Kostengünstiger heizen

Osterode, reizvoll am südwestlichen Rand des Oberharzes gelegen, ist zweifellos ein wunderschönes Fleckchen Erde. Zehntausende Touristen kommen jedes Jahr hierher, um im Harz zu wandern, Rad zu fahren, zu klettern oder einfach ein paar Tage auszuspannen. Rund 46 % trägt der Dienstleistungssektor zur Wirtschaftskraft der Stadt bei. Das ist die eine Seite der Medaille.

Die andere ist die Abnahme der Bevölkerung. Einschlägige, wenn auch nicht unumstrittene Studien gehen beispielsweise davon aus, dass die Zahl der ca. 80.000 Personen im Landkreis bis zum Jahr 2020 deutlich sinkt. Die Raumordnungsprognose 2020 sagt zudem voraus, dass von der heutigen Erwerbspersonenzahl im Jahr 2020 nur noch ca. 67,4 % übrig bleiben werden.

In diesem Umfeld eine Wohnungsbaugesellschaft wie die „Kreiswohnungsbau Osterode am Harz GmbH“ nicht nur auf Kurs zu halten, sondern sogar festigend auszubauen, setzt ein konzeptionell langfristig aufgestelltes Vorgehen voraus. Hans-Peter Knackstedt, Geschäftsführer der Kreiswohnbau, hat es gewissermaßen als „3 Säulen-Modell“ definiert: Gezielte Sanierungsinvestitionen im Bestand, umfassende Service- und Betreuungskonzepte für ältere Mieter und nicht unerhebliche Investitionen in Neubauten ergeben einen Entwicklungsmix, durch den die vorhandenen Mieter gebunden und gleichzeitig die Kreiswohnbau speziell für junge Familien als neue Mieter interessant bleibt. Orientiert am Einkommen und an der individuellen Lebenssituation potenzieller Mieter kann die Kreiswohnbau vom älteren Bestandsobjekt bis hin zur neuen Penthousewohnung, vom individuellen Wohnen bis hin zu weitreichenden Betreuungsangeboten immer genau das spezielle Angebot schnüren, das aktuell gerade nachgefragt wird.

Im Idealfall wird dieser konzeptionelle Ansatz möglichst innerhalb bestehender Quartiere realisiert, was neben der allgemeinen Quartiersentwicklung die Mieterbindung nochmals stärkt.

Quartiere behutsam entwickeln

Gewissermaßen prototypisch dafür ist das Projekt Troppauer Straße in Herzberg. Für rund 1,7 Mio. € sind hier neun attraktive, barrierefreie Mietwohnungen im Reihenhausstil gebaut worden – und zwar auf den Kellergeschossen zwei rückgebauter Mehrfamilienhäuser. Fünf dieser Bestandsobjekte, die sich in unterschiedlichen Sanierungsständen befinden, stehen noch in unmittelbarer Nachbarschaft. Kreiswohnbau-Geschäftsführer Knackstedt: „Jeden dieser Geschossbauten von Grund auf zu sanieren, macht aus wirtschaftlichen Gründen keinen Sinn. Die jetzt erreichte, durchmischte Bebauung sorgt außerdem dafür, dass hier unterschiedlichste Mieter-Gruppen in direkter Nachbarschaft leben können – und alle beispielsweise gemeinsam von dem ebenfalls neu errichteten Stadtteiltreff profitieren, den wir ganz bewusst wie ein Bindeglied zwischen den Bestand und die Reihenhäuser gesetzt haben.“

Die Altobjekte, die dafür weichen mussten, stammten aus den frühen 1970er Jahren. Insgesamt 27 Wohneinheiten, auf bis zu drei Stockwerke verteilt, aber ohne Fahrstuhl, mit veralteter Zentralheizung und nicht minder veralteter Wärmeverteilung, die genauso wie die Elektroinstallationen komplett hätten erneuert werden müssen.

Das hätte sich vor allem vor dem Hintergrund nicht gerechnet, dass der dann aufwendig (und insgesamt wohl zu teuer) sanierte Wohnraum am Markt vorbei erneuert worden wäre. Für derart kernsanierte Kleinwohnungen fehlt im Großraum Osterode schlichtweg Klientel. Im Gegensatz zu den hochwertig ausgestatteten, attraktiven Mietwohnungen im Reihenhausstil. Das sind zwar nur noch neun „Wohneinheiten“, doch die waren innerhalb kürzester Zeit komplett vermietet.

Keller für Installationstrassen

Dass die Neubauten auf den Fundamenten des abgerissenen Bestandes aufbauen, hat dabei ganz pragmatische Gründe: „Es wird die nach Bebauungsplan zulässige überbaubare Fläche eingehalten, für die Neubauten mussten keine neuen Fundamente geschaffen werden, und die alten Kellergeschosse boten sich ideal für die Installation der Versorgungstrassen an“, so Frank Kühne, technischer Mitarbeiter der Kreiswohnbau: „Zur Nutzung als Kellerräume waren die Geschosse zu niedrig. Dafür sind jetzt separate, schwellenfrei erreichbare Abstellräume vor die Häuser gesetzt worden. Für die Trassenverlegung war die Bauhöhe der Altkeller aber immer noch ausreichend, was zugleich die Investitionskosten senkte.“

Der schlanke Neubau gibt zugleich die energetische Stoßrichtung vor, die bei der Kreiswohnbau favorisiert wird: Obwohl die Häuser im Reihenhaus-Stil gebaut sind und genutzt werden, erfolgt die Energieversorgung zentral. Und zwar über ein gemeinsames Gas-Brennwertgerät mit 65 kW modulierender Leistung (Typ ecoVIT; Hersteller: Vaillant) mit einer solarthermischen Anlage als Ergänzung. Gepuffert wird die Wärme in einem 1.000 l Multi-Funktionsspeicher, so dass auch bei Spitzenlasten eine komfortable Warmwasserversorgung gewährleistet ist.

Fazit

Im Rahmen der Quartiersentwicklung an der Troppauer Straße hat die Kreiswohnbau Osterode zwei alte Geschossbauten mit 27 Wohneinheiten durch den Neubau eines schwellenfreien Mehrfamilienhauses im Reihenhausstil sowie eines Gemeinschaftstreffs ersetzt. Die Baukosten von 1,7 Mio. € entsprachen dabei in etwa dem Aufwand, der für eine Kernsanierung der Geschossbauten notwendig gewesen wäre.

Die Erneuerung und Umstrukturierung des Bestandes ist jedoch wesentlich marktgerechter und sichert damit eine dauerhafte Vermietbarkeit, somit die Rentabilität der Investition. Hinzu kommt die generelle Aufwertung des Quartiers durch den Nachbarschaftstreff, der nicht zuletzt über ein regelmäßiges Programmangebot für eine Stärkung des sozialen Zusammenhalts sorgt.