Würdiger Nachfolger für eine Architektur-Ikone

Das am gleichen Platz zwischen 1965 und 1967 errichtete Hochhaus mit seiner abgetreppten Silhouette musste abgerissen werden, da Korrosion am Bewehrungsstahl statisch tragender Elemente festgestellt wurde. Der ehrlich empfundenen Trauer vieler Mieter und Anwohner um seinen Verlust wollte die Neuland mit einem ebenso zukunftsweisenden wie gestalterisch außergewöhnlichen Konzept begegnen. Realisiert wurde deshalb eine Bebauung nach dem Entwurf der Architekten Beyer & Strobel aus Kaiserslautern, die als Sieger aus einem zweistufigen, internationalen Wettbewerb hervorgegangen waren. Neun Baukörper, eine große Parkpalette und außergewöhnlich attraktive Außenanlagen entstanden in einer Bauzeit von gerade einmal 24 Monaten. Der Köster Hochbau Braunschweig übernahm die schlüsselfertige Erstellung. Die Lage des Baugrunds am Kurt-Schumacher-Ring trug dem Projekt den Namen Kurt 2.0 ein.

Geschickte Ausnutzung des Grundstücks

„Ich selbst habe das alte Stufenhaus auch geliebt“, bekennt Hans-Dieter Brand, Sprecher der Geschäftsführung der Neuland Wohnungsgesellschaft. Er ist Architekt und hat ein gutes Gespür für den Charakter eines Entwurfs. Das Ensemble unterschiedlich hoher Gebäude aber, die jetzt an seiner Stelle stehen, sei ein wahrhaft „würdiger Nachfolger“ für den verlorenen Koloss. Überzeugt habe der Entwurf für das Areal vor allem wegen seiner geschickten Ausnutzung des Grundstücks, berichtet Brand: „Die Wohnhäuser mit ihren vier, sieben, zehn oder 13 Obergeschossen wurden so gruppiert, dass zwischen den Gebäuden attraktive Höfe und geschützte Räume entstanden.“

218 barrierefreie Wohnungen unterschiedlicher Größe fanden Platz, 28 von ihnen sind rollstuhlgerecht, manche für sehr große Familien geeignet, andere für alternative Lebensformen wie Seniorenwohngemeinschaften. Ergänzt wird das Angebot durch vielfältige Gemeinschafts-, Spiel- und Grünflächen.

Neue Konzepte für Leben und Arbeiten in der Stadt

Die Neuland wollte die Chance nutzen, mit Kurt 2.0 auch neuen Formen des Wohnens Raum zu bieten. Brand: „Wir sind der größte Vermieter in Wolfsburg, was uns meiner Meinung nach dazu verpflichtet, neue Wohn- und Lebensmodelle mitzudenken. Deshalb haben wir am Kurt-Schumacher-Ring z. B. zwei Cluster-Wohnungen mit eingeplant. Das sind größere Einheiten, in denen fünf Appartements rund um eine große Küche und einen Aufenthaltsbereich gruppiert sind.“ Eine dieser Cluster-Wohnungen sei inzwischen an einen ambulanten Pflegedienst vermietet, der dort Mitarbeitende unterbringt, die noch in der Ausbildung oder aus dem Ausland zugezogen sind. Ein probates Mittel gegen Vereinsamung sei das, so die Einschätzung des Mieters, berichtet Brand. Die zweite Cluster-Wohnung solle eventuell einer Wohngemeinschaft pflegebedürftiger Menschen eine Heimat bieten.

Innovativ präsentiert sich das Ensemble Kurt 2.0 auch durch ein besonderes Mobilitäts-Angebot: „Wir kooperieren hier mit einem Anbieter, der an die Mieter E-Autos, -Lastenräder und -Fahrräder vermietet, die von der Photovoltaikanlage auf dem Dach der Parkpalette mit Strom versorgt werden.“ Zwar steige die Nachfrage nach diesem Sharing-Angebot bisher nur langsam, aber die Neuland sei von der Idee des auf eine Liegenschaft bezogenen Vermietangebots dennoch so überzeugt, dass sie plane, dieses auch bei zwei weiteren Neubauprojekten zu integrieren, so Brand.

Mitgeplant wurde am Kurt-Schumacher-Ring auch das Erleben von Gemeinschaft: „Wir haben in einem der beiden Hochhäuser eine voll möblierte 3-Zimmer-Wohnung mit vier Schlafplätzen eingerichtet, die unsere Mieter bei Bedarf für Gäste reservieren können.“ Darüber hinaus gebe es in der Anlage einen Multifunktionsraum für bis zu 35 Personen mit Küche, WC und Seminar-Equipment, der auch für private Feiern gebucht werden kann. „Gut und flexibel leben, ohne dafür viele Quadratmeter in der eigenen Wohnung vorhalten zu müssen – wir denken, das ist die Zukunft.“

Wichtig sei der Neuland ferner das Konzept der sogenannten Nachbarschaftshilfen, die im Falle von Kurt 2.0 von einem eingetragenen Verein angeboten und organisiert werden. „Der Verein ‚Wir in der Nachbarschaft‘ (WIN) unterstützt uns dabei, das nachbarschaftliche Miteinander zu fördern sowie selbstbestimmtes Leben in der Anlage für ältere und hilfsbedürftige Menschen zu ermöglichen.“ WIN stehe als Ansprechpartner zur Verfügung. Er vermittelt Hilfe im Haushalt oder Gesellschaft, begleitet zu Terminen oder berät Menschen dazu, wie sie auch im Alter sicher in ihren eigenen vier Wänden leben können.

Kluge Grundrisse und bezahlbare Wohnungen

Eindeutig gehe der Trend zu Wohnungen, die auf wenigen „eigenen“ Quadratmetern dank kluger Grundrisse und einer vielfältigen Gestaltung der direkten Umgebung hohe Lebensqualität zu günstigen Konditionen bieten, so Brand. Ein Schlüssel für die Attraktivität der eigentlichen Wohnungen sei, dass dort möglichst alle Zimmer gleichberechtigt und vergleichbar groß, also flexibel nutzbar sind. „Für die Vermietung stellen wir die Wohnungen immer mit möblierten Grundrissen oder sogar mit 3D-Modellen musterhaft eingerichteter Räume dar. Und erleben nicht selten, dass beides von den Bewohnern wie eine Art Gebrauchsanweisung für die Möblierung gelesen wird. Mancher Mieter schätzt Vorschläge, die ihm helfen, eine neue Wohnung einzurichten.“

2013 hatte die sogenannte „Wohnbauoffensive“ in Wolfsburg begonnen. Die Stadt lud damals Immobilienentwickler ein, Ideen für mehr Wohnraum in der Stadt vorzustellen. „Als Tochtergesellschaft der Stadt erhielt die Neuland allerdings weniger eine Einladung als einen Auftrag“, schmunzelt Brand. Um sich für ein deutlich höheres Neubau-Volumen zu rüsten, baute sie zunächst unter seiner Leitung ein Team auf, das in der Lage sein würde, viele hundert Wohnungen innerhalb weniger Jahre zu projektieren.

Gemeinsam zur besten Planung

Viel Planungs- und Ausführungskompetenz kam mit den neuen Mitarbeitenden zur Neuland, berichtet Brand. Bei fast allen Projekten entstünden die ersten Machbarkeitsstudien und Kalkulationen erst einmal im eigenen Team. „Wir können relativ zuverlässig vorab ermitteln, wie viele Wohnungen mit guter Lebensqualität auf welchem Grundstück entstehen können. Und auch, was deren Bau und Instandhaltung kosten wird.“ Wenn dann ein Architekturwettbewerb ausgelobt werde, könne man entsprechend präzise briefen und damit praxistaugliche Entwürfe erwirken. „Wir wollen keine Zeit damit verlieren, einen gestalterisch guten Entwurf ‚auf Links‘ zu ziehen, damit dann auch Wohnungen hinter die schöne Fassade passen. Außerdem wollen wir keine Zeit in den Schlagabtausch zwischen Entwurfs- und Ausführungsplaner investieren. Deshalb holen wir das Bauunternehmen, das für uns bauen soll, möglichst früh an den Tisch.“

Auch im Falle des Neubauprojektes Kurt 2.0 habe sein Team die Wirtschaftlichkeit verschiedener Einreichungen zum Architekturwettbewerb vorgeprüft und nach dessen Entscheidung sehr zeitnah ein Präqualifikationsverfahren mit möglichen späteren Baupartnern durchgeführt. Hierbei werde u. a. ein vom Anbieter nach erster Einsichtnahme der Entwurfsplanung angenommener Kostenrahmen abgefragt. Am Ende des Verfahrens erhielt Köster im März 2017 den Zuschlag zunächst für die Begleitung in der Leistungsphase 3, in der die Umsetzung des Entwurfes von Beyer & Strobel genauer kalkuliert und die Realisierung durch den Baudienstleister skizziert wurde.

„Wir haben natürlich eine Idee, was was kosten wird, aber wir hören dennoch gerne einem erfahrenen Bauprofi wie Köster (www.koester-bau.de) zu“, unterstreicht Brand. „Fast immer lassen sich Kosten senken, wenn man partnerschaftlich zusammenarbeitet und die Ausführungsplanung bei demjenigen liegt, der anschließend auch baut.“

Schnell wurde während der Zusammenarbeit klar: Hier besteht die Chance für den Aufbau einer fairen Partnerschaft, bei der zielorientiertes Arbeiten die Leitlinie setzt. Zum Projektleiter aus dem Köster Hochbau Braunschweig wurde Arwed Kähler berufen. Er erinnert sich: „Das Ziel der Neuland war es, vor der Leistungsphase 5 hohe Planungs- und Kostensicherheit zu erreichen und wir wollten vor Unterzeichnung des eigentlichen Bauauftrages die wichtigsten Einsparpotenziale aufzeigen. So gab es viel zu besprechen, von dessen Klärung aber später alle profitierten.“

Sicher und fair: garantierter Maximalpreis

Auch Brand ist überzeugt: „Die am Bau Beteiligten sparen Zeit und Energie, wenn man auf Transparenz und Fairness setzt. Ist das Bauunternehmen von Anfang an in alle Details involviert, geht es kein Risiko ein, wenn es einen Maximalpreis definiert, den zu unterbieten ja beide Seiten motiviert sind.“ Schließlich – so die Verabredung der Neuland mit Köster – sollte die Differenz zwischen tatsächlicher Bausumme und Maximalpreis partnerschaftlich geteilt werden.

Aufgrund der intensiven Planungsbegleitung durch Köster war der Maximalpreis durch den Baudienstleister schließlich weitgehend risikofrei zu kalkulieren. Nach der Vorlage des Angebots, in dem dieser Maximalpreis fester Bestandteil ist, könne dann alles sehr schnell gehen, erklärt Brand. „Bleibt der Anbieter wie Köster innerhalb des in Leistungsphase 2 selbst gesetzten Kostenrahmens, kann der endgültige Bauauftrag vergeben werden, ohne dass wir dann noch einmal zeitaufwändig Gegenangebote einholen müssen.“ Da ein Unternehmen wie Köster bis zum Angebot schon sehr viel Zeit und Kraft in die Bauvorplanung investiert habe, sei es nur fair, wenn man dann „ohne Spielchen“ zur Beauftragung komme.

Transparenz und Prozesssicherheit

Während der gesamten Bauphase habe es im Projekt Kurt 2.0 Rückkopplungen zwischen der Neuland und Köster zu den Kosten nachträglich vorgenommener Planänderungen oder auch zu den Kosten der Baupartner gegeben. Brand unterstreicht: „Wir haben ein sehr transparentes Miteinander gelebt. Köster kennt das Modell des Maximalpreisverfahrens und hatte keinerlei Bedenken, diesen Weg mit uns zu gehen.“ Ohnehin habe sich der Baudienstleister als hoch professioneller und vertrauenswürdiger Partner erwiesen. „Die Arbeit des Köster-Projektteams hatte von Anfang bis Ende Struktur. Entsprechend konnte das Projekt Kurt 2.0 sogar vor dem errechneten Fertigstellungstermin zum Abschluss gebracht werden. Und das trotz der Corona-bedingten Herausforderungen auf der Baustelle.“

Ob detaillierte Abstimmung mit der anspruchsvollen Wolfsburger Feuerwehr oder kurzfristige Neuplanung der Außenanlagen und Aufstockung der Parkpalette für die Montage einer Photovoltaikanlage – es gab eine ganze Reihe von Aufgaben, die im Laufe der zweijährigen Bauarbeiten kurzfristig erledigt werden mussten. Kein Grund zur Sorge, sagt Brand: „Jede neue Aufgabe wurde von Köster zügig erledigt.“

Solide Vorplanung spart Zeit

Bauzeit sparte z. B. die Gestaltung der Betonarbeiten: Schalungsintensive kleinteilige Ortbetonkonstruktionen wurden unter Einsatz von Flex-Deckenschalungen realisiert und Loggia-Brüstungsplatten als Fertigteile mit herausstehender Anschlussbewehrung angeliefert, dank derer die einzelnen Deckenebenen in einem Betoniervorgang erstellt werden konnten. „Pro Geschoss konnten so ein bis zwei Tage Bauzeit eingespart werden“, berichtet Projektleiter Kähler. Aber auch Änderungsleistungen wie die eingeschossige Aufstockung der Parkpalette für die Photovoltaikanlage wurden ohne Bauzeitverlängerung erbracht. Kähler blickt deshalb zufrieden zurück. „Vermutlich auch deshalb, weil wir früh die passenden Baupartner angesprochen und gebunden haben, konnten wir jederzeit flexibel reagieren, trotz einiger Änderungen vor der Zeit abschließen und den garantierten Maximalpreis um rund 5 % unterschreiten.“

Die Kosten fest im Blick

Auch sei es Köster gelungen, jede Detaillierung, die im Laufe des Bauprozesses vorgenommen wurde, sehr schnell auf ihre Kosteneffekte hin zu prüfen. Dank seiner hohen Preissensibilität und der guten Beratung durch den Partner habe die Neuland schließlich sogar Budget frei legen können, das in den Sanitärkomfort der Wohnungen floss. Gleichzeitig sei offensichtlich auch der Umgang von Köster mit allen beteiligten Handwerksunternehmen fair gewesen, denn nach seiner Wahrnehmung arbeiteten diese allesamt sehr gerne im Projekt und für das Generalunternehmen, erinnert sich Brand.

Das für Kurt 2.0 zuständige Team habe Köster aus seiner Sicht ideal zusammengestellt. „Da gab es natürlich einige sehr erfahrene Leute, aber es wurden auch jüngere, sehr engagierte Mitarbeitende erfolgreich eingebunden. Das brachte durchaus einen fröhlichen Tenor in die Arbeit, ohne dass ein Mangel an Professionalität zu beklagen gewesen wäre.“

Projektleiter Kähler erklärt die Hintergründe: Unterstützung habe der Hochbau Wolfsburg von Kollegen des Kompetenzcenters Wohnungsbau in Hamburg erhalten. So sei es möglich geworden, ein besonders leistungsfähiges Team aus erfahrenen Projektleitern und engagierten Jungbauleitern aufzustellen. Ein Team, das mit welcher Gesamtnote von der Neuland entlassen wird? Brand fasst es knapp zusammen:„Wir alle hier bei der Neuland würden Bestnoten für unsere Ansprechpartner vergeben. Köster hat sich uns als fairer, hoch professioneller und prozessorientierter Partner präsentiert.“