RUECKERCONSULT analysiert Auswirkungen von Baulandentwicklungsmodellen auf Wohnungsbau-Akteure
Immer mehr Städte in Deutschland verpflichten Projektentwickler und Bauträger im Rahmen von unterschiedlichen Baulandentwicklungsmodellen durch vorgeschriebene Quoten zum Bau von Sozialwohnungen. Dadurch versuchen sie, dem Mangel an preisgünstigen Wohnungen entgegenzuwirken, der sich vor allem in den großen Metropolen immer stärker bemerkbar macht. In der Praxis führen die verschiedenen Baulandentwicklungsmodelle dazu, dass zusätzliche Investitionskosten anfallen, die wiederum eine Erhöhung der Kaufpreise zur Folge haben.
Bezahlbarer Wohnraum wird damit zum Großteil über höhere Kauf- und Mietpreise der restlichen Wohneinheiten subventioniert. Dies ergab eine Online-Umfrage unter bundesweit aktiven Bauträgern, die sich mit den Auswirkungen von Baulandentwicklungsmodellen beschäftigte und von der RUECKERCONSULT GmbH, dem Beratungsunternehmen für Kommunikationslösungen in der Immobilienwirtschaft, durchgeführt wurde. An der Trend-Umfrage beteiligten sich rund 90 Experten der Immobilienwirtschaft, darunter Vertreter von namhaften Projektentwicklern wie BUWOG Bauträger GmbH, formart GmbH & Co. KG und Kondor Wessels Holding GmbH.
Unterschiedliche Wege zur Erfüllung der Quoten
Um den nach dem jeweiligen Baulandentwicklungsmodell geforderten Anteil günstiger Wohnungen zu erreichen, gibt es verschiedene mögliche Lösungen, von denen die Befragten – je nach Standort und Projekt – zum Teil auch mehrere parallel umsetzen. Von rund zwei Dritteln der Befragten (65 %) - und somit am häufigsten genannt - wurde die Variante, dass der Projektentwickler alle Wohneinheiten selbst baut und diese dann unter Berücksichtigung der vorgegebenen Quoten verkauft oder vermietet.
Die Möglichkeit, alle Wohneinheiten zu bauen, jedoch den sich aus der geforderten Quote ergebenden Anteil davon schlüsselfertig an kommunale Wohnungsunternehmen zu verkaufen, nannten 31 % der Umfrageteilnehmer. Ebenso häufig wurde auch die Möglichkeit genannt, einen Teil des Grundstücks für den geforderten Quotenanteil an kommunale Wohnungsunternehmen zu verkaufen, die dann dort die betreffenden Wohnungen selbst errichten. 12 % der Befragten gaben zudem an, sich aufgrund der bestehenden Vorgaben aus manchen Standorten zurückzuziehen. Carsten Sellschopf, Geschäftsführer (COO) der formart GmbH & Co. KG, kommentiert: „Rückzug ist für uns keine Option. Die Attraktivität der Metropolregionen als Investitionsstandort sollte aufgrund der kommunalen Vorgaben nicht in Frage gestellt werden. Sicherlich wirkt sich die Summe der umzusetzenden Maßnahmen auf die Gesamtkalkulation eines Projektes aus, doch für die steigenden Kosten und Preise sind nicht allein die Baulandentwicklungsmodelle verantwortlich.“
Häufigste weitere Auflage: Bau von Kindertagesstätten
Neben einem vorgeschriebenen Anteil an Sozialwohnungen müssen Bauträger und Projektentwickler im Rahmen von städtebaulichen Verträgen meist noch weitere Auflagen erfüllen. Am häufigsten handelt es sich dabei um die Errichtung von Kindertagesstätten, die von 78 % der Befragten genannt wurde. Direkt danach folgen mit Nennungen von jeweils 71 % die Kostenübernahme für die Gestaltung öffentlicher Grünflächen und Wege beziehungsweise für Erschließungs- und Immissionsschutzanlagen. Deutlich seltener werden denkmalpflegerische Maßnahmen oder die Kostenübernahme für Grundschulplätze verlangt, die 37 bzw. 35 % der Befragten nannten.
Günstige Wohnungen werden meist über Kaufpreise und Mieten der übrigen Einheiten subventioniert
Die durch die Baulandentwicklungsmodelle und den vorgeschriebenen Anteil an Sozialwohnungen verursachten zusätzlichen Kosten subventionieren mehr als die Hälfte der Bauträger über höhere Kaufpreise bzw. 39 % über die Mietpreise der übrigen Wohneinheiten – je nach Geschäftsmodell. 49 % der Befragten nannten eine Finanzierung über Wohnbaufördermittel und 37 % gaben an, geringere Gewinne in Kauf zu nehmen. Diese Antwort stammte jedoch zum Großteil von kommunalen Wohnungsgesellschaften sowie Wohnungsbaugenossenschaften.
Kosten steigen um 6 bis 15 %
Die im Rahmen der Baulandentwicklungsmodelle von Bauträgern und Projektentwicklern verlangten Maßnahmen führen bei der Hälfte von ihnen zu einem Anstieg der Investitionskosten um 6 bis 15 %. Bei 14 % beliefen sich die Kostensteigerungen sogar auf 16 bis über 25 %. 16 % verbuchten Kostenstei-gerungen von bis zu fünf % und lediglich 20 % der Befragten sahen keine Auswirkungen auf die Investitionskosten.
Analog zu den Investitionskosten steigen auch die Kauf- und Mietpreise – wobei die Kaufpreise eher und stärker steigen als die Mietpreise. Die Mehrheit nennt in beiden Preiskategorien eine Erhöhung von 6 bis 15 %. Alexander Happ, Geschäftsführer Development Deutschland der BUWOG Group, erläutert: „Die Baulandentwicklungsmodelle erschweren vor allem die Eigentumsbildung für Schwellenhaushalte, da der preisgebundene Wohnungsbau subventioniert werden muss, indem die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen. Im günstigen Bestand wäre bezahlbarer Wohnraum günstiger und weniger preisverzerrend zu realisieren.“
Deutliche Einbußen bei der Rentabilität
Die steigenden Investitionskosten wirken sich auch auf die Rentabilität aus: Insgesamt verzeichnen 49 % der Befragten zumindest eine leichte Abnahme der Rentabilität ihrer Projekte, bei weiteren 14 % kam es sogar zu einem starken Rückgang. Lediglich zwei Prozent berichten von einer höheren Rentabilität. „Solange das niedrige Zinsniveau günstige Finanzierungen ermöglicht und es im Vergleich zu Immobilien kaum bessere Anlagealternativen gibt, geht die Idee der Baulandmodelle sicherlich auf. Doch ändert sich das Zinsumfeld, wird es bald nur noch Wohnraum für die untersten und obersten Einkommensschichten geben. Die Mittelschicht scheint bei der Diskussion um bezahlbaren Wohnraum unbeachtet, doch kann sie sich weder hochpreisige Eigentumswohnungen leisten noch ist sie berechtigt, in Sozialwohnungen einzuziehen. Ihnen wird damit seitens der Kommunen die Eigentumsbildung in Innenstädten verwehrt. Das kann aus meiner Sicht gesellschaftlich nicht gewollt sein“, gibt Thomas Rücker, Geschäftsführender Gesellschafter der RUECKERCONSULT GmbH, zu bedenken.
Bei der Frage, ob die Baulandentwicklungsmodelle maßgeblich zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum beitragen, sind sich die Umfrageteilnehmer uneinig: 44 % glauben, dass die Modelle zur Erreichung der damit verbundenen Ziele beitragen können. 38 % sind dagegen nicht davon überzeugt. Peter Sherwin, Geschäftsführer der Kondor Wessels Wohnen München GmbH, erklärt: „Ohne die Baulandmodelle würden wohl noch weniger Sozialwohnungen entstehen. Anderseits könnten Wohnungen auch noch schneller und günstiger errichtet werden, wenn Städte und Kommunen neue Bauflächen ausweisen würden und gesetzliche Normen vereinfacht oder weniger häufig geändert würden.“
