Preise für Wohnimmobilien steigen weiter stark: Amtliche Gutachterausschüsse legen Immobilienmarktbericht 2019 vor

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich weiter dynamisch. Das Investitionsvolumen für den Kauf von Immobilien stieg zwischen 2016 und 2018 von 237,5 Mrd. € auf einen neuen Höchststand von 269 Mrd. €. Während sich der Gesamtgeldumsatz binnen zehn Jahren mehr als verdoppelte, blieb die Anzahl der Abschlüsse stabil und lag im Jahr 2018 bei rund einer Million. Das geht aus dem 6. Immobilienmarktbericht Deutschland hervor, den die amtlichen Gutachterausschüsse in Berlin gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vorgestellt haben. Der Bericht basiert auf den notariellen Kaufverträgen in der Bundesrepublik Deutschland.

Der Investitionsschwerpunkt bleibt dem Bericht zufolge der Wohnungsmarkt: Der bundesweite Geldumsatz für Wohnimmobilien betrug in 2018 etwa 180,5 Mrd. €. Auf dem Wohnimmobilienmarkt dominieren Verkäufe von Eigenheimen (70,3 Mrd. €) und Eigentumswohnungen (63,7 Mrd. €). „Insbesondere in ohnehin teuren Lagen steigen die Preise weiter stark an“, sagte die Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Anja Diers.

Preise für Wohnimmobilien – große regionale Unterschiede

Bei gebrauchten freistehenden Eigenheimen stiegen die Preise seit dem Jahr 2009 jährlich im Schnitt um 4,3 %. Bundesweit am höchsten waren sie im Jahr 2018 im Landkreis München mit 10.200 € pro m². Darüber hinaus sind die sieben größten Großstädte besonders teuer: Auf die Stadt München mit 9.500 € pro m² folgen Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart. Hier lag der Quadratmeterpreis jeweils bei etwa 5.000 € – und damit fast drei Mal so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 1.750 € pro m². Weitaus weniger mussten Käufer dagegen in den Landkreisen Mansfeld- Südharz in Sachsen-Anhalt (490 € je m²) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (410 € je m²) zahlen.

Seit 2009 erhöhten sich auch die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen deutlich. Sie legten im Schnitt um 4,4 Prozent im Jahr zu. Die bundesweit höchsten Preise zahlten Käufer in der Stadt München (mittlerer Wohnflächenpreis 7.150 €/m²) und auf Sylt (6.350 €/m²). Bundesweit lag der mittlere Preis pro m² Wohnfläche im Jahr 2018 bei rund 1.550 €.

Bauland für Eigenheime kostet bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter

Kaum anders verhält es sich bei Bauland für den individuellen Wohnungsbau. Die jährlichen Steigerungsraten betrugen seit dem Jahr 2009 bundesweit durchschnittlich 4,7 %. Die höchsten Preise bezahlten Käufer für ein Baugrundstück für das Eigenheim in der Stadt München (2.000 € pro m²). Ganz anders ist die Situation im Landkreis Sonneberg in Thüringen, wo Käufer lediglich 15 € pro m² zahlten. Im Mittel kostete ein Eigenheimbauplatz in Deutschland in 2018 135 € pro m². Im Jahr 2013 waren es noch rund 100 €.

Der mittlere Quadratmeterpreis für Bauland für Mehrfamilienhäuser lag bundesweit im Jahr 2018 bei 155 €, die höchsten mittleren Preise wurden in München (3.000 €), Düsseldorf (1.400 €) und Stuttgart (1.310 €) gezahlt. Während der bundesweite Geldumsatz für Mehrfamilienhausbauplätze zuletzt weiter stieg, sank die Gesamtfläche der veräußerten Grundstücke in 2018 auf bundesweit 880 Hektar. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 waren es noch 1.000 Hektar. Auch die Zahl der Transaktionen ging gegenüber 2016 um 11 % auf 5.250 zurück.

„Knappe und schwer bebaubare Grundstücke in den Städten sind ein Flaschenhals für die Ausweitung des Wohnungsneubaus“, sagte BBSR-Leiter Dr. Markus Eltges. „Die Lösung dieser Engpässe liegt in der Region. Die Vernetzung von Stadt und Umland ist ein Schlüssel zum Erfolg. Im Umkreis der Großstädte sollten die kleineren Städte und Gemeinden Teil der Lösungsstrategie werden, ohne dass diese ihre Identität verlieren. Die Kommunen müssen die Integration der Neubürger gleich mitdenken und die Verkehrsanbindung muss auch klimaverträglich sein.“

Bebaute Wirtschaftsimmobilien: 35 Prozent des Geldumsatzes entfallen auf Top-Sieben-Städte

Nach den Wohnimmobilien waren die wirtschaftlich genutzten bebauten und unbebauten Immobilien mit einem Anteil von 28 % am bundesweiten Geldumsatz für Immobilien der finanzstärkste Teilmarkt. Darin sind auch die Bauplätze für Wirtschaftsimmobilien mit 4,4 Mrd. € enthalten. Bei den bebauten Wirtschaftsimmobilien kletterten die Geldumsätze seit 2009 um 8,6 % pro Jahr auf zuletzt 71,6 Mrd. €. Die Zahl der Transaktionen ging dagegen auf 74.000 in 2018 zurück. Das ist der niedrigste Wert seit 2009. Jährlich sanken die Transaktionszahlen seit 2009 durchschnittlich um 4 %.

Das umsatzstärkste Segment bei bebauten Wirtschaftsimmobilien blieb mit 22,6 Mrd. € (32 % des Geldumsatzes) auch in 2018 das der Handelsgebäude, danach folgten die Bürogebäude mit 19,9 Mrd. € (28 %). Bei den Handelsgebäuden entfielen 2018 knapp 30 % (6,5 Mrd. €) des Geldumsatzes auf die sieben größten Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Etwa 25 % des Geldumsatzes entfielen auf Mittelstädte.

Bei den Bürogebäuden waren auch 2018 die sieben größten Städte mit 12,6 Mrd. € Geldumsatz die Hotspots (63 % des Geldumsatzes bei Bürogebäuden). Insgesamt wurden nur 150 Verkäufe von Bürogebäuden registriert. Die höchsten Durchschnittspreise je Transaktion wurden 2018 in Frankfurt am Main (49,6 Mio. €), München (45,1 Mio. €), Offenbach am Main (33,9 Mio. €), Stuttgart (31,4 Mio. €) und Hamburg (23,1 Mio. €) erzielt.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Die Preise für Agrarland legten in den letzten Jahren ebenfalls zu. Allerdings ist ein Ost- West-Gefälle zu erkennen. Während sich in den neuen Bundesländern die Preise binnen zehn Jahren etwa verdreifacht haben, fiel der Anstieg in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland deutlich moderater aus und betrug nur rund 50 %.