Trendwende am Immobilienmarkt in Zeitlupentempo: Umfrage unter Volks- und Raiffeisenbanken zu Perspektiven 2024/25

Zunehmend optimistisch, aber zurückhaltend mit Blick auf das Ausmaß der Erholung: So blicken die Vorstandsmitglieder der Volks- und Raiffeisenbanken in einer Umfrage des Genoverbandes (www.genoverband.de) auf ihre regionalen Märkte für Wohnimmobilien. In der Umfrage, an der zwischen dem 25. Juli und dem 19. August nahezu 70 Prozent der 286 Mitgliedsbanken teilnahmen, prognostizieren für 2025 insgesamt 62 Prozent einen Anstieg des Kreditvolumens für Wohnimmobilien gegenüber 2024 – wobei der Anstieg als gering eingeschätzt wird. Für das laufende Jahr erwarten 47 Prozent der Befragten ein zumindest leichtes Wachstum. Zum Vergleich: Für das zweite Halbjahr 2023 rechneten vor Jahresfrist nur 34 Prozent mit einem Anstieg des Volumens, knapp die Hälfte aber mit einem leichten oder sogar starken Rückgang.

Der Anteil des Haushaltsnettoeinkommens, den Privatkunden beim Immobilienkauf im Schnitt für ihre Finanzierung aufwenden müssen, ist in den letzten drei Jahren gestiegen, sagen 85 Prozent der Umfrageteilnehmer. Über ein Drittel der Bankvorstände gibt an, dass Privatkunden mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufwenden, um den Wunsch einer eigenen Immobilie zu finanzieren. Insgesamt 62 Prozent gehen davon aus, dass mehr als ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet wird.

„Angesichts der zunehmenden Gesamtbelastung, einer rückläufigen wirtschaftlichen Entwicklung, der schwer kalkulierbaren öffentlichen Förderung und einer generell hohen Verunsicherung ist die Zurückhaltung der Menschen bei Immobilieninvestitionen nachvollziehbar“, kommentiert der Vorstandsvorsitzende des Genoverbandes, Ingmar Rega. Die Mitgliedsbanken rechnen beim Ausblick auf 2025 aber immerhin zu fast drei Vierteln mit einem Anstieg des Neugeschäfts und zu über der Hälfte auch der Finanzierung von Neubauvorhaben. Damit liegt der Anteil der Vorstände, die für das nächste Jahr ein Wachstum erwarten, um 20 bzw. 19 Prozentpunkte über dem für die zweite Jahreshälfte 2024.

Positive Einschätzungen nehmen im Zeitverlauf zu

„Es zeigt sich hier, dass unter den Mitgliedsbanken des Genoverbandes beim Blick nach vorn die positiven Einschätzungen im Zeitverlauf zunehmen – aber nur verhalten bzgl. der Dynamik der Aufwärtsentwicklung: Die Trendwende am Immobilienmarkt vollzieht sich im Zeitlupentempo“, ordnet Rega ein. „Potenzielle Käufer mit genügend Einkommen und Eigenkapital, die nach der Zinswende die Entwicklung abgewartet haben, dürften zunehmend zu realen Nachfragern werden, da auf Sicht keine durchgreifende Verbesserung der aktuellen Bedingungen zu erwarten ist. Kunden mit Finanzierungswunsch haben sich an die Drei bzw. Vier vor dem Komma bei Baufinanzierungskonditionen gewöhnt – das Geschäft zieht teilweise an, ist aber weit entfernt von den Umsätzen der Boomjahre während der Niedrigzinsphase.“

Hindernisse beim Bau oder Kauf einer Immobilie

Finanzierungsschwierigkeiten und Preissteigerungen am Bau hindern Privatkunden am häufigsten am Erwerb einer Immobilie: Beide Faktoren werden von den Banken mit 85 Prozent bzw. 84 Prozent mit Abstand am häufigsten genannt. Es folgen ebenfalls gleichauf liegend Bürokratie bei Bauvorhaben und fehlende staatliche Unterstützung mit 41 Prozent bzw. 39 Prozent. Zu hohe Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer kommen auf 30 Prozent der Nennungen.

„Für die Volks- und Raiffeisenbanken wird es darauf ankommen, die Transformation vom Verkäufer- zum Käufermarkt zu bewältigen“, bewertet der Vorstandsvorsitzende des Genoverbandes die neuen Marktbedingungen. „Das erfordert eine Neujustierung des Geschäftsmodells, die u.a. auch Aufbau und Optimierung des Vermittler- sowie Plattformgeschäfts beinhaltet. Die Baufinanzierung wird mehr denn je technik- und digitalisierungsgetrieben sein müssen. In der Verbandsfamilie bieten wir daher unter dem Dach der AWADO Bankenberatung (www.awado.de) ein umfassendes Leistungsspektrum an, um entsprechende Strukturen und Strategien zu entwickeln sowie den Vertrieb zu stärken.“

Versorgung mit Wohnraum schlechter als 2022 – besonders in Metropolen

Die Beurteilung der Versorgung mit Wohnraum insgesamt hat sich gegenüber einer Erhebung aus dem Jahr 2022 verschlechtert. Auf die Frage „Wie gut ist die Versorgung mit Wohnraum in Ihrer Region bzw. in Ihrem Marktumfeld?“ antworteten vor gut 2,5 Jahren 19 Prozent der Banken mit „schlecht“ oder „sehr schlecht“. Dieser Anteil hat sich in der aktuellen Erhebung mit einem Plus von 10 Prozentpunkten auf 29 Prozent signifikant erhöht.

Dabei zeigt sich, dass die Wohnraumknappheit im Marktumfeld von Metropolbanken deutlich stärker ausgeprägt ist: Fast die Hälfte dieser Häuser beklagt aktuell eine schlechte oder sehr schlechte Versorgung mit Wohnraum. Dem gegenüber sehen nur 24 Prozent der in ländlichen Regionen beheimateten Kreditgenossenschaften eine solche Knappheit. „Der besonders in den Metropolen zunehmende Mangel an Wohnraum hat dem Trend sinkender Immobilienpreise stark entgegengewirkt“, schlussfolgert Ingmar Rega.