Urbana: Energieversorgung in Immobilien - Effizienzgewinne gemeinsam heben
Die klimaintelligente Steuerung von Gebäuden ermöglicht der Immobilienwirtschaft, die ambitionierten Klimaziele wirtschaftlich umzusetzen. Voraussetzung hierfür ist die Vernetzung und Digitalisierung von Gebäuden sowie ein qualifizierter, professioneller Anlagenbetrieb, mit dem Know-how, diese spezialisierte und diversifizierte Anlagentechnik und Infrastruktur optimal zu betreiben. Deshalb setzt Urbana als Spezialist für die dezentrale Energieversorgung neben Planung und Bau von innovativen Energieanlagen auf die Anlagenbetriebsführung. Ihr innovatives Lösungskonzept summiert die Urbana Energiedienste GmbH unter dem Label„effizBetriebsführung“ – kurz „effizB“.
Die Energie- und Wärmewende ist einer der Treiber der Digitalisierung in der Energieversorgung: Mit dem Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende (Digitalisierungsgesetz) legte die Bundesregierung den Grundstein für das Erreichen des ehrgeizigen Klimaschutzplanes 2050, der 80 bis 95 % weniger Treibhausgasemissionen als Zielsetzung für die Gebäudeversorgung vorgegeben hat. Dem für 2017 geplanten Gebäudeenergiegesetz wird – soweit das heute schon absehbar ist – eine zentrale Rolle auf dem Weg dahin zukommen. Mit dem Zusammenschluss des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) sollen Niedrigstenergiehäuser zum Standard werden. Daraus ergeben sich ambitionierte Ziele – nicht nur für den Wohnungsneubau. Denn realistisch betrachtet liegt ein weitaus größerer Hebel zur Erreichung der Klimaziele derzeit im Gebäudebestand, dessen Energiebedarf sich noch viele Jahrzehnte auf den CO2-Ausstoß auswirken wird.
Unabdingbar: das Smart Meter Gateway
Diese ambitionierten Ziele können aber nicht allein durch Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel die Gebäudedämmung oder die Anlagentechnologie, realisiert werden. Die Integration der Erneuerbaren Energien in die Gebäudeversorgung, die Verknüpfung von Energieabnahme mit der -bereitstellung als auch die Kopplung der energiewirtschaftlichen Sektoren werden ihren Beitrag zur Zielerreichung leisten müssen. Die neuen rechtlichen Grundlagen sowie die ehrgeizigen Klimaziele weisen dem Smart Meter Gateway (SMGW) deshalb zukünftig die zentrale Position zu. Als Baustein im Digitalisierungsgesetz der Bundesregierung wird es zum zentralen Bindeglied für die Vernetzung von Messpunkten, Anlagensteuerung und Verbrauchern. Mit dieser Infrastruktur lassen sich zudem weiterführende intelligente Lösungen mit echten Mehrwerten für Gebäudeeigentümer, Nutzer, Energielieferanten – und auch das Netz – realisieren.
Durch die strategische Partnerschaft mit der Power Plus Communication (PPC) sowie dem Schwesterunternehmen Kalorimeta (Kalo) ist die Urbana für diese neuen Herausforderungen bestens gerüstet. Dank dem Know-how aus den Bereichen „Planung und Errichtung“, „wettbewerblicher Messstellenbetrieb“, „Management von Kundenanlagen“ und langjähriger Erfahrung im Feld der Anlagenbetriebsführung verfügt Urbana somit über alle Voraussetzungen, um professionelle „All-in-one“-Angebote anbieten und garantieren zu können.
Effizienzsteigerung mit Versprechen
Unter dem Label „effizB“ hat die Urbana ein neues Angebot entwickelt, das sich dieser Herausforderung stellt. Um die Wirtschaftlichkeit der effizienzsteigernden Gebäude- oder Quartiersversorgung zu sichern, gilt es, bei der Anlagenbetriebsführung die Gesamtheit mehrerer Faktoren zu berücksichtigen. Hier gibt Urbana ein Effizienzversprechen: Alle Effizienzgewinne, die nach Deckung der Betriebsführungs- und Wartungskosten erreicht werden, werden weitergereicht.
Messen, analysieren, optimieren
Für Neubau und Bestandsbauten gilt gleichermaßen: Die Grundlage für eine gezielte Sicherung und Optimierung der Energieeffizienz von Anlagen bildet immer der kontinuierliche Messvorgang von allen Energieflüssen sowie deren Analyse.
Um das individuelle Optimum an Energieeffizienz zu erreichen, sind drei effizB-Optimierungs-Level möglich: Die erste Stufe ist kurzfristig und ohne Kundeninvestitionen zu realisieren. Dazu zählen beispielsweise die optimierte Einstellung des Sommer- und Winterbetriebs, die Pumpen- und Strangregulierung oder die Optimierung von Regelgrenzen. Allein durch diese Maßnahmen werden Brennstoff und Hilfsstoffe, wie beispielsweise Strom, gespart und ein energieeffizienter Betrieb allein mit der bestehenden Anlagentechnik geschaffen. Diese Optimierung reduziert den Volllastbetrieb und die Taktungen, was sich positiv auf die Lebensdauer der Anlagenteile auswirkt. Hierdurch kann ein Effizienzgewinn von bis zu sieben Prozent erreicht werden.
Vor allem bei über 15 Jahre alten Bestandsanlagen mit hohen, absehbaren Wartungskosten ist es ratsam, die Anlagentechnik zu modernisieren. In diesem zweiten „effizB“-Level werden deshalb alte Komponenten oder ganze Anlagen durch neue, effizientere ausgetauscht. Die dadurch kurzfristig realisierbaren Effizienzgewinne von bis zu 15 % erlauben eine schnelle Amortisierung der dafür notwendigen Investitionen.
Im dritten und letzten Level steht die intelligente Vernetzung der Energieanlagen mit den jeweiligen Abnahmestellen im Fokus. Durch die so gewonnene Transparenz optimiert Urbana die Anlagenführung (Anlagenfahrplan) – und bereitet neben einer Dokumentation auch Nutzerinformation auf. So ist es möglich, exakt festzustellen, an welchen Stellen, beispielsweise der Heizungsanlage, Einspareffekte tatsächlich wirtschaftlich zu heben sind. Im Rahmen der Betriebsführung können viele damit verbundene Arbeitsschritte, die bislang durch den Verwalter bzw. das Wohnungsunternehmen durchgeführt wurden, integriert und so die Gesamtwirtschaftlichkeit erhöht werden. Dazu zählen z. B. die Steuerung verschiedener Gewerke zur Durchführung von Wartungsarbeiten sowie die Prüfung der Anlageneinstellungen und Fahrweise. Durch diesen letzten Schritt kann die Energieeffizienz der Liegenschaft um ungefähr zehn Prozent verbessert werden. Durch alle Maßnahmen lässt sich eine Effizienzsteigerung von mehr als 30 % gegenüber dem Bestand realisieren.
Zehn Liegenschaften testen
Wie effektiv die qualifizierte Betriebsführung „effizB“ in der Realität sein kann, zeigt ein Projekt, das Urbana für zehn Liegenschaften im Rhein-Main-Gebiet realisiert hat. Die Energiezentralen, die knapp 1.000 Wohneinheiten mit Heiz- und Brauchwasserwärme versorgen, wurden mit Warmwasserzählern, Zählerfernauslesung sowie Equipment zur Erfassung des Strom- und Gasverbrauchs ausgerüstet. Mit Hilfe dieser neu etablierten Messinfrastruktur wurde im ersten Schritt die tatsächliche Anlageneffizienz transparent. Darauf aufbauend wurden die liegenschaftsspezifischen Effizienzmaßnahmen erarbeitet. Die Erstmaßnahmen konzentrierten sich auf eine Optimierung der Brennereinstellungen und der Heizkreisregelung sowie der Brauchwarmwassererzeugung, um eine energetisch optimale Wärmebereitstellung und -verteilung zu erreichen und Brennstoffkosten einzusparen. Positiver Nebeneffekt: Auch die Hilfsenergie und der Verschleiß der Anlagentechnik konnte so reduziert werden. Der Vorher-Nachher-Vergleich der Messungen macht deutlich: Die Temperaturspreizung wurde erhöht sowie das bewegte Volumen an Warmwasser konnte kurzfristig deutlich reduziert werden. Der durchschnittlich spezifische Effizienzgewinn, der durch die Anlagenoptimierung entstand, liegt bei 6 % – und wird durch die kontinuierliche Optimierung weiter gesteigert.
Für den Kunden aus dem Rhein-Main-Gebiet waren neben dem Effizienzgewinn, also den sinkenden Verbrauchskosten für die Bewohner der entsprechenden Liegenschaften, auch die eigenen prozessualen Vorteile bei der Auftragsvergabe entscheidend. Zudem konnten, wenn aus Kundensicht sinnvoll, die bislang ausführenden Handwerkerbetriebe nach effizB-Standards in die Prozessabläufe integriert werden. Die gesamte Koordination und Qualitätskontrolle der Effizienzmaßnahmen obliegt Urbana. Bei Nichterreichen der gemeinsam vereinbarten und von Urbana garantierten Effizienzgewinne entfällt die Honorierung für den Kunden. Diese komplette Risikoübernahme kann das Unternehmen nur durch die kontinuierliche und mindestens tagesgenaue Fernauslese und Analyse aller Messdaten aus den Liegenschaften leisten.
Neue Allianzen für die Zukunft
Von der Integration von Geo- und Solarthermie über die Einbindung von Wärme- und Stromspeichern bis hin zur Verknüpfung mit Wetterprognosen oder Synchronisierung mit anderen Gewerken über Smart Meter Gateway – fest steht: Durch die Digitalisierung der Anlagensteuerung werden sich in den kommenden Jahren neue Möglichkeiten ergeben, die weitere Effizienzsteigerungen versprechen. Vor dem Hintergrund kommt, neben der Digitalisierung, auch der Vernetzung der dezentralen Anlagentechnik mit dem Gebäude respektive der Wohnung sowie mit dem Stromnetz große Bedeutung zu. Damit steigen die Anforderungen an den planenden und ausführenden Dienstleister, aber auch an das Personal im Alltagsbetrieb: Einerseits muss hier eine Spezialisierung stattfinden, auf der anderen Seite müssen aber auch übergreifende Kenntnisse der sich ausweitenden, technischen Diversität vorhanden sein. Der Einstieg in die „digitalisierte Betriebsführung“ erfordert Investments in IT, Wissen und Ressourcen. Diese können am besten partnerschaftlich zum Ziel gebracht werden, weshalb neue Allianzen zwischen Wohnungswirtschaft, Energieanbietern und Dienstleistungsunternehmen nicht nur wünschenswert, sondern zwingend notwendig sein werden, um die steigenden Kosten für die klimaschonende Energieversorgung von Gebäuden fair zu verteilen.
