AENGEVELT sieht Düsseldorfer Immobilienmarkt weiter im Aufwind

Die Attraktivität der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt als Immobilienstandort bleibt im internationalen Wettbewerb weiterhin hoch. Die guten Rahmenbedingungen stützen diese Entwicklung:

• So erhöhte sich in den letzten zehn Jahren die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 43.000 Einwohner (+7,5 %).

• Nach Prognosen der „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060“ für Nordrhein-Westfalen steigt die Bevölkerungszahl in Düsseldorf bis 2040 weiter auf rd. 677.000 an (Schätzung 31. Dezember 2016: rd. 619.000 Einwohner).

• Verbunden mit dem wachstumsaffinen und differenzierten Arbeitsplatzan­gebot, der exzellenten Infrastrukturgüte und -dichte, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und seiner finanziellen Solidität bietet die Landeshauptstadt Düsseldorf damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.

Hoher Flächenumsatz auf dem Büromarkt

• Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte in den ersten drei Quartalen 2017 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 351.000 m² und markiert den höchsten je gemessenen Q1-Q3-Umsatz in der Region Düsseldorf (bisheriger Höchstwert Q1-Q3 2015: rd. 332.000 m²). Zudem wurde damit bereits Ende Oktober 2017 nahezu der Wert des Gesamtjahres 2016 (rd. 355.000 m²) erreicht.

„Entsprechend erwarten wir für 2017 erneut ein sehr gutes, weit überdurchschnittliches Vermietungsergebnis, zumal noch einige Großgesuche am Markt sind, die das Jahresergebnis positiv beeinflussen können“, kommentiert Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von AENGEVELT, das Marktgeschehen und ergänzt: „Die bisherige hohe Umsatzdynamik ist u.a. auf eine deutlich höhere Anzahl von Großabschlüssen im Vergleich zum Vorjahr sowie eine rege Dynamik im mittleren Größensegment </= 5.000 m² zurückzuführen.“

• Die anhaltend gute wirtschaftliche Lage und die daraus resultierende lebhafte Nachfrage haben zugleich den Leerstand weiter sinken lassen: Mit rd. 780.000 m² im gesamten Marktgebiet erreicht das Büroflächenangebot den tiefsten Stand seit  Q3/2003 (ca. 710.000 m²). Rund 560.000 m² der vakanten Flächen entfallen dabei auf das Stadtgebiet und 220.000 m² auf das Umland. Die Leerstandsquote hat sich dementsprechend auf im Stadtgebiet auf 7,4 % und im gesamten Marktgebiet inklusive Umland auf nunmehr 8,4 % reduziert.

„Allerdings entfällt von der Angebotsreserve ein zunehmender Anteil auf Objekte, die heutige Anforderungen an Energieeinsparung, Klimatisierung und IT-Infrastruktur – Stichwort Digitalisierung - nicht mehr erfüllen und aufwändige Sanierungen zur Marktertüchtigung erfordern. Dadurch fällt die tatsächlich marktfähige Angebotsreserve noch deutlich geringer aus“, erklärt Birthe Nordhues und führt weiter aus: „Entsprechend kommt es zunehmend zu Verknappungstendenzen insbesondere hinsichtlich größerer zusammenhängender Flächen an nachgefragten Bürostandorten. Damit sind die Vermarktungschancen für neue Büroprojekte gut, zumal die Fertigstellungsquote der jüngsten Dekade mit durchschnittlich unter 100.000 m² p.a. seit Jahren sehr moderat ist.“
 
Investmentmarkt weiter im Aufwind

„Der Düsseldorfer Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments) ist auch 2017 von einer hohen Dynamik geprägt und wird voraussichtlich wieder die 3-Mrd.-Euro-Marke übertreffen“, beschreibt Oliver Lederer, Leiter Investment von AENGEVELT, das Marktgeschehen und führt weiter aus:  „Der Geldumsatz schließt damit an die Vorjahre 2015 und 2016 mit rd. 3,4 Mrd. € bzw. 3,1 Mrd. € an.“

• Dabei bestätigt die Entwicklung der Spitzenrendite von Büro- und Geschäftshäusern, die im Jahresverlauf noch einmal um 30 bzw. 50 Basispunkte nachgegeben hat und zwar auf 3,8 % bei Bürogebäuden und 3,3 % für Premium-Geschäftshäuser in Top-City-Lage, dass nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core-Objekten besteht.

• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestment traditionell eine große Rolle. Hierbei werden für Mehrfamilienhäuser im Bestand in Top-Lagen in der Spitze Anfangsrenditen um 4 % und weniger erzielt.

„Allerdings besteht hier ein echter Mangel an Core-Produkten, der sich zum einen in den letzten Jahren in einem Geldumsatz niederschlug, der nicht die tatsächliche hohe Nachfrage widerspiegelt“, erläutert Oliver Lederer  die Situation und ergänzt: „Zum anderen schlägt sich der Mangel an klassischen Wohninvestmentprodukten (Mietzinshäuser) in einer anhaltenden Nachfrage nach Umnutzungsprojekten sowie „Value-Add“-Produkten mit entsprechendem Charakteristika wie Sanierungsstau, Teilleerständen etc. nieder. Dies gilt für die meisten etablierten Wohnlagen in Düsseldorf.“

Ausblick

Büromarkt
Zur aktuell insgesamt guten Verfassung des Düsseldorfer Immobilienmarktes gesellen sich auch 2018 trotz weltpolitischer  und regionalwirtschaftlicher Unsicherheiten weiterhin positive Aussichten. So dürfte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH die aktuelle Spitzenmiete von 26,50 €/m² in den nächsten Monaten steigen. Im Zuge einer weiterhin regen Büroflächennachfrage, einer unterdurchschnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer Umnutzung von Büro- in Wohnflächen reduziert sich der Büroleerstand stetig weiter. 2018 wird sich die Dynamik der Leerstandsreduzierung indessen etwas verlangsamen, da 2018 größere Büroprojekte fertiggestellt werden (z. B. „Float“ mit rd. 27.600 m² und trivago-Campus mit ca. 25.900 m²), so dass durch Umzug bereits in Düsseldorf ansässiger Unternehmen in die neuen Objekte entsprechend große Büroflächen im Düsseldorfer Stadtgebiet leergezogen werden.

Investmentmarkt
Der Anlagedruck bleibt durch die weiterhin expansive Geldpolitik in Europa und die zögerlichen Zinsanhebungstendenzen in den USA sehr hoch. Durch die Unsicherheiten in Zusammenhang mit dem Austritt Großbritanniens aus der EU erfährt der deutsche Immobilienmarkt einen zusätzlichen Auftrieb als Stabilitätsfaktor in Europa. Neben der auch 2018 zu erwartenden anhaltend hohen Nachfrage nach Core-Objekten im Düsseldorfer Büro- und Retailsegment werden verstärkt weitere Anlagemöglichkeiten in B-Standorten (ABBA-Prinzip) sowie „Core+“ und „Value-Add“-Objekte in Betracht gezogen, die einen größeren Managementaufwand erfordern. Insgesamt rechnet AENGEVELT auch 2018 für den Düsseldorfer Investmentmarkt mit einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen.