Große Baurechts-Reform: Leichter Bauen auf eigenem Grund und Boden, Verdrängungsschutz für Mieter, grünere Städte und Dörfer

Das Bundeskabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung (Baugesetzbuchnovelle) beschlossen. Dazu Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB, www.bmwsb.bund.de): „Dieses überarbeitete Baugesetzbuch ist systematischer, effizienter und moderner. Es greift das auf, was die Menschen in ihrem Zuhause bewegt. Es macht das Wohnen, Bauen und Leben in Stadt und Land besser.

Wer noch einen großen Selbstversorgergarten hat und Kinder und Enkel, die den Traum vom Eigenheim verwirklich wollen, kann mit der neuen Hinterlandbebauung das jetzt für die Familie häufiger möglich machen.

Künftig sollen in Gebieten, wo Wohnungen schwer zu bekommen sind, Gebäude leichter erweitert werden können, insbesondere durch Aufstockung, im ganzen Quartier, aber auch stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss. Viele Mieter, gerade in den Großstädten, sorgen sich vor der Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung. Der Umwandlungsschutz wird deshalb verlängert.

Wir fördern das Wohneigentum und schützen die Mieter vor Verdrängung. Wir machen es schwerer, wenn z.B. alle Eigentumswohnungen in einem Vertrag verkauft werden und damit de facto das Grundstück als Ganzes. Künftig kann die Gemeinde dann in diesem Fall ein bestehendes Vorkaufsrecht nutzen.

Wir sorgen außerdem für mehr Tempo beim Planen und Bauen. Mit der Sonderregelung im § 246e BauGB wird der Wohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten vereinfacht und beschleunigt, in dem kein gesonderter Bebauungsplan vorgelegt werden muss.

Bebauungspläne dürfen auch nicht mehr Jahre dauern. Künftig sollen sie innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Beteiligungsverfahrens vorliegen. Umweltberichte sollen kürzer werden, um auch hier wertvolle Zeit zu sparen.

Wir begrünen unsere Städte, helfen, Flächen zu entsiegeln, und schützen so die Menschen vor schlimmen Hitzetagen und Überflutungen, indem wir die Fassadenbegrünung leichter ermöglichen und künftig Fristen einführen, bis wann die Bauträger die Hecke gepflanzt oder die Versickerungsmaßnahme vorgenommen haben müssen.

Zu lebenswerten Städten gehört auch Kultur. Musikclubs sind Kultur. Mit der Novelle des Städtebaurechts führen wir eine eigene Nutzungskategorie für sie ein. Sie können jetzt leichter z.B. in Gewerbegebieten errichtet bzw. von dort nicht mehr so leicht verdrängt werden.
Durch die Baugesetzbuchnovelle werden Städte und Dörfer noch lebenswerter und sie wird schnelles und einfaches Bauen von neuem Wohnraum möglich machen.“

Die wichtigsten Neuerungen der BauGB-Novelle:

Bauturbo
Wir schaffen eine Sonderregelung nur für den schnelleren Wohnungsbau. Mit dem § 246e BauGB wird der Wohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten vereinfacht und beschleunigt, in dem kein gesonderter Bebauungsplan vorgelegt werden muss. Solchen Vorhaben muss jede Kommune, in der darüber diskutiert wird, zustimmen. Der Bauturbo wird noch einmal im Rahmen der BauGB-Novelle eingebracht. Neu ist, dass die jetzige Regelung eine längere Befristung bis 2027 vorsieht.

Aufstockungen
Künftig sollen Erweiterungen von Gebäuden überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss (vgl. § 31 Absatz 3 BauGB). Bisher gibt es diese Möglichkeit nur im Einzelfall.

Innenentwicklung
Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, d.h. in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder auf Höfen. Besitzt also eine Familie einen großen Garten, der Platz für ein zweites Haus lässt, können die Kinder künftig schneller und einfacher ein eigenes Haus auf diesem Grundstück errichten. Bisher scheiterte das daran, dass eine solche verdichtete Bebauung häufig nicht dem bisherigen Charakter des Quartiers entspricht.

Sozialer Flächenbeitrag
Mit Hilfe der sogenannten Baulandumlegung können Gemeinden bis dahin nur schlecht nutzbare Grundstücke entsprechend der Vorgaben eines Bebauungsplans und nach Maßgaben des BauGB neugestalten oder vorbereiten. Dieses Instrument soll genutzt werden, um auf mehr Flächen sozialen Wohnraum zu schaffen. So soll bei der Baulandumlegung ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB). Das heißt konkret: Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können. Dann muss sie sich jedoch dazu verpflichten, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten. Wertmäßig ändert sich für die Eigentümer dadurch nichts. Eigentümer profitieren weiterhin, denn sie erhalten durch die Umlegung besser nutzbares Land.

Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte
Kommunale Vorkaufsrechte nach BauGB können zukünftig ausgeübt werden, wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag verkauft werden sollen.

Musikclubs
Mit der großen Novelle des Städtebaurechts soll eine eigenständige, neue Nutzungskategorie der Musikclubs in die Baunutzungsverordnung eingeführt werden. Zur weiteren städtebaulichen Hervorhebung der Musikclubs wird zudem vorgeschlagen, eigenständige Gebiete für Musikclubs ausdrücklich in den Katalog der Sondergebiete nach § 11 Absatz 2 BauNVO aufzunehmen, um den Gemeinden deren planerische Sicherung zusätzlich zu erleichtern. Mit den vorgeschlagenen Änderungen soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass Musikclubs ein wichtiges Element des kulturellen Lebens sind und daher einen kulturellen Bezug aufweisen.

Umwandlungsschutz
Das Instrument des Umwandlungsschutzes nach § 250 BauGB wird bis Ende 2027 verlängert. Damit können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.

Fristen für die Bauleitplanung
Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert häufig mehrere Jahre. Künftig sollen die Gemeinden Pläne im Regelfall innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlichen.

Umweltprüfung und Umweltbericht
Der Umfang des Umweltberichts soll künftig auf einen angemessenen Umfang im Verhältnis zur Begründung des Bebauungsplans beschränkt werden. Die Prüftiefe soll konzentriert werden auf diejenigen Belange, die tatsächlich auf der abstrakten Planebene (ohne konkretes Vorhaben) bewertbar sind.

Innovationsklausel
Veraltete Bebauungspläne sollen künftig schneller aktualisiert werden können (Innovationsklausel). Grundsätzlich findet auf einen Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung Anwendung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung galt. Verbesserungen in der BauNVO wirken daher immer nur für die Zukunft, es sei denn, die Gemeinde ändert den Plan förmlich. Für diese Änderung eines Bestandsplans auf die jeweils aktuelle BauNVO dient künftig auch das sog. vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB, in dem auf eine Umweltprüfung verzichtet und Beteiligungsverfahren gestrafft werden können.

Digitalisierung
Die Bekanntmachungen, z. B. zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, werden zukünftig digital veröffentlicht. Die Teilhabemöglichkeit von Menschen ohne Internetzugang wird weiterhin sichergestellt.

Stärkung der Klimaanpassung
Künftig sollen die Kommunen im Zuge der Erteilung des Baurechts z. B. die Schaffung von dezentralen Versickerungsanlagen auf einem Grundstück anordnen können oder auch die Anlage eines Gründaches. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit auch für den sog. unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Dort kommt es bisher allein darauf an, dass sich das neue Gebäude in die umgebende Bebauung einfügt. Flächen sollen zudem künftig leichter multifunktional genutzt werden (z. B. ein Sportplatz zugleich als Retentionsfläche).

Beschleunigung Windenergie und Geothermie
Die Regelungen für die Ausweisung von Windenergiegebieten werden weiterentwickelt. Zudem wird eine ausdrückliche Außenbereichsprivilegierung für Geothermie eingeführt, u.a. um die Umstellung auf eine klimaneutrale Wärmeversorgung zu unterstützen. Das heißt, Geothermie-Anlagen können künftig dann auch da gebaut werden, wo noch kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt bzw. auch außerhalb von Ortsteilen.

Pflanz- und Maßnahmengebot: Stärkung durch Begrünung
Bauherren müssen zukünftig innerhalb einer bestimmten Frist den zuständigen Behörden mitteilen, dass sie sogenannte Ausgleichsmaßnahmen, z. B. das erforderliche Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern, umgesetzt haben (vgl. § 135a BauGB). Die Anzeigepflicht führt zu weniger Verwaltungsaufwand der Gemeinde im Rahmen der Prüfung der Umsetzung. Das Grün im Baugebiet wird verlässlich umgesetzt.

Das Gesetzgebungsverfahren soll im Bundestag bis Ende 2024 abgeschlossen sein. Das Gesetz ist im Bundesrat nicht zustimmungspflichtig.