Legionellen im Trinkwasser: Vermieter in der Pflicht

Obwohl die Frist für die Erstbeprobung seit Ende 2013 abgelaufen ist, haben manche Unternehmen die geforderten Untersuchungsmaßnahmen trotz erheblicher Haftungsrisiken noch nicht eingeleitet. Wer dies nachholen möchte, kann auf die flexiblen Leistungspakete externer Dienstleister zurückgreifen, welche die Wohnungswirtschaft bei der Erfüllung ihrer Pflichten entlasten.

Als gegen Ende des letzten Jahres der vom Gesetzgeber festgelegte Stichtag (31.12.2013) zur Erstbeprobung des Trinkwassers auf Legionellen nahte, stellte die enorm hohe Zahl von Auftragseingängen aus der Wohnungswirtschaft Installateure, Labore und Dienstleistungsunternehmen gleichermaßen vor eine große Herausforderung. Noch heute, gut fünf Monate nach Fristablauf, sind die Auswirkungen der Auftragswelle zu spüren. Nichtsdestotrotz gibt es nach wie vor Eigentümer, die in dieser Hinsicht noch nicht tätig geworden sind. Dies sollten die Betroffenen möglichst kurzfristig nachholen. Darum seien an dieser Stelle nochmals die ihnen durch die Novellierung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) zugewiesenen Aufgaben sowie die haftungsrechtliche Situation verdeutlicht.

Welche Vorgaben macht die novellierte Trinkwasserverordnung?

Als wertvolles Gut unterliegt unser Trinkwasser strengen Qualitätskontrollen, die in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) geregelt sind. Im Jahr 2011 wurde die zum damaligen Zeitpunkt zehn Jahre alte Vorschrift erstmals novelliert. Eines der Hauptanliegen war die Bekämpfung von Legionellen, die sich bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 55 °C und geringer Zirkulation in der Wasserleitung rasant vermehren und so den Warmwasserspeicher sowie das Leitungssystem befallen. Gelangen die Stäbchenbakterien in versprühter Form, z.B. als Duschnebel, in die Lunge, kann es zu schwerwiegenden Erkrankungen kommen, teilweise sogar mit tödlichem Verlauf. Aus diesem Grund verpflichtete der Gesetzgeber alle Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung zur turnusmäßigen Überprüfung der Wasserqualität alle drei Jahre in ihren Liegenschaften.

Die im Dezember 2012 in Kraft getretene zweite Novellierung der TrinkwV verlängerte die Frist zur Erstbeprobung des Trinkwassers um ein Jahr bis zum 31. Dezember 2013. Zudem entfiel die ursprünglich verordnete Anzeigepflicht der Trinkwasseranlage beim zuständigen Gesundheitsamt sowie die Meldepflicht der Legionellenbelastung bei Unterschreitung des technischen Maßnahmenwerts von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Trinkwasser.

Wann muss geprüft werden und welche Sanktionen drohen bei Zuwiderhandlung?

Ob die eigene Anlage zu den Großanlagen im Sinne der Trinkwasserverordnung zählt, können Wohnungsunternehmen relativ einfach feststellen, denn das entscheidende Kriterium liegt in der Größe des Wasserspeichers bzw. beim Wasserinhalt der Rohrleitung. Hat Erstgenannter einen Inhalt von mehr als 400 l

oder ist der Wasserinhalt zwischen dem Abgang der Anlage und der Entnahmestelle in mindestens einer Rohrleitung größer als 3 l, muss eine Trinkwasseruntersuchung durchgeführt werden.

Da seit der Novellierung der Trinkwasserverordnung ausschließlich Vermieter und Hausverwalter in der Pflicht stehen, tragen sie die Haftungsrisiken bei nicht ordnungsgemäßer Einhaltung der komplexen Vorschriften. Zum einen kann bei positivem Legionellenbefund die Stilllegung der Wasserversorgungsanlage drohen, was zu Mietminderungen bis zum kompletten Ausfall der Mietzahlungen führen kann. Darüber hinaus begehen Eigentümer, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, eine Ordnungswidrigkeit nach § 25 TrinkwV. Diese kann mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 € geahndet werden. Kommen tatsächlich ein oder mehrere Mieter zu Schaden, muss mit privatrechtlichen Klagen der Betroffenen auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld gerechnet werden. Zudem ist gemäß § 24 TrinkwV das vorsätzliche oder fahrlässige zur Verfügung stellen mikrobiologisch oder chemisch verseuchten Trinkwassers ein Straftatbestand, der mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren oder einer Geldstrafe geahndet werden kann.

Wie funktioniert die Probennahme und wie ist der Untersuchungsverlauf?

Um ihren Pflichten ordnungsgemäß nachzukommen, müssen Vermieter zunächst Probennahmestellen einrichten, an denen Trinkwasser entnommen und auf Legionellen überprüft werden kann. Diese liegen in der Regel am Ausgang des Warmwasserspeichers, am Eingang der Zirkulationsleitung sowie an den am weitesten entfernt gelegenen Entnahmestellen der Steigstränge. Die Zapfstellen müssen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geeignet und desinfizierbar sein. Die Probennahme muss durch zertifizierte Probennehmer erfolgen. Akkreditierte Labore, die die Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllen, übernehmen die Trinkwasseranalyse.

Bei der Entnahme von Trinkwasserproben gibt es grundsätzlich drei Untersuchungsarten. Bei der ersten Entnahme handelt es sich laut Sprachgebrauch der TrinkwV um eine orientierende Untersuchung. Diese muss der Eigentümer alle drei Jahre ohne gesonderte Aufforderung des Gesundheitsamts durchführen lassen. Die Probennahme erfolgt an den oben genannten Stellen. Sollte bei der orientierenden Untersuchung eine Legionellenkonzentration über dem technischen Maßnahmenwert von 100 KBE festgestellt werden, müssen weitergehende Untersuchungen, eine Gefährdungsanalyse sowie Nachuntersuchungen ei­­n­geleitet werden (s.u.). Ziel dieser Maßnahmen ist, die Ursache für den Legionellenbefall zu lokalisieren, geeignete Schritte zu dessen Bekämpfung zu definieren und den Erfolg der eingeleiteten Maßnahmen zu belegen.

Wie wird bei positivem Legionellenbefund weiter verfahren?

Zunächst sind die Ergebnisse der Probe unverzüglich an das zuständige Gesundheitsamt zu übermitteln. Des Weiteren gilt es, die Mieter umgehend zu informieren, beispielsweise durch einen Aushang im Hausflur. Auch die Einleitung der nun anstehenden weitergehenden Untersuchung sowie einer Gefährdungsanalyse muss der Vermieter ohne gesonderte Anweisung des Gesundheitsamts übernehmen. Hierbei werden in der Regel Proben in allen einzelnen Stockwerksleitungen, aus stagnierenden Leitungsteilen wie Be- und Entlüftungsleitungen sowie bei vorliegenden Hinweisen auch aus Kaltwasserentnahmestellen entnommen. Die Anzahl der zu nehmenden Proben ist abhängig von der Größe und Verzweigung der Hausinstallation.

Die Ausgestaltung und der Ablauf der jeweiligen Maßnahme richten sich indes nach der Intensität des bei der orientierenden Untersuchung festgestellten Befalls. Laut Arbeitsblatt W 551 des  Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e.V. (DGWV) ist bei einer Legionellenkonzentration von über 100 KBE pro 100 ml Wasser (mittlere Kontamination) die Durchführung einer weitergehenden Untersuchung innerhalb von vier Wochen angezeigt. Darüber hinaus muss laut § 16 Absatz 7 TrinkwV bei Überschreiten des technischen Maßnahmenwerts eine Gefährdungsanalyse erfolgen. Diese zielt darauf ab, die für die Kontamination verantwortlichen Mängel in der Trinkwasseranlage zu identifizieren. Zu diesem Zweck wird zunächst eine Ortsbesichtigung durchgeführt, bei der sämtliche gefährdungsbegründenden Faktoren der Anlage erfasst werden. Auf der Basis dieser Informationen erfolgen anschließend eine Auswertung des Anlagenzustands sowie die Beschreibung geeigneter Maßnahmen zur Legionellen- und Mängelbeseitigung. Über das Ergebnis der Gefährdungsanalyse sind die Mieter unverzüglich zu informieren.

Bei Erreichung einer hohen Kontaminationsrate von über 1000 KBE pro 100 ml sind die weitergehende Untersuchung und die Gefährdungsanalyse umgehend durchzuführen. Deren Ergebnisse entscheiden dann über eventuelle Sanierungen an der Anlage oder am Rohrleitungssystem. Bei einem Legionellenbefall von über 10.000 KBE je 100 ml Trinkwasser (extrem hohe Kontamination) sind neben der unverzüglichen Einleitung von weitergehender Untersuchung und Gefährdungsanalyse Maßnahmen zur direkten Gefahrenabwehr wie Nutzungseinschränkungen (z.B. Duschverbot) und die Desinfektion der Anlage unumgänglich. Im schlimmsten Fall drohen hohe Kosten durch bautechnische Maßnahmen. Darüber hinaus ist eine Woche nach Abschluss der Desinfektion oder Sanierung eine Nachuntersuchung erforderlich.

Die in der Praxis gesammelten Erfahrungen zeigen zweierlei Besonderheiten hinsichtlich der Durchführung der weitergehenden Untersuchungen sowie deren Anzahl. Zum einen machen die deutschen Gesundheitsämter den Betroffenen bei gleichem Befall unterschiedliche Handlungsvorgaben. Während manche Behörden eine weitergehende Untersuchung verordnen, verpflichten andere den Vermieter zur Durchführung einer Spülungsmaßnahme oder einer Gefährdungsanalyse. Zum anderen reagieren auch die beauftragten Dienstleister unterschiedlich auf den jeweiligen Befund. Dies liegt darin begründet, dass das oben erwähnte Arbeitsblatt W 551 bereits vor der Novellierung veröffentlicht war und die veränderten Sachverhalte daher nicht berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein weitreichender Interpretationsspielraum, was die Durchführung von weitergehenden Untersuchungen sowie deren Anzahl angeht.

Welche Möglichkeiten der Legionellenbekämpfung und -prävention gibt es?

Zur Reduzierung der Legionellenkonzentration kommen zunächst betriebstechnische Maßnahmen wie eine Temperaturerhöhung im System, Veränderungen am hydraulischen Abgleich des Zirkulationssystems oder die Abtrennung nicht benötigter Leitungsteile und selten benutzter Entnahmestellen in Betracht. Diese Schritte sind kurzfristig und mit relativ geringem Aufwand umsetzbar, erfordern allerdings fallbezogen eine genaue Untersuchung hinsichtlich ihrer Anwendbarkeit und Wirksamkeit.

Je nach Intensität des Befundes kann die Abtötung von Legionellen im Trinkwasser darüber hinaus durch verfahrenstechnische Maßnahmen wie die thermische oder chemische Desinfektion der Anlage erfolgen. Bei Ersterer ist eine wirksame Bekämpfung der Legionellen nur bei einer Erwärmung des Trinkwassers auf mindestens 70 °C und einer mindestens dreiminütigen Spülung jeder Zapfstelle gegeben. Erreicht der Trinkwassererwärmer die erforderliche Temperatur nicht, ist eine wirksame Durchführung der thermischen Desinfektion nahezu aussichtslos. Bei der chemischen Desinfektion kann es unter ungünstigen Umständen schon bei einmaliger Anwendung zu einer Schädigung der in der Trinkwasserinstallation eingesetzten Werkstoffe kommen.

Derartig drastische Maßnahmen können effektiv vermieden werden, wenn bei Anlagenbau und -betrieb die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. Zu den Präventionsmaßnahmen, die im Streitfall juristisch als erster Anschein des Beweises für fehlendes Verschulden gewertet und entsprechend berücksichtigt werden, zählen zunächst die Einhaltung einer Wassertemperatur von 60 °C am Austritt des Trinkwassererwärmers sowie die Gewährleistung einer Minimaltemperatur von 55 °C in den Zirkulationsleitungen. Weiterhin sind zum Beispiel Überdimensionierung, weit verzweigte Heißwassersysteme sowie stehende Leitungsabschnitte zu vermeiden. Darüber hinaus sollten Wohnungsunternehmen darauf achten, in Leerständen regelmäßige Leitungsspülungen durchzuführen.

Wird die Anlage nach den anerkannten Re­­geln der Technik betrieben, ist die Gefahr einer zu hohen Legionellenkonzentration im Trinkwasser gering. Allerdings befreit ein negativer Befund den Anlagenbetreiber nicht davon, die Mieter hinsichtlich der Untersuchungsergebnisse zu informieren und jeden Prüfbericht über einen Zeitraum von zehn Jahren zu archivieren. Zudem sollten die technischen Pläne der Trinkwasseranlage stets verfügbar sein, da sie jederzeit vom Gesundheitsamt abgefordert werden können.

Welche Unterstützung erhalten Wohnungsunternehmen bei der Erfüllung ihrer Pflichten?

Die Umsetzung der komplexen Vorgaben der TrinkwV hat für die Wohnungswirtschaft einen erhöhten Verwaltungsaufwand durch die aufwändige Kommunikation mit Behörden, die Beauftragung von Gewerken sowie häufiger Terminabsprachen zur Folge. Abhilfe schaffen hier modulare Leistungspakete externer Dienstleister, die Vermieter bei ihren Aufgaben und Pflichten weitestgehend entlasten können. Sie umfassen zunächst die Durchführung sämtlicher Probennahmen durch zertifiziertes Fachpersonal sowie die orientierende und weitergehende Trinkwasseruntersuchung durch akkreditierte Partnerlabore. Bei positivem Legionellenbefund übernehmen die Anbieter des Weiteren die Erstellung des Prüfberichts, falls gewünscht, die Anzeige des Untersuchungsbefundes beim Gesundheitsamt und die Durchführung eventuell notwendiger weitergehender Maßnahmen. Auch die Anfertigung von Prüfberichtkopien für die Mieter sowie die zehnjährige Archivierung aller Unterlagen gehören zum Leistungsportfolio. Sämtliche der soeben genannten Leistungen können auch einzeln in Auftrag gegeben werden. Manche Anbieter wie der Energiedienstleister ista bieten darüber hinaus auch den Einbau der Probennahmehähne für die alle drei Jahre wiederkehrende Beprobung an, falls diese noch nicht im Objekt vorhanden sind.

Damit decken die Unternehmen den überwiegenden Teil der Anforderungen an die Immobilienwirtschaft, die sich aus der no­­vellierten TrinkwV ergeben, ab. Dies sorgt für einen erheblich geringeren Koordinations- und Terminierungsaufwand bei den Wohnungsunternehmen, da für alle Prozessschritte nur ein Ansprechpartner kontaktiert werden muss.