Legionellenprüfung: Was Vermieter wissen müssen
Unter bestimmten Voraussetzungen sind Vermieter in Deutschland zur regelmäßigen Legionellenprüfung der Trinkwasseranlage verpflichtet.
Energie zu sparen ist das Gebot der Stunde. Tipps finden sich viele im Netz – etwa, die Speichertemperatur der Warmwasserbereitung dauerhaft abzusenken. Das spart zwar Energie, ist aber dennoch meist keine gute Idee: Fällt die Temperatur im Wasserkessel dauerhaft unter 60 °C, kann sie das Legionellenwachstum in der gesamten Trinkwasserinstallation fördern. Die krankmachenden Bakterien kommen in geringer Konzentration im Grundwasser vor und können von dort aus in die Trinkwasseranlage gelangen.
In Deutschland infizieren sich jedes Jahr tausende Menschen mit der sogenannten Legionärskrankheit – zum Teil mit schwerwiegenden Folgen. Um dies zu verhindern, ist eine gute Trinkwasserhygiene mit entsprechend sicheren Speichertemperaturen genauso wichtig wie die regelmäßige Legionellenprüfung, zu der die Trinkwasserverordnung die Eigentümer bestimmter Objekte alle drei Jahre verpflichtet. Das Wichtigste zum Thema erfahren Vermieter in den folgenden FAQ.
Welches Risiko stellen Legionellen dar?
Legionellen wachsen bei Temperaturen zwischen 25 und 55 °C in der Trinkwasseranlage und werden durch vernebeltes Wasser übertragen, wenn sie beispielsweise beim Duschen eingeatmet werden. Eine Infektion kann zu einer behandlungsbedürftigen Lungenentzündung führen. In Deutschland werden pro Jahr rund 1,7 Legionellosen pro 100.000 Einwohner an das Robert-Koch-Institut (RKI) gemeldet. Da nicht bei allen Lungenentzündungen auf eine Legionellen-Infektion getestet wird, geht man davon aus, dass nicht alle Legionellosen erfasst werden. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass jährlich wohl zwischen 18 und 36 Legionellosen pro 100.000 Einwohner auftreten. Fünf bis zehn Prozent davon verlaufen tödlich.
Auch das Trinkwasser in Wohngebäuden spielt dabei eine Rolle, wie die statistische Auswertung aller Legionellenprüfungen von Minol zeigt: Rund 15 Prozent der beprobten Trinkwasseranlagen überschreiten den sogenannten technischen Maßnahmenwert von 100 Kolonie bildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser. Aber nicht nur für die Gesundheit stellen Legionellen ein Risiko dar: Wer als Verantwortlicher – also Vermieter bestimmter Objekte – gegen die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zur Legionellenprüfung verstößt, muss mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro oder sogar strafrechtlicher Verfolgung rechnen. Die gleichen Konsequenzen drohen bei Missachtung der Melde-, Informations- oder Dokumentationspflichten – die Ergebnisse der Legionellenprüfung müssen mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden. Bei Personenschäden können zudem erhebliche Haftungsansprüche hinzukommen. Nicht zuletzt entstehen durch die Stilllegung der Anlage bei Legionellenbefall eventuell auch Mietausfälle.
Für welche Gebäude gilt die Pflicht zur Prüfung?
Um der Prüfpflicht zu unterliegen, muss die Liegenschaft folgende Kriterien erfüllen: Das Gebäude verfügt über eine zentrale Trinkwassererwärmung und mindestens drei Wohneinheiten mit Duschmöglichkeiten, von denen mindestens eine vermietet ist. Zudem muss der Speicher des Warmwasserbereiters mehr als 400 Liter oder die Rohrleitungen insgesamt über drei Liter fassen. Ist all dies gegeben, muss alle drei Jahre eine Legionellenprüfung stattfinden.
Wer ist für die Legionellenprüfung verantwortlich?
Verantwortlich ist der Vermieter. Allerdings dürfen nur akkreditierte Stellen Wasserproben nach den Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006-12 entnehmen. Minol (www.minol.de) verfügt als Partner der Wohnungswirtschaft bereits seit 2012 über Erfahrung mit der Legionellenprüfung und kennt die Anforderungen sehr gut. Kooperationen mit führenden Laborpartnern garantieren eine bundesweite Service-Verfügbarkeit. Übrigens: Die Kosten für die wiederkehrende orientierende Legionellenprüfung können Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Welche Voraussetzungen sind für die Probenentnahme zu erfüllen?
Entnahmestellen für Wasserproben müssen nach den Vorgaben des DVGW abflammbar sein, um außen anhaftende Keime vor der Probenentnahme abzutöten, damit die Keimbelastung des Wassers nicht verfälscht wird. Die Wasserhähne sollten also aus Metall sein und keine Kunststoffe enthalten. Falls die Trinkwasseranlage entsprechend baulich modernisiert werden muss, sind die Kosten dafür als Modernisierungskosten umlagefähig.
Die größte Herausforderung bei der Legionellenprüfung in Wohngebäuden ist allerdings die Terminierung, denn die Proben müssen alle vom gleichen Tag stammen. Der Dienstleister muss zeitgleich Zugang zum Warmwasserspeicher und allen Wohnungen bekommen, die laut Trinkwasserverordnung zu beproben sind. Sind einzelne Mieter nicht anwesend und keine Proben von alternativen Wohnungen am gleichen Steigstrang möglich, muss gegebenenfalls die gesamte Prüfung verschoben werden.
Was passiert bei einem positiven Befund?
Ist die Probe kontaminiert und übersteigt 100 KBE Legionellen je 100 ml Wasser, müssen die Mieter und das Gesundheitsamt informiert werden, das dann die weiteren Schritte einleitet. Je nach Ursache kommen dann betriebs-, verfahrens- und bautechnische Maßnahmen in Frage. Spezialisierte Dienstleister wie Minol bündeln die dafür nötigen Kompetenzen und unterstützen die Betreiber in enger Abstimmung mit dem zuständigen Gesundheitsamt, Fachplanern und Heizungsbauern während des gesamten Prozesses. Die Kosten für weitere Untersuchungen und Maßnahmen müssen Vermieter selbst tragen, da ein Legionellenbefall als Mangel der Mietsache gilt.
Was sind bauliche Risikofaktoren, die das Wachstum von Legionellen begünstigen?
Unter bestimmten Bedingungen vermehren sich Legionellen im Trinkwasser besonders gut. Dazu gehören etwa überdimensionierte Warmwasserspeicher und/oder Rohrleitungen, in denen das Wasser stagniert. Auch ungeeignete Materialien bei Rohrleitungen oder Anlagen- und Geräteteilen können zum Wachstum von Mikroorganismen beitragen. Für eine ausreichende Trinkwasserhygiene sollte die Hausinstallation den Vorgaben der DIN 1988 sowie dem DVGW Arbeitsblatt W 551 entsprechen. Besonders wichtig ist eine geeignete Warmwassertemperatur: Je niedriger diese ist, desto wahrscheinlicher wird ein Legionellenbefall. Optimal sind 60 °C am Austritt des Warmwasserbereiters, denn unterhalb dieser Temperatur werden Mikroorganismen nicht mehr ausreichend abgetötet. Viel höher sollte die Speichertemperatur aber auch nicht liegen, denn dann kann auch die Temperatur des Kaltwassers im Kreislauf steigen und dort das Legionellenwachstum begünstigen. Generell sollten Trinkwasseranlagen regelmäßig gewartet und Filter, Wasserspeicher und Armaturen gereinigt werden.
Wie können Hausbewohner Legionellenwachstum entgegenwirken?
Sind die technischen Sicherheitsvorkehrungen getroffen, sollten Bewohner beziehungsweise Vermieter vor allem stagnierendes Wasser vermeiden. Wenn Teile der Warmwasserversorgung über einen längeren Zeitraum nicht mit heißem Wasser durchgespült werden, können sich Legionellen optimal vermehren. Das ist bei lange leerstehenden Wohnungen der Fall, aber auch bei Leitungen, die stumpf enden, weil etwa früher vorhandene Zapfstellen unsachgemäß stillgelegt wurden. Nach längerer Abwesenheit ist es deshalb ratsam, in den Leitungen abgestandenes Wasser so lange ungenutzt abfließen zu lassen, bis wieder frisches heißes Wasser kommt.
