Immobilien: Für das Umland greifen Käufer am tiefsten in die Tasche

Eine Studie des Kreditmarktplatzes Europace (www.europace.de) zeigt, dass in Relation von Nettoeinkommen zu Immobilienpreis das Umland am teuersten ist. Warum die Speckgürtel teurer werden als Stadt und Land – und was die Menschen ins Umland zieht.

In der Stadt braucht es durchschnittlich 6,7 Nettojahreseinkommen, um das Zuhause abzubezahlen. In der Umgebung 6,8 Jahre. Absolut sind die Quadratmeter in der Stadt nach wie vor am teuersten. Doch im Umland steigen Preise, Nachfrage und Investitionsbereitschaft am stärksten. „Die Nachfrage nach Immobilien nimmt nach wie vor zu“, beobachtet Stefan Kennerknecht, Co-CEO Europace AG. Besonders in der Agglomeration, in der 45 % der Käufe stattfänden und sich die Preise in den vergangenen zwei Jahren um 11,5 % erhöht haben. Die Stadt mache ein knappes Drittel aus und verteuerte sich um 7,2 %. Immobilien auf dem Land machen ein Viertel des Marktvolumens aus und wurden im Median um 10,4 % teurer.

Noch deutlicher veränderte sich die Relation von Einkommen zu Kaufpreis. Während dieses Verhältnis auf dem Land und in der Stadt um 4,9, beziehungsweise 3,6 % zunimmt, steigt der Wert in Ballungsräumen 6,8 %. Europace betreibt eigenen Angaben zufolge die führende Online-Plattform für die Vermittlung von Immobilienfinanzierung. Mit dem Zugriff auf das reale Nettoeinkommen und den effektiven Immobilienpreis basieren die Daten auf tatsächlich getätigten Transaktionen. Die Einordnung von Stadt, Umgebung und Land wurde anhand der Klassifikation des Verstädterungsgrads vorgenommen. Neben Lage oder persönlichen Präferenzen sei vor allem das Einkommen ein elementares Kriterium.

Matthias zu Eicken ist Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik beim Verband der Eigentümer von Haus und Grund. „Die hohen Preise in der Stadt treiben auch die Mieten und Kaufpreise im Umland in die Höhe“, beobachtet der Experte und verweist auf den Monatsbericht der Bundesbank. Darin wird deutlich, dass im Umland die Preise im Vergleich zum Vorjahr anziehen. Den Trend, dass Studenten und junge Familien auf Grund knapper Finanzen in Schwarmstädte ausweichen, hätten Investoren erkannt. Gerade in den Klein- und Mittelstädten konkurrieren Selbstnutzer und Investoren um Wohnraum.

„Ein weiterer Impulsgeber für das Preisfeuerwerk im Umland ist das staatliche Baukindergeld“, erklärt zu Eicken. 850 Mio. € des 1,2 Milliarden schweren Fonds werden für gebrauchte Eigenheime genützt. Dies heize den Markt im Umland weiter an. „Die Politik hat das Problem zu spät erkannt und zu langsam darauf reagiert“, kritisiert der ehemalige Bundestags-Büroleiter. Eine absehbare Lösung im stetig teureren Immobilienmarkt sieht Eicken nicht: „In Ballungsgebieten ist der Platz nicht mehr da“.

Daniela Warner leitet das Maklerbüro von Engel & Völkers in Bietigheim. Seit elf Jahren vermittelt die Maklerin Immobilien in der Umgebung Stuttgarts. Die Wahlschwäbin beobachtet einen klaren Trend: „Es sind Familien, in denen gerade das zweite Kind kommt“. Für eine vierköpfige Familie gebe es in der Stadt einfach keine passenden Wohnungen. Familien müssten deshalb zwangsläufig ins Umland ausweichen. „Wenn dann auf die Vorzüge der Stadt verzichtet wird, steigt die Bereitschaft, mehr für Garten oder Bauqualität auszugeben“, begründet die Ingenieurin. Je nach Region kämen weitere Faktoren hinzu.  „Bietigheim betreibt einen großen Aufwand für kostenlose öffentliche Kinderbetreuung“, erklärt die Maklerin. Dies entlaste das Familienbudget und erhöhe die Bereitschaft mehr Geld ins Eigenheim zu stecken.