AENGEVELT analysiert für Frankfurt/M. Bedarf von 107.000 Neubauwohnungen bis 2030

AENGEVELT-RESEARCH hat den quantitativen Wohnungsneubau­bedarf in Frankfurt/M. für den Zeitraum von 2016 bis 2030 analysiert. Grundlage ist die „Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Hessen 2014 bis 2030“, die für Frankfurt eine Bevölkerungszahl von rd. 841.000 im Jahr 2030 prognostiziert (Stand 31.12.2015: rd. 732.700 Einwohner). Ergebnis der Analyse: Insgesamt beträgt der Neubaubedarf in Frankfurt bis 2030 rd. 107.000 Wohneinheiten. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von mehr als 7.000 Wohnungen pro Jahr. Dazu Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Wurden in den Jahren 2003 bis 2012 durchschnittlich knapp 2.500 WE pro Jahr fertiggestellt, erhöhte sich das Jahresvolumen in den letzten drei Jahren auf knapp 4.000 Wohneinheiten.“

Für Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT, steht damit fest: „Ungeachtet der erfreulichen Zunahme der Bautätigkeit in den drei letzten Jahren ist die Abweichung zwischen Bedarf und tatsächlicher Fertigstellungen immer noch eklatant.“ Dies gilt aus seiner Sicht ungeachtet der Tatsache, dass aufgrund des Zeithorizontes die Abschätzung künftiger Wanderungsgewinne von volatilen Faktoren wie z.B. Wirtschaftsentwicklung und Migrations-/Flüchtlingsbewegungen abhängig und mit entsprechenden Unsicher­heiten verbunden ist. Angesichts der knappen Wohnbaulandreserven in Frankfurt müssen deshalb aus seiner Sicht bereits heute weitere Flächenpotentiale identifiziert und ihre Aufbereitung zeitnah aktiv angegangen werden.

Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der bedarfsrelevanten Privathaushalte (= 98% der gesamten Privathaushalte) abhängt, wurde mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf unterschieden:

• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen dem Soll-Wohnungs­bestand (bedarfsrele­vante Privathaus­halte plus 3% Fluktuationsreserve) und dem tatsächlichen Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 2016. Die Berechnungen zeigen, dass aktuell ein Nachholbedarf von rd. 39.200 Wohneinheiten (WE) besteht (2016: 424.200 bedarfsrelevante Privathaushalte versus 385.000 Wohneinheiten). 

• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaus­halte zwischen 2016 und 2030. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsver­kleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 1,78 Einwohnern pro Haushalt moderat auf 1,76 Ew./Haushalt bis 2030 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 477.800 bzw. rd. 468.300 bedarfsrelevante Haushalte. Daraus ergibt sich ein Neubedarf bis 2030 von rd. 58.160 WE.

• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirt­schaftlichen Gründen oder altersbedingt aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von 0,15% des Wohnungsbestandes pro Jahr angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum damit 9.750 WE.
• Insgesamt beträgt damit der Neubaubedarf in Frankfurt bis 2030 rd. 107.000 Wohneinheiten.

• Vor diesem Hintergrund müssten in der Mainmetropole, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, bis zum Jahr 2030 im Mittel rd. 7.000 Wohnungen jährlich gebaut werden.

„Gemessen am ermittelten Wohnungsbedarf werden in Frankfurt aktuell immer noch zu wenige Wohnungen gebaut, auch wenn das Fertigstellungsvolumen in den letzten drei Jahren schon erheblich auf knapp 4.000 Wohnungen jährlich gestiegen ist“, so das nüchterne Fazit von Wulff Aengevelt, der weiter ausführt: „Die Erhöhung der Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen in Frankfurt ist zwar zu begrüßen, doch ist sie quantitativ immer noch nicht ausreichend, um den Wohnungsbedarf mittel- und langfristig angemessen zu decken. Deshalb sind im Rahmen der Bauland- und Wohnungsbaupolitik sowie seitens der Immobilienwirtschaft bisherige Anstrengungen noch zu verstärken und weitere Anreize zu schaffen, um das Ziel einer Steigerung der aktuellen Fertigstellungsraten um 75% durchgängig über die nächsten 15 Jahre zu erreichen.“

Besondere Herausforderung ist dabei für ihn neben innovativer Konzepte für schnellen und günstigen Wohnungsneubau, wie das von der bayerischen Fuchs-Gruppe und AENGEVELT gemeinsam entwickelte Konzept „VarioWohnen“, vor allem die zeitnahe Ausweisung und Erschließung weiterer  Wohnbau­flächen in Frankfurt.