Hereinspaziert: Per App organisiert

Berlin baut nachhaltig: Im Südosten der Stadt entwickelt die Vonovia-Tochter BUWOG, Berlins größter privater Wohnimmobilienentwickler, ein ehemaliges Industriegelände zum „Quartier 52° Nord“. Rund 700 Wohnungen sind auf dem 100.000 m² großen Areal in Grünau bereits entstanden. Bis 2024 soll ihre Zahl auf rund 1.000 Wohnungen mit rund 2.000 Bewohnern wachsen. Geschätztes Investitionsvolumen: rund 360 Mio. Euro. Mitte 2021 wurde der aufregendste Bauabschnitt fertiggestellt: das „The View“ mit drei Einzelgebäuden am Dahme-Ufer.

Wohnung und Wasser scheinen zu verschmelzen

Die Seiten-Häuser 1 und 3 mit rautenförmiger Grundstruktur stammen von Pätzold Architekten, Berlin. Dunkle Holzpaneele verkleiden die Fassaden, die durch unterschiedliche Fensterformate lebendig werden. Erdgeschoss und viertes Obergeschoss – als Staffelgeschoss umgesetzt – sind mit Cortenstahl verkleidet. Im Zentrum steht Haus 2 vom Grazer Büro „Love architecture + urbanism“, ebenfalls fünfgeschossig, doch durch Aluminiumpaneele heller gehalten.

Clou des Mittelgebäudes sind die bis zu 8 m breiten „schwebenden Stege“ vor der Wasserfront mit ihren schräg gestellten Außensäulen. So scheinen Wohnung und Wasser eins zu werden, zumal die Stege ein Hybrid sind: einerseits Erschließungselement auf dem Weg der Wohnungseigentümer in ihre Wohnung, andererseits großzügiger Freiraum, der zur Kommunikation mit den Nachbarn einlädt (die am eigenen Fenster vorbeilaufen) – ein Freiraum, der den Lebensraum zum Fluss hin weitet. Viele Bewohner haben, kaum eingezogen, die Stege für sich entdeckt und belegt: mit Turnringen, Sessellandschaften, Blumenkübeln und anderem mehr.

Besonderes Zutrittssystem für „The View“

Wer im Freien entspannt, möchte ungern Besuchern die Tür öffnen. Daher fiel die Wahl des TGA-Planers auf das Zutrittssystem des Aufzugherstellers Kone (www.kone.de), der die überwiegende Zahl der Lifte im Quartier installiert. „Residential Flow“ bringt durch seine App die Videogegensprechanlage auf die Smartphones der Nutzer. Damit können sie Besuchern die Haustür öffnen, den Aufzug ins Erdgeschoss schicken und dabei die richtige Etage für die Fahrt nach oben voreinstellen. Zugleich macht die App das Smartphone zum Haustürschlüssel: Mit Öffnen der Haustür wird automatisch der Aufzug ins EG gerufen und die Zieletage eingestellt. Selbst die Wohnungstür hätte sich über eine Sonderlösung integrieren lassen.

Vom Industrieareal zum maritimen Wohngebiet

Bis zur Fertigstellung des „The View“ war es ein weiter Weg, da Chemieproduktion das Gelände zwischen Regattastraße und Dahme stark kontaminiert hatte. So gab es einen gemeinsamen Sanierungsplan von BUWOG, Land Berlin und Bund, auf dessen Grundlage Fachunternehmen den Boden in bis zu 1,5 m Tiefe abtrugen. 2015 erfolgte die erste Grundsteinlegung, im Frühjahr 2017 wurden die ersten Wohnungen bezogen.

Dabei wurde und wird jedes Baufeld von einem eigenen Projektteam und meist einem Architekturbüro konzipiert. Ein weiteres BUWOG-Team übernimmt die übergreifende Steuerung, etwa im Hinblick auf die Baustellenlogistik und das städtebauliche Gesamtkonzept.

Wichtig sind dem Unternehmen Nachhaltigkeit und gestalterische Qualität, die ihm 2020 den Preis „Ausgezeichneter Wohnungsbau“ einbrachten. Bislang haben gut 15 Architekturbüros die Gebäude entworfen, die durch Material (Holz, Cortenstahl, Metallnetze) und Gestaltung auf die Schifffahrt anspielen. Auch die Namen der Bauabschnitte (Regattahof, Kapitänshäuser) und der Straßen (Ankerweg, Gaffelsteig) sollen maritimes Flair vermitteln. Der Name des Quartiers „52° Nord“ nimmt auf dessen Breitengrad Bezug.

Das alles ist gutes Marketing, das auf die lange Wassersporttradition Grünaus anspielt. Bereits 1868 fand hier die erste Berliner Segelregatta statt; die Regattastrecke Berlin-Grünau ist international bekannt.

Sozial durchmischtes Quartier

Auf den ersten Blick nicht sichtbar ist die soziale Mischung: Knapp zwei Drittel der Wohnungen sind Eigentum, ein Drittel Mietobjekte. An Fertigstellung und Übergabe der Eigentumswohnungen schließt die WEG-Verwaltung durch die Vonovia Immobilien Treuhand an. Die Mietwohnungen gehen nach Fertigstellung in den Bestand der Vonovia über.

Der hohe Anteil der Mietobjekte des Quartiers entspreche dem Wunsch der BUWOG, lebendige Quartiere zu entwickeln, sagt Unternehmenssprecher Michael Divé. „So schaffen wir eine Bandbreite von Wohnungen, die sich an ganz unterschiedliche Zielgruppen und Generationen richten – das ist soziale Nachhaltigkeit.“

Dazu trägt die hochwertige Lage der Wohnungen bei: Der öffentliche Uferweg ist von jeder Wohnung maximal 200 m entfernt. Viele Mieteinheiten liegen nicht an der stark befahrenen Regattastraße, sondern an den ruhigeren Quartiersstraßen und den stark begrünten Höfen, die das Quartier durchziehen und nur Fußgängern offen stehen. Die allermeisten Mietwohnungen verfügen über Balkon, Terrasse oder Gartenanteil. Dazu kommen Pocket-Parks, viele Straßenbäume, drei öffentliche Spielplätze und eine Kita für rund 75 Kinder.

Mieten unter dem Durchschnitt

Die Nettokaltmieten im Quartier beginnen bei rund 11 Euro für den Quadratmeter und liegen im Durchschnitt bei 12,60 Euro. Günstigeren, mithin geförderten Wohnraum gibt es nicht, allerdings liegen die Mieten im Quartier unter dem Berliner Durchschnitt. Laut aktuellem Mietspiegel kommen Neubauten der Jahre 2003 bis 2017 mit einer Größe von 60 bis 90 Quadratmetern auf durchschnittlich knapp 13 Euro und das in einfacher Lage.

Bei den Eigentumswohnungen beginnen die aktuellen Preise bei durchschnittlich 5.200 Euro je Quadratmeter, etwa beim Bauabschnitt Helling Hof, dessen Vermarktung im Juli 2021 begann. Die Spanne der Wohnungsgrößen ist breit: Sie reicht vom Miet-Appartement auf 28 m² für ein Zimmer, Küchenzeile und Bad über die üblichen Zwei- und Dreizimmer-Wohnungen bis hin zur geräumigen 174-m²-Eigentumswohnung mit sechs Zimmern.

Eine Schwammstadt, energieeffizient und grün

Die Gebäude, teilweise in Holz-Hybrid-Bauweise, folgen vielfach dem KfW-40-Standard. Ihre Wärme beziehen sie aus dem quartierseigenen Blockheizkraftwerk, das Methan aus Biomasse nutzt.

Eine Besonderheit ist das ca. 6.000 m² große Wasserbecken – ein wesentlicher Bestandteil des von der TU Berlin begleiteten Schwammstadt-Konzepts, das dem Quartier 2020 den Award Deutscher Wohnungsbau einbrachte. Das Wasserbecken – mit drei ineinander übergehenden Bereichen von ca. 30, 80 und 120 cm Wassertiefe – nimmt das Regenwasser der Gebäude ringsum auf und reinigt es: durch Setzung und biologisch durch 120 m Grünzug an den Beckenrändern. Dazu kommt eine Substratfilteranlage an der Brücke am Dahme-Überlauf. So erreicht das Wasser nahezu Trinkwasserqualität, bevor es verdunstet.

In Summe nimmt das Becken, das dank eines Café-Restaurants zum längeren Verweilen einlädt, den Großteil der üblichen Niederschlagsmenge des Gesamtquartiers auf. Die übrige Menge wird durch Rigolen und Mulden kontrolliert versickert. Nur bei Starkregen wird Regenwasser in die Regenwasserkanalisation oder in die Dahme geleitet. Eine weitsichtige Planung!