Studie: Wohnungsbau erholt sich zuerst, Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau folgen

Der deutsche Hochbau wird sich wohl erst im Jahr 2025 stabilisieren, prognostiziert die Strategieberatung EY-Parthenon (www.ey.com/de) in einer jetzt veröffentlichten Studie. Nach dem Einbruch des realen Bauvolumens im vergangenen Jahr um 2,2 Prozent wird für 2024 ein weiterer Rückgang erwartet, der mit -1,8 Prozent allerdings ein wenig geringer ausfällt. Stark gestiegene Baukosten und Zinsen, die angespannte gesamtwirtschaftliche Lage und das regulatorische Umfeld lassen viele Bauherren und Investoren abwarten.

Erst im Jahr 2025 scheint die Stabilisierung mit einer geringen Marktzunahme von 0,3 Prozent in Aussicht zu stehen – gestützt von Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Für das Jahr 2026 rechnen die Berater dann wieder mit einem leichten Volumenwachstum von 1,0 Prozent. Das Vor-Pandemie-Niveau, das durch ein historisch niedriges Zinsniveau begünstigt wurde, dürfte allerdings vorerst nicht erreicht werden.

„Trotz der aktuell schwierigen Lage erwarten wir mittelfristig eine Stabilisierung“ sagt Björn Reineke, Partner von EY-Parthenon. Wesentliche Trends sprechen dafür: Zum einen haben sich die Materialkosten nach den rasanten Anstiegen in der jüngeren Vergangenheit stabilisiert und sind teilweise sogar wieder etwas gesunken. Auch die Lieferengpässe sind zurückgegangen. Parallel dazu dürften stabile bis leicht sinkende Zinsen die Lage ein wenig entspannen, so dass Investitionen und Projekte wieder attraktiver werden dürften.

Dieses verbesserte Umfeld trifft auf weiterhin robuste Nachfragefaktoren. Der grundsätzliche Bedarf, etwa an Wohnraum oder im öffentlichen Bau, ist unvermindert vorhanden. Die günstigeren Rahmenbedingungen für Investitionen können den Rückgang im Hochbau deshalb langsam stoppen.

Wohnungsbaumarkt führt Erholung an, Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau folgen erst 2026

Der Wohnraum bleibt vor allem in den Ballungsgebieten in Deutschland knapp. Dies resultiert neben der anhaltenden Urbanisierung auch aus dem zuwanderungsbedingten leichten Bevölkerungswachstum. Prognosen deuten auf einen Bevölkerungsanstieg um 1 Million bis Mitte der 2030er Jahre hin. Da nicht nur mehr Wohnungen benötigt werden, sondern auch die Anforderungen an die Qualität von Wohnraum steigen, wirkt sich dies positiv auf Neubau und Renovierung aus. Ebenso wie der steigende Bedarf an altersgerechtem und barrierefreiem Wohnen.

Auch die gestiegenen energetischen Anforderungen an Gebäude kurbeln das Neubauvolumen an, vor allem aber den Renovierungsmarkt. Förderungen wie die der KfW für energetische Sanierung und energieeffizienten Neubau sind zwar teilweise ausgeschöpft, es wird jedoch erwartet, dass neue Programme aufgelegt werden, um die Klimaziele zu erreichen. Die deutlich gestiegenen Energiepreise haben private Bauherren bereits motiviert, in Energieeffizienz zu investieren – ein Trend, der sich voraussichtlich fortsetzen wird.

Derzeit bremst die wirtschaftliche Lage den Bau von Produktionsstätten oder Büros. „Viele Unternehmen haben sich im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld eher auf ihre Liquidität und Rentabilität fokussiert und neue Investitionen in Bauvorhaben zurückgestellt“ erläutert Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon.  Bereits budgetierte und fertig geplante Projekte wurden zwar teilweise noch umgesetzt, einzelne jedoch auch gestoppt oder verschoben. Erste Anzeichen der Entspannung bei Inflation und Zinsen und den damit verbundenen Bau- und Finanzierungskosten nähren jedoch die Vermutung, dass Nachfrage und Investitionsneigung langsam zurückkehren. Insgesamt erwartet EY-Parthenon für den Wirtschaftsbau nach einem weiteren Rückgang im laufenden Jahr für 2025 eine Stabilisierung. 2026 dürfte der Wirtschaftsbau erstmals wieder leicht zunehmen.

Auch für den öffentlichen Bau rechnet EY-Parthenon erst 2026 mit einer Trendwende. Zwar litt auch der öffentliche Bau unter den Preiserhöhungen der vergangenen Jahre, er gab jedoch weniger stark nach als der Wirtschafts- oder Wohnungsbau. Bauprojekte wurden sowohl im Neubau als auch bei Instandhaltung und Renovierung weiterhin verwirklicht. Der Bedarf im öffentlichen Sektor ist jedoch weiterhin vorhanden. Jedoch sorgten die gestiegenen Baukosten dafür, dass die definierten Budgets oftmals überzogen wurden. Die erforderlichen Budget- und Projektanpassungen benötigten Zeit, was ursprünglich geplante Bauprojekte verzögerte. Mit einer Trendwende rechnet EY-Parthenon erst 2026.

Beim Blick in die mittelfristige Zukunft gibt es für die Baubranche also Grund für vorsichtigen Optimismus: Nach einem weiteren Rückgang von 1,8 Prozent im Jahr 2024 erwartet die Beratung, dass sich der Hochbau 2025 stabilisiert und die Trendwende vollzieht. Für das Jahr 2026 wird wieder ein leichtes Wachstum von 1,0 Prozent prognostiziert.