Marktkonferenz-Studie: Deutscher Wohnungsmarkt profitiert von guter Wirtschaftsentwicklung
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt befindet sich nach wie vor im Aufwind und bleibt auch künftig attraktiv für Investoren. Dank des stabilen Wirtschaftswachstums, einer guten Arbeitsmarktentwicklung und dem einhergehenden hohen Zuzug in die Ballungsregionen werden Mieten und Preise auch mittelfristig weiter steigen. Allerdings wird die Dynamik der vergangenen fünf Jahre abnehmen. Zu diesem Ergebnis kommen die Analysten der HSH Nordbank in ihrer aktuellen „Marktkonferenz-Studie Wohnimmobilien“, für die sie die Entwicklungen und Trends in den Top-7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie in den Städten Bremen, Dresden, Hannover, Kiel, Leipzig, Lübeck, Potsdam, Rostock und Schwerin untersucht haben.
Demnach wird insbesondere der Zuzug junger Menschen in die Großstädte die Wohnungsnachfrage weiter stimulieren, jedoch weniger als in den vergangenen fünf Jahren. Verstärkend wirkt sich die hohe Zahl der Flüchtlinge aus, die mittelfristig eher in die Ballungsräume ziehen werden. Im Gegenzug müssen einige Hochschulstädte mit weniger Studenten rechnen. Die Experten gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Deutschland bis 2020 um rund 3 % steigen wird. Die zwar spürbar anziehende Bautätigkeit wird jedoch den jährlichen Bedarf von mehr als 270.000 Wohnungen nicht auffangen. Der Nachfrageüberhang der vergangenen Jahre bleibt in den Ballungszentren daher erhalten, sodass die Lage an den großstädtischen Wohnungsmärkten angespannt bleibt.
Deutlich sinkende Mietpreiszuwächse im Bestand
Aufgrund der gestiegenen Wohnungsnachfrage sind die Leerstandsraten sowohl in allen A- als auch in den beobachteten B-Städten in den vergangenen Jahren erheblich gesunken. In den A-Städten liegt die Quote mittlerweile unterhalb der Fluktuationsreserve von 2 % und hat damit ihren Tiefstand erreicht. Wohnungsmieten und -preise werden daher weiter steigen, wenn auch nicht in dem Ausmaß wie bisher. Nachdem die Mieten in den meisten deutschen Städten zwischen 2011 und 2014 mit Raten von 15 % im Bestand und 18 % im Neubau bereits deutlich gestiegen sind, wird sich die Mietentwicklung nicht zuletzt wegen der Mietpreisbremse vor allem in den Top-7-Städten merklich verlangsamen. So werden die durchschnittlichen Mieten im Bestand und im Neubau bis 2018 deutschlandweit um fünf bis 6,5 Prozent zunehmen. In den Top-7-Städten dürften die Zuwächse nur noch zwischen 2,7 % in Düsseldorf und 5,5 % in Berlin und Köln liegen.
Investoren können mit wachsenden Einnahmen rechnen
Auch auf dem Investmentmarkt bleiben Wohnimmobilien an gefragten Standorten attraktiv. Einhergehend mit anziehenden Zinsen ist jedoch auch hier – nach den hohen Preiszuwächsen in den vergangenen Jahren – mit einer geringeren Preisdynamik zu rechnen. Nachdem die Preise für Eigentumswohnungen in den A-Städten seit 2009 um durchschnittlich mehr als 40 % gestiegen sind, rechnet die HSH Nordbank für die kommenden vier Jahre mit einem Preiswachstum von kumuliert rund sechs Prozent. In Hamburg und München werden im Bestand höhere Zuwächse von rund 10 % erwartet. Die Situation in den kleineren Großstädten variiert hingegen und ist von der lokalen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist für die in der Studie untersuchten B-Städte ebenfalls mit rund 6 % Preissteigerung zu rechnen. Bei den untersuchten C-Städten ist demgegenüber von geringeren Zuwächsen zwischen gut 2 % (Lübeck) und 6 % (Potsdam) auszugehen.
„Investitionen in den Top-7-Städten bleiben aufgrund der zurzeit niedrigen Miet- und Investmentrisiken, der positiven wirtschaftlichen Perspektiven und der anhaltenden Wohnungsnachfrage attraktiv. Verstärkt wird die Nachfrage zudem weiterhin durch das niedrige Zinsumfeld“, erläutert Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank.
Wohnungskauf dank Niedrigzins erschwinglich – trotz gestiegener Preise
Die steigenden Wohnungspreise haben vor allem in A-Städten dazu geführt, dass der Wohnungskauf erheblich teurer wurde. Eigentumswohnungen verteuerten sich auf das 8,7-fache des Jahreseinkommens und überschreiten damit den langjährigen Durchschnitt. Kompensiert wird dieser Effekt jedoch durch die historisch niedrigen Zinsen, sodass der Wohnungskauf erschwinglicher geworden ist. Inzwischen belastet der Kauf die Haushaltseinkommen in Deutschland nicht selten weniger als die Miete.
Für die HSH Nordbank-Studie „Marktkonferenz-Studie Wohnimmobilien September 2015“ wurden neben dem Hamburger Markt auch die Wohnimmobilienmärkte der Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart sowie die der Städte Bremen, Dresden, Hannover, Kiel, Leipzig, Lübeck, Potsdam, Rostock und Schwerin analysiert.
