130 Mio. Euro für Neubau und Modernisierung: Gewobau Rüsselheim investiert bis 2023 kräftig

„Die gewobau Rüsselsheim wird in den nächsten fünf Jahren mit 129,8 Mio. Euro so viel wie noch nie in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen investieren“, erklärt Aufsichtsratsvorsitzender Oberbürgermeister Udo Bausch nach der jüngsten Aufsichtsratssitzung. Der Aufsichtsrat hat aktuell den Wirtschafts- und Finanzplan für das Jahr 2019 und die mittelfristige Planung für die Jahre 2020 bis 2023 genehmigt. Auf den Neubau entfallen dabei über 102 Mio. Euro, knapp 28 Mio. Euro werden für die Modernisierungsmaßnahmen am Wohnungs- und Gebäudebestand aufgewendet. Hintergrund für diese gewaltige Anstrengung des kommunalen Wohndienstleisters ist der zunehmende Druck auf dem Wohnungsmarkt auch in Rüsselsheim am Main.

Neubauplanung ist Kraftakt

„Die Neubauplanung ist für uns nicht nur wirtschaftlich, sondern vor allem auch personell und zeitlich ein Kraftakt“, betont Geschäftsführer Torsten Regenstein. Das Unternehmen wird vor allem durch Neubau auf vorhandenem Gelände, Aufstockungen von Wohngebäuden und Umnutzungen von Liegenschaften insgesamt 310 Wohnungen neu schaffen.

23 Mio. Euro für Neubau im nächsten Jahr

Allein im kommenden Jahr 2019 plant die gewobau Investitionen von 22,8 Mio. Euro für Neubaumaßnahmen wie zum Beispiel das Nachbarschafts- und Familienzentrum im Böllensee und das neue Wohngebäude in der Georg-Treber-Straße 78 mit 20 Neubauwohnungen ein. Auch die bereits angelaufene Neubaumaßnahme für insgesamt 66 Wohnungen an der Frankfurter Straße/Taunusstraße/Waldstraße zählt dazu. Hinzu kommt auch die völlige Neugestaltung der Lenbachstraße 80 – 84, die bislang zur Unterbringung von genutzt wurde.

Zu den Neubaumaßnahmen 2019 gehört auch ein weiteres Holzparkhaus in der Robert-Bunsen-Straße. Bei den Großmodernisierungen stehen weiterhin die Wohngebäude in Königstädten und im Dicken Busch I im Fokus. Hierbei geht es um Dämmmaßnahmen, Badmodernisierungen, zentrale Warmwasserversorgung, neue Vorstellbalkone, Strangsanierungen und die Erneuerung von Aufzügen.

Bereits im laufenden Geschäftsjahr 2018 investierte das Unternehmen 21,4 Mio. für Neubau und Modernisierungen. Mit den fertig gestellten Wohnungen an der Rheingauer Straße 27 – Seniorenwohnanlage Wohnparkplus „Im großen Eichen“ in Bauschheim“ (36 Wohnungen), der neuen Wohnanlage Brandenburger Straße 7, 7 a – b (24 Wohnungen) sowie den neuen sechs Dachgeschosswohnungen an der Adolf-von-Menzel-Straß 6 - 10 umfasst der Wohnungsbestand der gewobau nun 6.390 Wohnungen. 32,6 Prozent (2.086 Wohnungen) sind öffentlich gefördert. 

Gewobau wirtschaftlich gesund und solide

„Wichtige Zahlen zur wirtschaftlichen Entwicklung der gewobau enthält auch der vom Aufsichtsrat beschlossene Jahresabschluss 2017“, berichtete der Oberbürgermeister. Die gewobau sei auch mit diesen umfangreichen Investitionen weiterhin ein sehr gesundes und solides städtisches Unternehmen und habe wieder das uneingeschränkte Testat der Wirtschaftsprüfung erhalten. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens befinden sich gemäß der Wirtschaftsprüfung in geordneten Verhältnissen. „Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage geben zu keinerlei Bedenken Anlass“, so der Aufsichtsratsvorsitzende. Damit dies auch so bleibe und um vor allem die künftigen gewaltigen Investitionsvorhaben schultern zu können, habe der Aufsichtsrat beschlossen, den Jahresüberschuss 2017 in Höhe von 4,2 Mio. Euro wieder in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen. 

Gravierende Baukostensteigerungen – Fachkräftemangel spürbar

Damit die gewobau auch weiterhin in deutlichem Umfang ihre Wohngebäude und Wohnungen modernisieren und vor allem neue Wohnungen bauen könne, ist inzwischen ein hoher Aufwand für die Vorplanung nötig. Hierbei spielen vor allem auch die zum Teil gravierenden Kostensteigerungen im Baubereich eine wesentliche Rolle. „Bauen wird immer teurer“, fasst Geschäftsführer Regenstein zusammen. Seit Jahren würden die Baukosten für die Bauerstellung um jährlich mindestens drei, aktuell um vier Prozent steigen. In manchen Gewerken sei eine Teuerung um 30 Prozent zu verzeichnen. „Bei einer Bausumme von drei Millionen für eine Großmodernisierung eines 18/24 Familienwohnhauses sind dies rund 120.000 Euro mehr, die aufgewendet werden müssen“, erläutert Regenstein. Auch der Fachkräftemangel insbesondere im Bauleiterbereich sei für das Unternehmen spürbar.

Jahresüberschuss für Investitionen nutzen

Aufsichtsrat und Gesellschafter wollten die gewobau mit der Einstellung des Jahresüberschusses in die Bauerneuerungsrücklage, die nun insgesamt 45.700.000 Euro betrage, für die weiteren geplanten Investitionen gerade im Bereich Neubau unterstützen, betont der Oberbürgermeister. 

Geringster Leerstand

Dass die Investitionen gerade in neue, modernisierte und zeitgemäße Wohnungen ein Gebot der Zeit und wirtschaftlich sinnvoll seien, zeige sich aber nicht zuletzt deutlich in der Leerstandsentwicklung bei der gewobau, die seit Jahren einen sehr niedrigen Wert ausweise. Tatsächlich standen lediglich 2 Wohnungen am Ende des Jahres 2017 marktbedingt leer, weitere 62 Wohnungen waren aufgrund von Modernisierungsvorhaben und -projekten nicht vermietet. Der marktbedingte Leerstand entspreche einem Anteil von 0,03 % bezogen auf die Gesamtanzahl der gewobau-Wohnungen.

Sehr niedrige Fluktuation zeigt angespannten Wohnungsmarkt

Mit rund 7 Prozent war auch die Fluktuationsquote im Jahr 2017 wieder sehr niedrig. Lediglich 445 Mieter kündigten im abgelaufenen Geschäftsjahr ihre Wohnung bei der gewobau. Ein Fünftel der Mieter, die kündigten, zogen auch wieder in eine Wohnung der gewobau ein. Insgesamt werten Aufsichtsratsvorsitzender und Geschäftsführer dies als ein weiteres Zeichen für den sehr angespannten Wohnungsmarkt, aber auch für die hohe Kundenzufriedenheit. „Aufgrund dieser geringen Fluktuation standen nur 441 Wohnungen zur Neu- oder Wiedervermietung zur Verfügung“, ergänzte Regenstein. Insgesamt übersteigt die Nachfrage weiterhin das vorhandene Wohnungsangebot erheblich. Derzeit beträgt die Zahl der Mietinteressenten rund 2.200.

Bezahlbare Mietpreise

Auch im Geschäftsjahr 2017 hat die gewobau ihre Wohnungen zu deutlich unterdurchschnittlichen Mietpreisen am Rüsselsheimer Wohnungsmarkt angeboten. Mit einem Mietendurchschnitt von 6,31 Euro pro Quadratmeter (6,73 €/qm im freifinanzierten Wohnungssegment, 5,17 Euro/qm im öffentlich geförderten Wohnungssegment) bleibe die gewobau weiterhin bei der Kaltmiete deutlich unter dem Durchschnitt der sonst im Stadtgebiet gezahlten üblichen Mieten.