Immobilienverband IVD: Studie zum Baukindergeld - Junge Familien in Berlin können bei Immobilienfinanzierung deutlich entlastet werden

Das Baukindergeld hat das Potenzial, junge Familien beim Eigentumserwerb in Berlin finanziell deutlich zu entlasten. In der Bundeshauptstadt, wo die Preisunterschiede je nach Lage sehr hoch ausfallen können, kann eine förderberechtigte Familie mit drei Kindern durch die Förderung und die Wahl der günstigsten Lage bis zu 41 % der monatlichen Belastung einsparen.

Das ist ein Ergebnis einer heute veröffentlichten Untersuchung, die das Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des Immobilienverbandes IVD erstellt hat. Ansatzpunkt der Studie waren Haltestellen des jeweiligen Verkehrsnetzes mit den entsprechenden Fahrzeiten stets vom Zentrum der Stadt aus. Der Studie zufolge sind viele Stadtteile, die sich nicht mehr als 20 Minuten Fahrtzeit vom Stadtzentrum befinden, für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen erschwinglich. 

„Die Studie belegt, dass das Baukindergeld einen erheblichen und messbaren Effekt für alle Familien in Berlin hat, die den Traum von den eigenen vier Wänden hegen. Entgegen der landläufigen Meinung können sich gerade Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen in vielen Stadtteilen den Erwerb einer eigenen Wohnung leisten. Das Baukindergeld trägt dazu ganz erheblich bei“, kommentierte Kerstin Huth, Vorstandsvorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, die Untersuchung.

Die Studie prüft, inwieweit der Erwerb von Wohneigentum erschwinglich ist. Kriterium dafür ist die Faustregel, wonach die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des Haushaltseinkommens ausmachen sollten. Für die Untersuchung wurden auf Basis des durchschnittlichen Familieneinkommens von 36.119 € und der Immobilienpreise die regional möglichen Entlastungseffekte in der Bundeshauptstadt hochgerechnet. 

Die Höhe des Baukindergelds entspricht in Berlin, gemessen am durchschnittlichen Familieneinkommen, rund 3,3 % pro Kind, also fast 10 % bei drei Kindern. Abhängig von der Lage kommen teils erhebliche Entlastungseffekte hinzu.

Die höchste Einkommensbelastung ergibt sich für den Erwerb von Wohneigentum in zentraler Lage am Bahnhof Friedrichstraße in Mitte mit 54 bis 66 %. Das Baukindergeld reduziert die Einkommensbelastung um vier Prozentpunkte für ein Kind und zehn Prozentpunkte für drei Kinder. In den umliegenden Stadtbezirken, die maximal 20 Minuten Fahrtzeit mit dem öffentlichen Nahverkehr von der Friedrichstraße entfernt sind, ergeben sich aufgrund geringerer Immobilienpreise weit geringere Werte.

In den Lagen um die Stationen Ostkreuz, Westkreuz, Südkreuz, Gesundbrunnen, Pankow, Wittenau, Alt-Tegel, Alt-Mariendorf und Rathaus Steglitz sinkt die Belastung ohne Baukindergeld auf bis zu 27 %, mit Baukindergeld auf 23 %. In allen diesen Stadtbezirken liegt die Belastungsersparnis im zweistelligen Bereich (mindestens 11 Prozentpunkte), was einer Einsparung von mindestens 330 € im Monat entspricht. 

Das größte Einsparpotenzial weisen die Stadteile Wartenberg und Spandau auf, die per Regionalbahn ebenfalls vom zentralen Bahnhof Friedrichstraße aus in 20 Minuten erreichbar sind. In Wartenberg beträgt die Einkommensbelastung bei drei Kindern und Baukindergeld leidglich 14 %, in Spandau 20 %. Verglichen mit der zentralen Lage am Bahnhof Friedrichstraße können Familien also rund die Hälfte ihres Nettoeinkommens sparen. Auch zeigt sich, dass die Finanzierungsbelastung durch Eigentumserwerb in vielen Lagen Berlins 30 % des Einkommens nicht übersteigt.

„Gerade für kinderreichere Familien mit geringeren und mittleren Einkommen ist der Kauf der eigenen vier Wände möglich. Denn in den günstigen Lagen ist der Effekt durch das Baukindergeld besonders spürbar. Bei einer Familie mit drei Kindern lässt sich die monatliche Rate teilweise um 41 % verringern. Jede Familie kann und sollte sich Gedanken über Wohneigentum als besten Weg der Altersvorsorge machen“, so Huth.

Grundlage der Untersuchung

Für die Studie wurden Preis- und Mengendaten der lokalen Immobilienmärkte in den untersuchten Städten herangezogen. Die durchschnittliche nachgefragte Wohnfläche wurde auf der Grundlage von Mikrozensusdaten ermittelt. Damit ergeben sich Wohnungsgrößen für eine Familie mit einem Kind von 105 m², mit zwei Kindern 121,2 m² und mit drei Kindern 128,5 m².

Die durchschnittlichen Haushaltseinkommen basieren jeweils auf den durchschnittlichen Pro-Kopf-Einkommen in den fünf Städten, multipliziert mit dem Faktor 1,8. Dies berücksichtigt, dass Familien mit Kindern in der Regel keine zwei vollen Einkommen zur Verfügung stehen, da ein Ehepartner entweder gar nicht oder nur teilweise arbeitet.

Hinsichtlich der Immobilienfinanzierung wurde der Fremdkapitalanteil, angelehnt an Daten des vdp, mit 80 % des Kaufpreises, ohne Steuern, Courtage und Gebühren, angesetzt. Die angesetzte Zinsbelastung von 1,66 % p.a. ergibt sich in ihrer Basis aus dem Durchschnittssatz von 2017, ergänzt um eine jährliche anfängliche Tilgung von durchschnittlich 2 % p.a. Zusätzlich wurde eine Belastung durch Instandhaltungsrücklagen und Verwalterentgelte von 1 € pro m² und Monat pauschal angenommen.