15,6 Mio. €: Darmstädter Bauverein AG schließt Geschäftsjahr mit Gewinn ab

Um gut für künftige Herausforderungen aufgestellt zu sein, begann die bauverein AG 2016 mit der strategischen Neuausrichtung des Unternehmens. Diese wurde im vergangenen Jahr fortgesetzt und mit der Umstrukturierung des Kerngeschäfts im Frühjahr 2017 in die Umsetzung gebracht. Um den Kundenservice weiter zu verbessern und die Kundenzufriedenheit u. a durch die schnellere und umfassendere Bearbeitung von Kundenanliegen zu erhöhen, wurden Service Center und Bestandsmanagement zum 3. April 2017 komplett neu aufgestellt.

Daneben stand das Geschäftsjahr 2017 ganz im Zeichen einer erhöhten Bau- und Investitionstätigkeit. Ebenfalls ein wichtiges Thema: die Digitalisierung. So startete das Unternehmen einen Transformationsprozess, der dazu beitragen soll, interne Prozesse, Kundenkommunikation und Kundenservice kontinuierlich weiter zu verbessern.

Knapp 16 Mio. € Jahresüberschuss

Das Geschäftsjahr 2017, das 153. des Unternehmens, schloss die bauverein AG mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 15,6 Mio. € ab (2016: 19 Mio. €). Der Überschuss lag über dem prognostizierten Ergebnis. Der Gewinnrückgang gegenüber dem Vorjahr erklärt sich durch Sondereffekte des Geschäftsjahrs 2016. So floss hier noch der Erlös aus dem Verkauf der Anteile an den Freiberger Gesellschaften ein. Auch war 2017 geprägt von einer umfangreichen Bau- und Investitionstätigkeit sowie von einem Rückgang der Erträge aus der Mieterprivatisierung. Diese hatte in früheren Jahren einen spürbaren Beitrag zum Jahresüberschuss geleistet. Rückläufigen Erträgen aus der Mieterprivatisierung stehen höhere Umsatzerlöse aus dem Kerngeschäft (Vermietung) gegenüber. Angesichts der vielfältigen und umfangreichen Aufgaben des Unternehmens, zu denen auch die Schaffung eines hohen Anteils an geförderten Wohnungen zählt, ist der 2017 erzielte Jahresüberschuss ein überaus solides Jahresergebnis.

Die Eigenkapitalrentabilität ging im vergangenen Jahr leicht zurück, weist mit 4,9 % aber immer noch ein gutes Niveau auf. Die Bilanzsumme der AG lag zum Stichtag 31. Dezember 2017 bei 805 Mio. € und damit um 22 Mio. € höher als 2016 (783 Mio. €). Mit 33,3 % im Konzern sowie 39,3 % in der AG weist die bauverein AG nach wie vor eine sehr gute Eigenkapitalqoute auf (2016: 33,2 % im Konzern, 40 % in der AG).

Ausschüttung aus Bilanzgewinn 2017

Wie schon im Vorjahr schüttet die bauverein AG auch 2018 wieder 12 Mio. € aus dem Bilanzgewinn 2017 an ihre Eigentümer aus. 1,1 Mio. € werden als Rücklagen für den sozialen Wohnungsbau und 2,5 Mio. € in andere Gewinnrücklagen eingestellt.

Portfolio des bauverein-Konzerns

Das Portfolio des bauverein-Konzerns* umfasste zum Stichtag 31.12.2017 insgesamt 16.587 Wohnungen (2016: 16.605). Zum Konzernportfolio gehören 6.761 geförderte Wohnungen (41%). Der Wohnungsbestand der bauverein AG** belief sich zum 31.12.2017 auf 11.140 Wohnungen (2016: 11.145 Wohnungen). 5.354 davon sind gefördert (48 %).

* Der Konzernbestand umfasst alle eigenen Bestände der bauverein AG sowie die eigenen Bestände der Töchter.

** Der Bestand bauverein AG umfasst nur den eigenen Bestand der Konzernmutter.

Wohnraum in Darmstadt

In Darmstadt verfügt der bauverein-Konzern über 12.550 Wohnungen, davon 5.045 geförderte Wohnungen. Der Bestand der bauverein AG in Darmstadt beläuft sich auf 10.049 Wohnungen, darunter 4.559 Sozialwohnungen. Im Zuge der Anfang 2013 mit der Stadt Darmstadt abge-schlossenen Kooperationsvereinbarung zum Erhalt geförderten Wohnraums weist die bauverein AG pro Jahr rund 100 geförderte Wohnungen aus. Dies geschieht durch den Verkauf von Belegungsrechten, durch Neubau oder auch durch Modernisierung. 2017 etwa wurden an der Rodgaustraße 6 + 10 insgesamt 32 geförderte Wohnungen geschaffen.

Leerstand und Fluktuation

Die Leerstandsquote der bauverein AG – berücksichtigt sind marktaktive sowie nicht marktaktive Leerstände – ging 2017 zurück und lag bei 2,5 %* (2016: 2,81 %). 1,29% davon entfallen auf marktaktive Leerstände, 0,75% auf nicht marktaktive und 0,46 % auf Sonstiges.

Der Leerstand ist unter anderem bedingt durch die strategische Schwerpunktsetzung auf die Bestandsoptimierung nach Großmodernisierungen. Die Fluktuationsquote bleibt mit 7,1% auf Vorjahresniveau.

*Erlösschmälerungen Wohnen/Netto-Sollmiete Wohnen * 100

Interne Projekte 2017: Service Center und Bestandsmanagement neu aufgestellt

Das erste Quartal 2017 stand bei der bauverein AG noch ganz im Zeichen der Reorganisation des Kerngeschäfts. So wurden zu 3. April 2017 Bestandmanagement und Service Center neu aufgestellt, um den Kundenservice weiter zu verbessern. Das Service Center ist seitdem als First-Level-Support eingesetzt und erhielt weiterführende Kompetenzen, was dazu beiträgt, dass Kundenanliegen nun bereits beim Erstkontakt umfassend bearbeitet oder sogar erfolgreich abgeschlossen werden können. Die Bearbeitungszeit hat sich dadurch deutlich verkürzt. Im Bestandsmanagement wurden die Teams unter dem Motto „Vom Generalisten zum Spezialisten“ neu aufgestellt; aus vier wurden drei Teams. Ein Team kümmert sich nun um Kunden in Darmstadt, eines um Kunden außerhalb von Darmstadt und eines ausschließlich um Neukunden. Dadurch bleibt mehr Zeit für die Kundenbetreuung beziehungsweise die Vermarktung freier Wohnungen.

Ein weiteres großes Thema war 2017 die Digitalisierung. So hat das Unternehmen in einem ersten Schritt damit begonnen, Workflows zu verbessern, interne Prozesse zu digitalisieren und so auch den Kundenservice zu optimieren. In einem zweiten Schritt sollen Kundenkommunikation und -service weiter verbessert werden, so zum Beispiel durch ein Mieterportal oder auch eine Quartiersapp. Bei der Digitalisierung handelt es sich um einen permanenten Transformations-prozess, in dessen Verlauf auch neue Geschäftsfelder und wohnungsnahe Zusatzservices geprüft werden.

Spessartring und Lincoln-Siedlung

Im Bereich Neubau und Modernisierung lag der Fokus weiterhin auf der Entwicklung der Lincoln-Siedlung sowie der noch bis 2021 andauernden Großmodernisierung im Rhön-/Spessartring. Bei beiden handelt es sich um Großprojekte, die im Unternehmen erhebliche Kräfte binden.

In der Lincoln-Siedlung fiel 2017 der Startschuss für zwei Bauvorhaben der bauverein AG mit insgesamt knapp 240 Wohnungen. Damit ging das Unternehmen im vergangenen Jahr von der Planungs- in die Umsetzungsphase über. Nur wenige Tage nach dem Jahreswechsel 2017 /
2018 lief auch das dritte Vorhaben an – ein weiteres folgte zur Jahresmitte 2018. Das bedeutet: In der Siedlung wird auf Hochtouren gearbeitet, damit 2019 die ersten Mieter einziehen können.

Im Spessartring wurden 2017 im Rahmen der fünf Jahre dauernden Modernisierung des insgesamt 50 Gebäude umfassenden Ensembles sieben Gebäude denkmalgerecht überarbeitet. Die Maßnahme wird von einer engmaschigen Mieterkommunikation begleitet. Die bauverein AG geht dabei einen neuen Weg und lud 2017 erstmals zu einem sogenannten Mieter-Dialog ein. Im Rahmen des einmal monatlich stattfindenden Dialogs, an dem Vertreter der Mieterschaft und der bauverein AG teilnehmen, werden Anliegen und Fragen der Mieter besprochen und das weitere Vorgehen vorgestellt. Der Dialog hat sich mittlerweile bewährt, Transparenz und Kommunikation konnten spürbar verbessert werden. Zu einer besseren Kommunikation rund um die Maßnahme tragen darüber hinaus weitere Kommunikationswege bei. So gibt es eine Mietersprechstunde vor Ort, einen „Kummerkasten“, eine Microsite sowie eine eigene Mailadresse für die Mieterkommunikation in dieser Liegenschaft.

Viele Großmodernisierungen

Die bauverein AG hat angekündigt, in den kommenden Jahren kräftig in ihre Bestände zu investieren, um die Bestandsqualität zu verbessern. Entsprechend lag ein Fokus bereits 2017 auf dem Bereich „Modernisierungen“. So wurden derartige Maßnahmen sowohl an der Soderstraße 101 / Inselstraße 15a, als auch an der Liegenschaft Niederstraße 28-36 / Eichwiesenstraße 5 durchgeführt. In der Soderstraße wurde die Modernisierung in unbewohntem Zustand durchgeführt; parallel zur Sanierung wurden zwei zusätzliche Wohnungen durch den Ausbau des Dachs geschaffen. In der Seniorenwohnanlage Schwarzer Weg begann die bauverein AG 2017 damit, Eingangsbereich und Außenanlagen zu überarbeiten – beides wurde zum Frühjahr 2018 fertiggestellt. Schon zu Jahresbeginn konnten zudem vier zusätzliche Wohnungen an Mieter übergeben werden, die durch die Umwidmung ehemaliger Gewerbeflächen im Schwarzen Weg entstanden.

Insgesamt investierte die bauverein AG im vergangenen Jahr knapp 29 Mio. € in den Bereich „Neubau“. In Großmodernisierungen und Sanierungsmaßnahmen flossen knapp 13 Mio. €. Die Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen beliefen sich auf knapp 26 Mio. €. 2018 wird mit Aufwendungen knapp 25 Mio. € für den Bereich „Instandhaltung“, rund 78 Mio. € für den Bereich „Neubau“ sowie knapp 34 Mio. € für Großmodernisierungen gerechnet.

Neubauvorhaben 2017

2017 war hinsichtlich der Neubauvorhaben von einer Vielzahl an Projekten geprägt. So starteten, wie bereits erwähnt, zwei Bauvorhaben in der Lincoln-Siedlung mit 143 und 96 Wohnungen sowie zwei Tiefgaragen mit zusammengerechnet knapp 500 Stellplätzen. Unter den 96 Wohnungen befinden sich auch zehn geförderte Wohnungen, die für ein Wohnprojekt der Caritas reserviert sind. Die 143 Wohnungen umfassende Wohnanlage sieht 64 für mittlere Einkommen sowie acht Wohnungen für ein Projekt der Stiftung Nieder-Ramstädter Diakonie vor.

Ein zukunftsweisendes Bauvorhaben wurde im vergangenen Jahr an der Rodgaustraße 6 + 10 begonnen und nach nur fünf Monaten Bauzeit fertiggestellt: Auf dem Platz eines zuvor abgerissenen Bestandsgebäudes wurden zwei Neubauten mit 32 öffentlich geförderten Wohnungen errichtet – in Rekordbauzeit und zu Kosten, die mehr als 15 % unter dem Branchenbenchmark liegen. Grund für die kurze Erstellungsphase war u. a., dass die bauverein AG erstmals auf vorgefertigte Module zurückgriff. Damit liefert das Projekt Rodgaustraße die Blaupause für kostensparendes Bauen im geförderten Bereich. Ebenso innovativ: das Energiekonzept für die Anlage.

Und last but not least wurde 2017 mit dem Bau des Parkhauses an der Stresemannstraße in Darmstadt-Eberstadt begonnen. Die alte, nicht mehr sanierbare Garage wurde dafür abgerissen. An ihrer Stelle entsteht ein modernes Parkhaus mit 359 Stellplätzen. Im Stadtteil Arheilgen wird ebenfalls gebaut – hier entstehen seit September 2017 insgesamt 48 Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten.

„Nachdem wir unser Kerngeschäft 2017 konsequent neu aufgestellt haben, sind wir mit aller Kraft dabei, uns den bevorstehenden Aufgaben im Bereich Neubau und Modernisierung zu widmen. Hier haben wir in den kommenden Jahren einiges vor – insbesondere werden wir in die Bestandsqualität investieren und die Stadt tatkräftig dabei unterstützen, in den nächsten Jahren so viel Wohnraum wie möglich zu schaffen. Das gilt besonders für den Bereich geförderter Wohnraum, der in Darmstadt stark nachgefragt ist. Hier sind wir uns unserer Verantwortung bewusst. In der Lincoln-Siedlung werden wir eine große Zahl an Wohnungen schaffen und mit der Bereitstellung ganz unterschiedlichen Wohnraums dazu beitragen, dass hier ein heterogener, bunter Stadtteil entsteht, in dem Menschen aller Alters- und Einkommensklassen ein Zuhause finden. Das hier gewonnene Know-how werden wir ab 2019 auch bei der Entwicklung der Cambrai-Fritsch-Kaserne einsetzen. Dass wir als städtisches Wohnungsunternehmen auch diese zweite, für Darmstadt mit großen
Chancen verbundene Konversion begleiten dürfen, macht uns sehr stolz“, so Sybille Wegerich, Vorstand der bauverein AG.

„2017 war ein in jeder Hinsicht arbeitsreiches Jahr. Aber auch ein Jahr in dem wir viel gelernt haben. So haben wir an der Rodgaustraße erstmals ein Gebäude in modularer Bautechnik errichtet, d.h. vorgefertigte Elemente eingesetzt. Die Bauzeit konnte so auf fünf Monate begrenzt werden, und auch hinsichtlich der Kosten dient dieses Projekt als Vorbild. Darüber hinaus haben wir in Arheilgen auf eine innovative Energieversorgung und einen nachhaltigen Wohnungsmix gesetzt – auf beides werden wir auch bei künftigen Bauvorhaben zurückgreifen. Im Rhön- und Spessartring wiederum haben wir mit einer verbesserten Kommunikation auf den Wunsch unserer Mieterinnen und Mieter nach mehr Transparenz reagiert. Wir sind hier immer noch in einem Lernprozess, werden aber das, was wir hier lernen für künftige Modernisierungsvorhaben nutzen“, sagte Armin Niedenthal, Vorstand der bauverein AG: „2017 ist zudem das Jahr, in dem wir in Sachen Lincoln richtig durchgestartet sind – hier wird seit dem Spätsommer an ganz vielen Stellen in der Siedlung gebaut, und wir gehen mit Riesenschritten dem Zeitpunkt entgegen, an dem endlich die ersten Mieter in die neu gebauten Häuser einziehen können.“

„Modernisierung und Neubau sind Kernaufgaben der bauverein AG. Dabei besteht insbesondere im Bereich Modernisierung und Erhaltung der Bestandsqualität umfangreicher Bedarf. Vorstand und Aufsichtsrat haben daher gemeinsam die Weichen für die kommenden Jahre gestellt. 2017 wurde ein großer Teil dieser Neuausrichtung umgesetzt; Modernisierung und Neubau waren wichtige Themen. Insbesondere der Modernisierungsbedarf wurde gemeinsam mit dem Vorstand für den Aufsichtsrat auch in der Darstellung geschärft und seiner Bedeutung für den großen Bestand an älteren Immobilien in Darmstadt entsprechend in der Priorität heraufgestuft“, so Ctirad Kotoucek, bis 22. Juni 2018 Vorsitzender des Aufsichtsrates der bauverein AG: „Als starker Partner der Stadtwirtschaft wird die bauverein AG, wie im vergangenen Jahr, auch für 2017 wieder 12 Mio. € an die Stadt ausschütten. Angesichts der enormen Aufgaben auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt – Schaffung bezahlbaren Wohnraums in großem Umfang und erhebliche Investitionen in den Bestand – wirken sich derart hohe Ausschüttungen jedoch nachteilig auf die Investitionsfähigkeit der bauverein AG aus. Es wäre daher wichtig, gemeinsam mit dem Eigentümer Stadt zu einer spürbaren Reduzierung der Ausschüttungen zu kommen, damit sich das Unternehmen auf seine ureigenen Aufgaben konzentrieren kann: auf den Bau bezahlbarer, moderner und energetisch zeitgemäßer Wohnungen sowie auf die Verbesserung der Bestandsqualität. Mit beidem leistet die bauverein AG einen wichtigen Beitrag zu einem attraktiven Stadtbild und wird ihrer sozialen und umweltpolitischen Verantwortung gerecht.“

„Ich verfolge die Geschicke der bauverein AG seit nunmehr 20 Jahren aus unter-schiedlichen Perspektiven – zuletzt als Stadtverordneter und Vorsitzender der CDU-Fraktion. Daher weiß ich, dass sich die bauverein AG in den letzten Jahren höchst erfreulich und dynamisch entwickelt hat – sowohl hinsichtlich der Erhaltung und Sanierung von Wohnungen in Darmstadt, als auch in Bezug auf den dringend notwendigen Bau neuer Wohnungen. Dies geht nur, wenn die notwendigen personellen, aber auch die finanziellen Voraussetzungen erfüllt sind. Was erstere angeht, so bin ich überzeugt, dass diese gut bis sehr gut sind. Bezüglich der finanziellen Voraussetzungen müssen wir in Anbetracht der Herausforderungen der kommenden Jahre vielfältige Anstrengungen unternehmen, um den Menschen in Darmstadt wie auch den Zielen der bauverein AG gerecht zu werden", so Roland Desch, der zum neuen Vorsitzenden des Kontrollgremiums der bauverein AG gewählt wurde.