-Kretschmer verwies darauf, dass im Durchschnitt jeder öffentliche Euro, der im Rahmen von Städtebauförderprogrammen ausgegeben werde, weitere private Investitionen von bis zu 8 € nach sich ziehe. „Das bedeutet, dass im vergangenen Jahr 140-160 Mio. € alleine durch die von der Stadtentwicklung betreuten Projekte umgesetzt wurden. Das ist ein gewichtiges Argument im Sinne der ökonomischen Nachhaltigkeit, da durch diese Investitionen lokale Arbeitsplätze über einen langen Zeitraum gesichert werden können.“
Land initiiert Baulandoffensive: Herausforderung der nächsten Jahre
Eine der großen und schwierigen Herausforderungen für den gesamten Immobilienmarkt in den nachfragestarken Regionen Hessens ist die Entwicklung eines ausreichenden Flächenangebotes von baureifen Grundstücken, vor allem für bezahlbaren Wohnraum. Gerade die Stadtentwicklung mit ihrer jahrzehntelangen Erfahrung in der Flächenmobilisierung kann hier als Problemlöser fungieren. „Kommunale Baulandentwicklung hatte in den 1980er und 1990er Jahren einen Boom, in den 2000er Jahren haben die Kommunen das Thema dann privaten Investoren überlassen“, schilderte Fontaine-Kretschmer. Das Ergebnis könne man jetzt sehen: „Es gibt wenig verfügbare Flächen für bezahlbaren Wohnraum, kaum vorbreitete Baulandentwicklungen und kaum kommunales Eigentum an bebaubaren Flächen.“
Aus diesem Grund habe die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt im Auftrag des Landes die Bauland-Offensive Hessen GmbH gegründet. Die neue Gesellschaft soll Kommunen in ganz Hessen bei der raschen Baulandentwicklung für bezahlbaren Wohnraum unterstützen. Denn eines steht laut Monika Fontaine-Kretschmer fest: „Potenzielle Flächen für Baulandentwicklung gibt es in fast jeder Kommune. Sie müssen nur mobilisiert werden.“ In den vergangenen beiden Monaten seit der Gründung seien bereits Gespräche mit über einem Dutzend Kommunen geführt worden. Diese hätten bereits zu verbindlichen Zusagen geführt. „Wir planen noch in diesem Jahr mit acht bis zehn Flächen an den Start zu gehen“, führte die technische Geschäftsführerin weiter aus. „Das heißt auch, dass wir noch in 2017 eine entsprechende Zahl an Machbarkeitsstudien erstellen und abschließen werden.“
Bei der Baulandoffensive sollen Entwicklungspotenziale bisher mindergenutzter oder brachgefallener Flächen in integrierten Lagen untersucht werden mit dem Ziel, den Kommunen wirtschaftlich tragfähige Nachnutzungsstrategien aufzuzeigen und sie bei der Aufstellung einer Bauleitplanung zu unterstützen. Auch die Entwicklung und Vermarktung der baureifen Grundstücke an potenzielle Investoren im Auftrag der jeweiligen Kommune gehöre zum Aufgabenspektrum. „Es ist uns wichtig, den kommunalen Partnern deutlich zu machen, dass sie mit der Bauland-Offensive einen Partner haben, der als ihr Treuhänder die kommunalen Entwicklungsstrategien umsetzen wird, so dass die Städte und Gemeinden zu jeder Zeit Herr des Verfahrens bleiben“, machte Fontaine-Kretschmer deutlich. Von der neuen Gesellschaft würden alle profitieren. „Die Kommunen können schwierige Flächen an den Markt bringen, das Land kann die Regional- und Landesentwicklung vorantreiben, und wohnungssuchende Menschen haben durch ein größeres Angebot bessere Chancen auf den Wohnungsmärkten.“
