CityQuartier Fünf Höfe in München: Kalo löst komplexe Abrechnungsanforderungen rechtssicher
Nur wenige Gehminuten entfernt von Münchens Marienplatz, Odeonsplatz und Viktualienmarkt liegt das CityQuartier Fünf Höfe. Unter einem Dach sind auf 17.000 qm Fläche die renommierte Hypo-Kunsthalle, rund 60 Shops, Dutzende Cafés und Restaurants sowie nochmal 27.500 qm Büro- & Wohnfläche. Hinter den Kulissen wird es aber erst richtig spannend: Dann nämlich, wenn bei dem neobarocken, rundum sanierten Altbaukomplex aus mehreren Gebäuden die Verbräuche von Kalt- und Warmwasser sowie Kälte und Wärme korrekt auf die einzelnen Parteien verteilt werden müssen. Um dies rechtssicher durchzuführen, bedarf es einer sehr umfänglichen Aufnahme und Dokumentation des weit verzweigten und nicht immer leicht nachzuvollziehenden gewachsenen Verteilsystems.
Die Kalorimeta AG & Co. KG (Kalo, www.kalo.de) hat in den Fünf Höfen 218 Kaltwasserzähler, 75 Warmwasserzähler, 115 Kältemengenzähler und 233 Wärmemengenzähler als Funkzähler neuesten Standards einbauen lassen, um eine korrekte und rechtssichere Abrechnung für 120 Nutzer erstellen zu können. Auch die Büros und Wohnungen werden mit abgerechnet. Hierfür musste eine kleinere Anzahl mit zusätzlichen 32 Funkheizkostenverteilern ausgestattet werden. Notwendig machte diese Unterverteilung die Struktur der Wohn- und Gewerbeflächen; insbesondere dann, wenn zum Beispiel eine Gewerbefläche neu aufgeteilt, zusammengelegt oder auf mehrere Nutzer verteilt wurde.
Die Menge der abzulesenden Zähler war allerdings nicht das Herausforderndste, was das CityQuartier anbelangt, wie Jörg Kensicki, Gruppenleiter bei Kalo und verantwortlich für die Außendienstinspektion, erzählt: „Die Verteilleitungsführung ist sehr unübersichtlich, da es sich um einen gewachsenen Bestand handelt, der mittlerweile komplett saniert wurde. Das bedeutet: Kaum eine Verteilleitung lässt sich sichtbar von der Heizzentrale lückenlos bis zum letzten Heizkörper zurückverfolgen. Da sie unter Putz sind, kann man häufig nur erahnen, ob sich in der Wand vielleicht noch eine Abzweigung verbirgt. Dies muss dann durch aufwendige Temperaturmessungen mit Thermobildkamera und die Abschaltung anderer Leitungen überprüft und nachvollzogen werden. In solchen gewachsenen Anlagen gibt es im Regelfall keine Unterlagen, in denen alle Leitungsänderungen der letzten Jahre dokumentiert sind.“
Gerade die vielen Anpassungen an wechselnde Gewerbeflächen und Umbauten in den vergangenen Jahren hatten diese Neuaufnahme so schwierig gemacht. Andere Messdienstleister sind an dieser zeitintensiven Aufgabe gescheitert; die genannten Herausforderungen und die Kälteabrechnung bereiteten ihnen Schwierigkeiten. „Es ist äußerst komplex, die Verbräuche korrekt zu berechnen. Dafür muss man sich viel Zeit nehmen und sich intensiv mit dem Objekt beschäftigen. Eine korrekte Abrechnung ist nur dann möglich, wenn das Objekt vollumfänglich erfasst und detailgetreu nachvollzogen und dokumentiert wurde“, führt Kensicki aus. Daher habe Kalo eine umfangreiche Dokumentation erstellt.
Ausgestattet sind die Fünf Höfe nun mit dem aktuellsten Funkstandard kaloBLUE. Das Besondere: Das AMR (Automatic Meter Reading)-System ermöglicht es ständig auf die Daten zuzugreifen und sie aufgrund des Funkstandards per Knopfdruck von der Kalo Zentrale in Hamburg auszulesen, ohne Technikräume, Wohnungen oder Gewerbeflächen betreten zu müssen. Die zeitlich flexible Auslesung erleichtert das Handling und erlaubt auch eine unterjährige Verbrauchsabrechnung, beispielsweise bei Mieter- oder Pächterwechsel. Zusätzlich sind mit kaloBLUE keine Terminabsprachen und Verbrauchsschätzungen notwendig, damit sorgt die Lösung für Zeit- und Kosteneinsparungen. Selbstverständlich erfolgt die Datenübertragung aller Parameter verschlüsselt und absolut sicher.
Hinter kaloBLUE verbirgt sich eine vollautomatische digitale Auslesung. Das System verfügt über eine selbstüberwachende Fehlererkennung und ist OMS (Open Metering System)-vorbereitet. Der Zählalgorithmus sorgt dafür, dass die Verbrauchsdatenerfassung auch bei hohen Sommertemperaturen nicht beeinflusst wird.
kaloBLUE ist eine äußerst zukunftsfähige Abrechnungslösung, die auch für kommende Anforderungen gewappnet ist. Zudem erleichtert sie die Anpassung in einem sich steig wandelnden Gewerbeobjekt mit Flächenerweiterungen oder -verkleinerungen, und die Abstimmung zwischen Abrechnungsunternehmen und kaufmännischer Verwaltung.
Diese wird bei den Fünf Höfe von der B&L Real Estate GmbH (B&L Gruppe) übernommen. Die bundesweit tätige B&L Gruppe verfügt über jahrzehntelange Erfahrung mit eigenen Gewerbeobjekten und hat seit 2012 auch Fremdanlagen in der Verwaltung. Die Zusammenarbeit mit Kalo ist eng und gewachsen, wie Markus Grabau, Technischer Objektmanager bei B&L, erklärt. „In den Jahren unserer Zusammenarbeit haben wir Kalo sehr zu schätzen gelernt: Das Unternehmen ist ein zuverlässiger Partner in der Objektbetreuung, gerade auch bei so komplexen Anforderungen, wie wir sie hier bei den Fünf Höfen vorfinden.“
Die Zufriedenheit in der Zusammenarbeit gilt auf beiden Seiten: „Gerade in so einem Objekt sind die Erfahrung des Partners und eine enge Abstimmung bei Nutzungsänderungen zwischen den Beteiligten absolut notwendig, um die Herausforderungen gemeinsam und einwandfrei zu meistern“, ergänzt Frank Erdmann, bei Kalo für die Großkundenbetreuung zuständig. Die Kalo Lösung ist in den Fünf Höfen seit Januar 2016 in Betrieb.
