Wohnungsgenossenschaften: Mit Tradition in die Zukunft
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Visualisierung: agmm Architekten + Stadtplaner
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Quelle: Phil Dera
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Die Bundesregierung schätzt das Engagement der Wohnungsgenossenschaften. Mit fast 2,2 Mio. Wohnungen sind sie eine wichtige Säule auf dem deutschen Wohnungsmarkt und bieten langfristigen, sicheren und bezahlbaren Wohnraum. Die Wohnform erweist sich als resilient und nachhaltig. Das genossenschaftliche Wohnen ist für viele Menschen eine echte Alternative.
Seit über 160 Jahren schließen sich Menschen in Deutschland zu Genossenschaften zusammen. Inzwischen gehören Genossenschaften zum immateriellen Welterbe der UNESCO. Über verschiedene Staatsformen hinweg prägen sie bis heute die Wohnungsmärkte in Deutschland: etwa 5 Mio. Menschen in Deutschland leben in Genossenschaften. Lt. Zensus 2022 fast 2,2 Mio. Wohnungen – 5 % des Gesamtbestandes.
Dabei stehen die Wohnungsgenossenschaften von Beginn an für innovative Lösungen in Stadtplanung, Architektur und Wohnungspolitik. Gartenstädte, Reformwohnungsbau, neuem Zuschnitte sind wesentliche Elemente, die das Wohnen auch in Traditionsgenossenschaften heute noch attraktiv machen. Bis heute verfolgen Genossenschaften wichtige Innovationsansätze in Architektur, Ökologie und sozialen Ideen. Das macht sie stark – auch in Krisenzeiten.
In den letzten Jahren entfaltete das Modell auch bei gemeinschaftlichen Bauprojekten eine neue Dynamik. Damit zeigt sich: Das Modell der Wohnungsgenossenschaften ist nicht nur langlebig, sondern erfüllt auch die Hoffnung vieler Menschen auf langfristig sicheren und bezahlbaren Wohnraum in eigener Regie. Denn Genossenschaften bieten dauerhaft bezahlbares Wohnen auch für solche Gruppen, die sich in der aktuellen Marktsituation als einzelner Haushalt kein Eigentum (mehr) leisten können. Denn bei Wohnungsgenossenschaften erhalten die Mitglieder mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen ein lebenslanges Nutzungsrecht an einer Genossenschaftswohnung. Die Nutzungsentgelte bleiben zumeist bezahlbar über lange Zeiträume.
Die Wohnungsgenossenschaften leisten mit ihrem Angebot an bezahlbarem Wohnraum einen wertvollen Beitrag zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes. Mitglieder profitieren neben dem langfristig sicheren und bezahlbaren Wohnraum auch in sozialer Hinsicht: Nachbarschaft, Selbsthilfe und Solidarität sind gelebte Prinzipien. Sie bereichern den Wohnungsmarkt durch Konzepte mit Zukunft, etwa beim Mehrgenerationenwohnen und bei inklusiven Wohnformen. So bieten sie Wohnraum auch für Gruppen mit Zugangsschwierigkeiten am freien Wohnungsmarkt.
Über die letzten Jahrzehnte hinweg gab es immer wieder Wellen, in denen neue Wohnungsgenossenschaften gegründet wurden. Viele engagieren sich über das bloße Thema Wohnen hinaus und definieren ihre Rolle neu. Sie übernehmen Verantwortung im Quartier und Fokus liegt auf der Sicherung und Schaffung nachhaltiger, durchmischter und solidarischer Städte. In diesem Zusammenhang werden durchaus auch politische Standpunkte erarbeitet.
Insbesondere dort, wo Beratungsstellen die Gründung und die Projekte unterstützen und Wohnungsmärkte besonders angespannt sind, sind die jungen Genossenschaften gefragt, zum Beispiel in München, Hamburg, Berlin. Aber auch im ländlichen Raum schließen sich immer öfter Menschen zusammen, um größere Immobilien wie leerstehende Höfe zu revitalisieren und attraktives Wohnen in der Gemeinschaft zu realisieren. Soziales Miteinander, nachbarschaftliche Aktivitäten und Selbsthilfe sind ein Anreiz für alle Generationen und wirken sich positiv aus - auch gegen Einsamkeit.
Das bewährte Modell der Wohnungsgenossenschaft ist zukunftsfähig und bietet (Wohn-)Raum für bewährte und neue Formen der Lebensgestaltung. Die Bundesregierung unterstützt den Weg in die Zukunft.
Aktuell: Modernisierung des Genossenschaftsgesetzes
Der neue Gesetzesentwurf wird insbesondere der fortschreitenden Digitalisierung im wirtschaftlichen und privaten Rechtsverkehr Rechnung tragen und bedeutet eine Abkehr von der in Genossenschaften lange gelebten Schriftform. Durch digitale Sitzungen und Beschlussfassungen wird die Mitwirkung der Mitglieder erleichtert – ganz im Sinne der Selbstverwaltung und Demokratie, die die Rechtsform der Genossenschaft auszeichnen.
Um nicht nur den Alltag in der Genossenschaft, sondern auch das Gründen attraktiver zu gestalten, soll der Gründungsprozess an mehreren Stellen beschleunigt werden. So werden in Zukunft alle Prüfverbände in einer Datenbank zusammengefasst, die Förderungszweckprüfung durch die Registergerichte beschleunigt und Fristen für Eintragungen geschaffen.
Zuletzt widmet sich die Modernisierung dem Problem unseriöser Genossenschaften. Bereits in den letzten Gesetzesänderungen 2017 und 2022 wurden Regelungen gegen die missbräuchliche Verwendung der genossenschaftlichen Rechtsnorm geschaffen, die sich als wirkungsvoll erwiesen haben. Hierauf baut die Bundesregierung auf und ergänzt besonders die Ausweitung der Rechte und Pflichten der genossenschaftlichen Prüfverbände.
Förderung des Bundes
Die Bundesregierung schätzt das Engagement und fördert das genossenschaftliche Wohnen. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen stellt verschiedene Programme zur Verfügung, um dieses Marktsegment zu stärken. Die Förderstrategien zielen auf den Aufbau von Eigenkapital für Genossenschaften und die Bereitstellung von Fremdkapital für zielgenaue bauliche Investitionen.
Die Umsetzung des „Wohneigentumsprogramm-Genossenschaftsanteile“ KfW 134 war Bestandteil des aktuellen Koalitionsvertrages. Seit Oktober 2022 unterstützt das BMWSB gemeinsam mit der KfW den Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Das Programm setzt spürbare Anreize besonders zur Neugründung von Wohnungsgenossenschaften, hebt Potenziale für Bestandserweiterungen (Neubau und Nachverdichtung) bzw. zur Durchführung von Bau-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Mit dem Programm wird der Zugang selbstnutzender Privatpersonen zu dauerhaft bezahlbarem Wohnen erleichtert.
Um der Vollständigkeit gerecht zu werden: Nach dem Wohnungsbauprämiengesetz (WoPG) werden Wohnungsbauprämien auch auf Aufwendungen für den Ersterwerb von Anteilen an Bau- und Wohnungsgenossenschaften gewährt (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 WoPG).
Genossenschaften werden gefördert im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung, Klimafreundlicher Neubau (KFN) und weiteren Programmen für Mietwohnungsbau und Genossenschaften, wie z.B. Altersgerecht Umbauen und energetische Programme. Darüber hinaus starten zeitnah weitere Programme, z.B. für klimafreundlichen Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) und ein Programm zur Umwandlung von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum.
Weitere Chancen
Viele Kommunen unterstützen Genossenschaften gezielt im Rahmen ihrer Baulandpolitik und mit Quotenmodellen für den sozialen Wohnungsbau. Zentrale Elemente sind die bevorzugte Grundstücksvergabe an Investoren, die bezahlbares Wohnen realisieren und die Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht. Denn gerade die Bereitstellung von Bauland bzw. bevorzugtem Zugang zu Bauland und gezielte Förderprogramme stärken das genossenschaftliche Marktsegment in schwierigen Zeiten.
Für Arbeitgebende könnte es interessant sein, Beschäftigte und Mitglieder wieder bei der Gründung von Genossenschaften zu unterstützen. Es stellt sich auch die Frage, ob Verbände, Gewerkschaften und andere Gruppen sich (wieder) im Wohnungsbau engagieren sollten, z. B. bei der organisatorischen Unterstützung ihrer Mitglieder bei der Gründung von Genossenschaften. Dies könnte auch für die Mitgliedergewinnung interessant sein.
Die traditionelle Wohnungsgenossenschaft ist zukunftsfähig und bietet (Wohn)Raum für bewährte und neue Formen der Lebensgestaltung.
