Mehr als nur turnusmäßige Legionellenprüfung

Die aktuell geltende Trinkwasser­verordnung (TrinkwV) zielt genau darauf ab: Sie hat zum Ziel, Was­ser für den menschlichen Gebrauch vor nachteiligen Einflüssen zu schützen, die sich aus Verunreinigungen ergeben kön­nen. Zu diesem Zweck enthält sie zahlreiche Regelungen, welche die Genusstauglichkeit und Reinheit des Wassers gewährleisten sollen. Mit der Novellierung der Trinkwasserverordnung von November 2011 wurde nicht nur die gesetzliche Prüfungspflicht für Trinkwasserversorgungsanlagen auf Legionellen ergänzt, sondern es sind auch die technischen Rahmenbedingungen und somit die Haftungsrisiken und Pflichten der Gebäudeeigentümer, Vermieter und Verwalter deutlich verschärft worden.

Wer ist für die Umsetzung der Trinkwasserverordnung verantwortlich?

Die Verantwortung für die ordnungsge­mäße Umsetzung der Trinkwasserverord­nung wird auf mehrere Stellen verteilt. Die Wasserversorger haben die Verantwortung für die Aufbereitung und die Verteilung des Trinkwassers bis zur Übergabestelle im Haus. Ab dem Hauswasserzähler übernimmt jedoch der Gebäudeeigentümer bzw. der Betreiber der Trinkwasseranlage die Verantwortung für die Erhaltung der Trinkwasserqualität.

Wer muss der Prüfungspflicht auf Legionellen nachkommen?

Betroffen von dieser Prüfungspflicht sind Unternehmer oder sonstige Inhaber, die in öffentlicher oder gewerblicher Tätig­keit eine solche Anlage betreiben, die über eine Großanlage zur Erwärmung verfügt, und wenn es durch Duschen oder andere Einrichtungen zur Vernebelung des Trink­wassers kommen kann. Die öffentliche Tätigkeit wird dadurch bestimmt, dass das Trinkwasser an einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis abgegeben wird.

Klassische Fälle von Trink­wasserabgaben in diesem Sinne sind bei­spielsweise Schulen oder Kindergärten. Bei der gewerblichen Tätigkeit hingegen handelt es sich um
die zielgerichtete Trink­wasserbereitstellung im Rahmen einer Ver­mietung oder eine andere selbstständig, regelmäßig und in Gewinnerzielungsab­sicht ausgeübte Tätigkeit. Großanlagen sind laut TrinkwV Anlagen mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder mit zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer, jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 l, oder wenn mindestens eine Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwasserer­wärmers und der Entnahmestelle mehr als drei Liter fasst (DVGW-Arbeitsblatt W551). 

Der Inhalt von Zirkulationsleitungen ist dabei nicht zu berücksichtigen. Die­sen Dimensionen entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen nach TrinkwV nicht zu den Großanlagen. Sie unterliegen somit nicht der Untersu­chungspflicht.

Der Untersuchungspflicht nachkom­­men müssen allerdings Woh­nungs­­eigen­­tü­­mer­­gemeinschaften, wenn in einem Objekt Wohnraum teilweise ver­mietet wird, sofern die genannten Vor­aussetzungen auf die Trinkwasseranlage zutreffen. Die dadurch entstehenden Kos­ten können gleichmäßig auf alle Einheiten umgelegt werden (LG Saarbrücken, Urteil v. 18.12.2015, 5S 17/15). Nur wenn alle Wohnungen von den jeweiligen Eigentü­mern selbst bewohnt werden, liegt keine gewerbliche Tätigkeit gemäß TrinkwV vor, und die Untersuchungspflicht auf Legio­nellen entfällt. 

Wer darf die Legionellenuntersuchung vornehmen und auswerten?

Nur akkreditierte Stellen dürfen Wasserpro­ben entnehmen. Probeentnahmen unter­liegen vielen Vorgaben und sind somit nur von ausgebildeten Fachkräften vorzuneh­men. Auch die Analyse der Wasserproben ist gesetzlich streng geregelt und darf nur von akkreditierten und vom Land geliste­ten Laboren durchgeführt werden. Hier gilt § 15 TrinkwV 2001. 

Welche Fristen sind einzuhalten?

Stichtag für die nach der novellierten TrinkwV verpflichtende zweite Legionellen­prüfung war der 31. Dezember 2016. Bis zu diesem Tag mussten Unternehmer oder sonstige Inhaber prüfungspflichtiger Trinkwasser­anlagen die Untersuchung von akkredi­tierten Stellen durchgeführt haben lassen.

Es gibt jedoch unterschiedliche Intervalle und Fristen. Trinkwasserversorgungsanla­gen, die Trinkwasser an die Öffentlichkeit (Schulen, Altenheime, Hotels, Kindergärten etc.) abgeben, müssen einmal jährlich auf Legionellen untersucht werden. Trinkwasser aus Großanlagen der Trinkwassererwärmung, die in gewerblicher, aber nicht öffentlicher Tätigkeit (Vermie­tung) betrieben werden, ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen.

Mit Blick auf den Stichtag der Prüfung steht für gewerblich genutzte Trinkwasseranlagen nach Ablauf von drei Jahren die nächste Prüfung an.

Welchen weiteren Pflichten unterliegen Betreiber von Trinkwasseranlagen?

Welche Verkehrssicherungspflichten bei einem ordnungsgemäßen Betrieb von haustechnischen Anlagen eingehalten werden müssen, sind vielen Hauseigentümern und Vermietern häufig nicht bekannt. Ihre Verantwortlichkeit für den ordnungsgemäßen Betrieb umfasst u. a. die turnusgemäße Inspektion und Wartung, den Anlagenbetrieb nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie die vollständige Dokumentation der daran durchgeführten Maßnahmen.

Eine Verletzung der aus der Trinkwasserverordnung resultierenden umfangreichen Anzeige-, Dokumentations-, Untersuchungs-, Handlungs- und Informationspflichten kann mit empfindlichen Straftat- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen geahndet werden. Insbesondere auf die Wartung gemäß der Vorgaben der DIN EN 806 ist erhöhtes Augenmerk zu legen. Das erste BGH Urteil (VIII ZR 161/14) zu einer durch Legionellen verursachten Krankheit macht deutlich, dass Betreiber bei Verletzung ihrer Pflichten haftbar gemacht werden und dabei hohe Geldstrafen drohen.

Trotzdem werden Trinkwasseranlagen vielfach noch nicht vorschriftsgemäß gewartet, und es fehlt häufig an nachvollziehbaren und vollständigen Dokumentationen – für den Betreiber/Verwalter eine drohende Haftungsfalle. Da sich Betreiber von Trinkwasserversorgungsanlagen nicht darauf verlassen können, von einem Mangel passiv Kenntnis zu erlangen (z. B. Mängelmeldung durch die Bewohner), unterliegen sie der Pflicht, die Hausinstallation aktiv zu prüfen und etwaige Mängel zu erfassen und abzustellen; denn die allgemeine Verkehrssicherungspflicht beruht auf dem Gedanken, dass derjenige, der es zulässt, dass eine Vielzahl von Personen mit seinem Eigentum in Kontakt kommt, dafür zu sorgen hat, dass niemand dabei zu Schaden kommt (§ 823 Abs. 1 BGB).

Zur Verhinderung möglicher Personen- oder Sachschäden ist der Anlagenbetreiber demnach verpflichtet, ihm erkennbare Gefahrenquellen aktiv zu beseitigen oder zumindest abzusichern. Somit sind das Gebäude und dessen Bauteile, insbesondere die versorgungstechnischen Anlagen wie die Trinkwasserversorgungsanlage, verkehrssicher zu halten.

Bei der Frage, welche konkreten Maßnahmen zur Verkehrssicherung zu ergreifen sind, wird insbesondere den technischen Regelwerken wie DIN-Vorschriften oder sonstigen Richtlinien besondere Bedeutung zugeschrieben. Insbesondere für den Bereich des Wohnungseigentums ist zu beachten, dass regelmäßig nur eine den allgemein anerkannten Regeln der Technik folgende Instandhaltung und Instandsetzung rechtmäßig ist (§ 17 Abs. 1TrinkwV und BGH Urteil vom 24.Mai 2013).

Wie können Betreiber von Trinkwasseranlagen bei der Erfüllung ihrer Pflichten unterstützt werden?

Um das Haftungsrisiko für die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie für WEG-Verwalter zu minimieren, besteht die Möglichkeit für Verkehrssicherungspflichtige, diese Pflicht durch Beschluss auf Dritte zu übertragen. Diese Übertragung, z. B. mit e­­i­­nem rechtssicheren Wartungsvertrag für die komplette Trinkwasserversorgungsanlage, löst eine erhebliche Haftungserleichterung für Gebäudeeigentümer, Vermieter und Verwalter aus.