Rüsselsheimer Gewobau: Jahresüberschuss dient für künftige Investitionen

„Die gewobau Rüsselsheim wird in den nächsten vier Jahren 157 Mio. Euro in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie in die Instandhaltung ihrer Wohnungen und Wohngebäude investieren“, sagte Aufsichtsratsvorsitzender und Oberbürgermeister Udo Bausch nach der jüngsten Sitzung der städtischen Wohnungsgesellschaft (www.gewobau-online.de).

Der Aufsichtsrat hat aktuell den Jahresabschluss für das Jahr 2019 und die Planung für die Jahre 2020 bis 2024 genehmigt. Auf den Neubau entfallen dabei über 113 Mio. Euro, über 39 Mio. Euro werden für Modernisierungsmaßnahmen am Wohnungs- und Gebäudebestand und 34 Mio. Euro für die Instandhaltung aufgewendet. Mit dieser enormen Investitionsanstrengung engagiert sich die gewobau als kommunales Wohnungsunternehmen auch weiterhin auf dem sehr angespannten Wohnungsmarkt in Rüsselsheim am Main.

Neubauplanung bleibt Schwerpunkt

„Die Neubauplanung ist für uns derzeit neben den Großmodernisierungen ein Schwerpunkt“, betont Geschäftsführer Torsten Regenstein. Das Unternehmen könne vor allem durch Neubau auf vorhandenem und neuem, zugekauftem Gelände, Aufstockungen von Wohngebäuden und Umnutzungen von Liegenschaften insgesamt rund 970 Wohnungen neu schaffen. Zugleich stellt dieses Engagement für das Wohnen in Rüsselsheim aber auch einen wirtschaftlichen und personellen Kraftakt für das Unternehmen mit rund 100 Mitarbeitern dar.

Über 33 Mio. Euro Investitionen im nächsten Jahr geplant

Allein im kommenden Jahr 2021 plant die gewobau Investitionen von 33 Mio. Euro für Neubaumaßnahmen wie zum Beispiel das Wohn- und Geschäftshaus am Friedensplatz (ehemaliges Karstadtareal) und für Großmodernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen ein.

Dazu zählen die bereits begonnenen Vorbereitungen für die große Neubaumaßnahme in der Innenstadt für das Wohnen am Friedensplatz (ehemaliges Karstadtareal) für insgesamt 78 Wohnungen, aber auch der Neubau der Wohnanlage an der Moritz-von-Schwind-Straße 11 / ehemals Bonhoeffergemeinde mit geplanten zirka 30 Wohnungen. Hinzu kommt die völlige Neugestaltung der ehemaligen Seniorenwohnanlage Masurenweg, wo eine Kindertagesstätte mit zirka 15-20 Wohnungen entstehen sollen und der Neubau von Wohnungen im Zuge der Nachverdichtung am Hessenring 16-38 (Dachaufstockung und Gebäudeergänzung).

Bei den Großmodernisierungen im nächsten Jahr stehen die Strangsanierungen und Modernisierungen zum Nahwärmekonzept im Berliner Viertel, Georg-Treber-Straße 74-76, die Strangsanierung und Badmodernisierung an der Robert-Bunsen-Straße 45-49 sowie die Modernisierungen am Hessenring 16-38 im Fokus. Hierbei geht es um die Vollmodernisierung mit energetischer Sanierung, Heizungserneuerung und die Installation von neuen Vorstellbalkonen. Zudem werden die Wohngebäude um ein Stockwerk mit jeweils sechs Wohnungen aufgestockt.

Im Geschäftsjahr 2019 investierte das Unternehmen über 26 Mio. Euro für Neubau, Modernisierungen und Instandhaltungen. Mit den fertig gestellten Wohnungen an der Frankfurter Straße 41, Taunusstraße 11 und Waldstraße 30 sowie den neu gestalteten Wohnungen an der Lenbachstraße 80-84 umfasst der Wohnungsbestand der gewobau zum 31. Dezember 2019 nun 6.441 Wohnungen. 32,4 Prozent (2.086 Wohnungen) sind öffentlich gefördert.

Gewobau wirtschaftlich gesund und solide

„Wichtige Zahlen zur wirtschaftlichen Entwicklung der gewobau enthält der vom Aufsichtsrat beschlossene Jahresabschluss 2019“, berichtete der Oberbürgermeister. Die gewobau sei auch mit diesen umfangreichen Investitionen weiterhin ein sehr gesundes und solides städtisches Unternehmen und habe wieder das uneingeschränkte Testat der Wirtschaftsprüfung erhalten. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens befinden sich gemäß der Wirtschaftsprüfung in geordneten Verhältnissen. „Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage geben zu keinerlei Bedenken Anlass“, so der Aufsichtsratsvorsitzende.

Damit dies auch so bleibe und um vor allem die künftigen großen Investitionsvorhaben, wie beispielweise den Neubau des Geschäfts- und Wohnhauses am Friedensplatz/Frankfurter Straße meistern zu können, habe der Aufsichtsrat beschlossen, den Jahresüberschuss 2019 in Höhe von 5,7 Mio. Euro wieder in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen. „Wir brauchen den Jahressüberschuss als Eigenkapital für die intensiven und umfangreichen Investitionen, deshalb sind wir auch gehalten Überschüsse zu erwirtschaften, die wir dann wieder für den Wohnungsmarkt in Rüsselsheim am Main einsetzen.“, erklärt dazu der gewobau-Geschäftsführer Torsten Regenstein.
 
Jahresüberschuss für Investitionen nutzen
 
Der Aufsichtsrat folgte dieser Argumentation: „Aufsichtsrat und Gesellschafter wollen die gewobau mit der Einstellung des Jahresüberschusses in die Bauerneuerungsrücklage für die weiteren geplanten Investitionen gerade im Bereich Neubau unterstützen.“, betont der Oberbürgermeister. 

Baukosten steigen weiterhin

Die Wirtschaftlichkeit bei den Bau- und Modernisierungsmaßnahmen wird zusätzlich durch die weiter steigenden Kosten im Baubereich belastet. „Wir stellen eine weiterhin extreme Kostensteigerung beim Bauen fest“, so Geschäftsführer Regenstein. Aktuell steigen die Kosten um fünf Prozent pro Jahr.

Als Beispiel nannte Regenstein die deutlich gestiegenen Entsorgungspreise beispielweise für asbesthaltige Abfälle, die vor 10 Jahren noch 91 Euro pro Tonne betrugen und derzeit 184 Euro pro Tonne kosten. Die Entsorgung von Mineralfaserdämmstoffen kostet aktuell das Dreifache gegenüber dem Jahr 2010, nämlich 475 Euro pro Tonne, statt 129 Euro wie im Jahr 2010. Die Gebühr für Holzabfälle ist gar um das Achtfache gestiegen.

„Das derzeit sehr teure Bauen führt für bestimmte Bevölkerungskreise zu eigentlich nicht mehr bezahlbaren Mieten“, weist Geschäftsführer Regenstein auf die künftige Situation am Mietwohnungsmarkt hin. Dies könne zwar durch öffentliche Förderung bis zu einem gewissen Grad aufgefangen werden. Je mehr bauliche Anforderungen und Auflagen besonders zur Energieeinsparung, aber auch zu Stellplatzsatzungen und anderen Bereichen gestellt würden, desto mehr werden sich die Mieten vom noch bezahlbaren Maß entfernen, erklärt der Geschäftsführer.

Weiterhin geringster Leerstand

Dass die Investitionen gerade in neue, modernisierte und zeitgemäße Wohnungen ein Gebot der Zeit und wirtschaftlich sinnvoll seien, zeige sich aber nicht zuletzt deutlich in der Entwicklung des Leerstandes bei der gewobau, die seit Jahren einen sehr niedrigen Wert ausweise. Tatsächlich stand lediglich eine Wohnung am Ende des Jahres 2019 mangels Nachmieter leer, weitere 47 Wohnungen waren aufgrund von Modernisierungsvorhaben und -projekten nicht vermietet. Der marktbedingte Leerstand entspricht einem Anteil von 0,01%, bezogen auf die Gesamtanzahl der gewobau-Wohnungen.

Sehr niedrige Fluktuation

Mit 4,6 Prozent ist die Mieterwechselquote im Jahr 2019 auf ein historisch geringes Niveau gesunken. Lediglich 356 Mieter kündigten im abgelaufenen Geschäftsjahr ihre Wohnung bei der gewobau. Ungefähr jede fünfte Mietpartei zog auch wieder in eine Wohnung der gewobau ein. Insgesamt werten Aufsichtsratsvorsitzender und Geschäftsführer dies als ein weiteres Zeichen für den weiterhin angespannten Wohnungsmarkt, aber auch für die hohe Kundenzufriedenheit. „Aufgrund dieser geringen Fluktuation standen inklusive Neubau nur 381 Wohnungen zur Neu- oder Wiedervermietung zur Verfügung“, ergänzte Regenstein. Insgesamt übersteige die Nachfrage weiterhin das vorhandene Wohnungsangebot erheblich. 1.606 Mietinteressenten waren Ende des Jahres 2019 bei der gewobau registriert.

Bezahlbare Mietpreise

Auch im Geschäftsjahr 2019 hat die gewobau ihre Wohnungen zu deutlich unterdurchschnittlichen Mietpreisen am Rüsselsheimer Wohnungsmarkt angeboten. Mit einem Mietendurchschnitt von 6,47 Euro pro Quadratmeter und Monat (7,05 €/qm/Monat im freifinanzierten Wohnungssegment, 5,35 Euro/qm/Monat im öffentlich geförderten Wohnungssegment) bleibe die gewobau weiterhin bei der Kaltmiete deutlich unter dem Durchschnitt der sonst im Stadtgebiet gezahlten üblichen Mieten. In Rüsselsheim liegt der Marktmietendurchschnitt über alle Wohnungen gemäß Marktmietenbericht des Marktforschungsinstitut F + B, Hamburg bei 8,97 €/qm.