Lage, Lage, Lage! - Quantum veröffentlicht aktuelle Studie über differenzierte Mietpreisentwicklungen
Die Attraktivität des urbanen Lebens ist ungebrochen hoch, insbesondere junge Leute und Zuwanderer aus dem Ausland sorgen für einen stetigen Zustrom in die Metropolen. Die Kehrseite der Attraktivität der Metropolen sind Angebotsengpässe auf dem Wohnungsmarkt, da die Baufertigstellungen nicht ausreichen, um die Nachfrage zu bedienen. Der aktuelle Quantum Focus No. 21 untersucht vor diesem Hintergrund die Entwicklung der Angebotsmieten in den fünf größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt. Dabei beschränkt sich die Analyse nicht auf die Gesamtstadt, sondern wird vielmehr auf Stadtteilebene spezifiziert. Zudem findet eine Einordnung der Stadtteile sowohl nach qualitativer als auch nach geographischer Wohnlage statt, so dass weitere Auswertungen städteübergreifend vorgenommen werden können. Trotz spezifischer lokaler Besonderheiten treten einige Gemeinsamkeiten hervor, die generelle Trends verdeutlichen.
In beliebten zentralen Lagen stiegen die Mieten schon seit langem, nun werden jedoch mehr und mehr Verdrängungseffekte sichtbar. Besonders deutlich ist das in Berlin, wo die Preise derzeit besonders in den einfachen und mittleren Innenstadtrandlagen steigen. Die stärksten Mietpreissteigerungen sind hier in Neukölln zu verzeichnen, jedoch auch Gesundbrunnen und Wedding legen kräftig zu. Auffällig ist außerdem das Ausweichen vieler Mietinteressenten auf Gebiete knapp außerhalb des S-Bahn-Rings. Auch lässt sich in den untersuchten Märkten ein Schließen der Schere zwischen einfachen und sehr guten Lagen beobachten. So zeigt sich in der Rheinmetropole Köln zwar weiterhin eine scharfe Trennung der Lagequalität nach links- und rechtsrheinischen Stadtteilen; allerdings holen die einfachen Lagen im Mietpreisgefälle auf. Die Mietpreissteigerungen waren hier fast dreimal so hoch wie in sehr guten Lagen.
Die Analyse der Quantum Research Unit ergibt, dass sich über alle fünf Metropolen hinweg insbesondere ein starkes Wachstum von einfachen und mittleren Lagen am Innenstadtrand beobachten lässt, das mitunter auf das zu geringe Angebot und die hohe Mietbelastung in den beliebteren zentralen Wohnlagen zurückzuführen ist. In diesen meist guten und sehr guten innerstädtischen Wohnlagen zeigten sich dagegen nur noch leichte Steigerungen bzw. sogar leichte Rückgänge der Angebotsmieten. Dabei dürfte auch das Einführen der Mietpreisbremse eine Rolle gespielt haben. Über alle qualitativen Wohnlagen hinweg waren darüber hinaus deutliche Mietsteigerungen insbesondere an den Stadträndern sichtbar. Es wird also deutlich, dass die Mietpreisanstiege in einigen Stadtteilen durchaus endlich sind, sich das Wachstum jedoch innerhalb der Stadt verlagert. So ist zwar ein (vorläufiges) Ende der Preisspirale in besonders beliebten Lagen abzusehen, allerdings werden günstigere Wohnlagen sowohl im innerstädtischen Bereich als auch am Stadtrand immer weniger. Denn gerade hier ist die Konkurrenzsituation von Geringverdienern, Zuwanderern aus dem Ausland, Alleinerziehenden und Studierenden besonders hoch.
Dr. Andre Scharmanski, Leiter Quantum Research: „Nach den beliebten zentralen Stadtteilen erfahren aktuell gerade einfache und mittlere Wohnlagen am Innenstadtrand einen deutlichen Mietpreisanstieg. Perspektivisch wird die starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum durch Studenten, Asylberechtigte und Geringverdiener die Mietpreisentwicklung in periphereren und einfacheren Stadtteilen weiter antreiben.“
Die gesamte Quantum-Focus-Ausgabe „Lage, Lage, Lage! Wohnlagespezifische Mietpreisentwicklung in den deutschen Metropolen“ finden Sie unter www.quantum.ag/immobilien-ag/research
