Mülheimer Wohnungsbau ist wirtschaftlich gesund, muss aber zusätzliche Lasten schultern

MWB-Vorstand Dominik Steffan, Frank Esser und Jürgen Steinmetz (v.l.) beim Jahrespressegespräch.
Quelle: PR-Foto Köhring

Einmal im Jahr lädt der Vorstand der Mülheimer Wohnungsbau eG (MWB, www.mwb.info) zu einem Pressegespräch über die aktuelle Lage der Genossenschaft ein. Der Termin war in diesem Jahr unvermeidlich auch geprägt von den Auswirkungen des Coronavirus. Ein Fazit: Die MWB ist wirtschaftlich gesund, muss aber auch zusätzliche Lasten schultern.

Mehr als 5.000 Mietwohnungen bewirtschaftet die Wohnungsbaugenossenschaft, mehr als 9.000 Mitglieder gehören ihr an. Aus Sicht des Vorstandsvorsitzenden Frank Esser sowie seiner Vorstandskollegen Jürgen Steinmetz und Dominik Steffan bedeutet das viel Verantwortung, insbesondere in schwierigen Zeiten.

Gute Entwicklung im Geschäftsjahr 2019

Neue MWB-Geschäftsstelle im StadtQuartier Schloßstraße.
Foto: Markus Düdder

Auch bei der MWB gibt es eine Zeitrechnung vor und eine Zeitrechnung nach Corona. So ging das Vorstandsmitglied Dominik Steffan erst einmal auf die Zahlen für das Jahr 2019, und damit für die Zeit vor Beginn der Coronakrise, ein. In dieser Hinsicht darf die MWB durchaus selbstbewusst sein: Sie hat im Jahr 2019 einen Jahresüberschuss von 2,027 Millionen Euro erwirtschaftet und verzeichnete zum 31. Dezember 2019 insgesamt 9.162 Mitglieder. Der Wohnungsleerstand ist weiter leicht abgesunken, von 1,64 Prozent im Jahr 2018 auf nur noch 1,60 Prozent im Jahr 2019. Der modernisierungsbedingte, also notwendige Leerstand, betrug davon noch 0,51 Prozent.

Dass es zugleich gelungen ist, einen Anstieg der Mieten effektiv zu vermeiden, sieht man bei der MWB als Erfolg: Nur um einen Cent, nämlich von 5,59 Euro im Jahr 2018 auf 5,60 Euro im Folgejahr 2019 stieg die Durchschnittsmiete der Wohnungsbaugenossenschaft. „Damit liegen wir unterhalb der Inflationsrate, was uns natürlich sehr freut“, so Dominik Steffan. In die Modernisierung der Wohnungsbestände hat die MWB 7,91 Mio. Euro investiert, was einem Betrag in Höhe von 23,27 Euro je Quadratmeter Wohnfläche entspricht.

Auch darüber hinaus plant die Genossenschaft in den kommenden Jahren Großinvestitionen: „Die Großmodernisierung an der Lerchenstraße ist erfolgreich abgeschlossen, so dass wir nun andere Wohnquartiere in den Fokus nehmen können”, sagte Steffan.

Auch die MWB-Immobilienverwaltung ist weitergewachsen: Mehr als 2.800 Wohnungen und Geschäftsräume anderer Eigentümer werden inzwischen von ihr betreut. Zu den Kunden gehören neben vielen Privateigentümern auch institutionelle Immobilieneigentümer, wie etwa verschiedene Kirchen in der Region.

COVID-19 hat die Karten neu gemischt

All die zuvor genannten Zahlen beziehen sich auf den 31. Dezember 2019, und damit auf die Zeit vor der Coronakrise. „Die positiven Zahlen aus 2019 zeigen, dass wir wirtschaftlich gesund in diese schwierige Zeit eingetreten sind“, so Frank Esser. „Doch obwohl wir gut aufgestellt sind, stellt COVID-19 auch für uns eine Herausforderung dar. Die Coronakrise hat schließlich zu einer Wirtschaftskrise geführt, und diese Wirtschaftskrise betrifft viele Menschen, die in unseren Wohnungen leben oder Anteile an unserer Genossenschaft halten.“

„Wir wollen in dieser Zeit Stabilität und Sicherheit bieten“, sagte Esser. Im Grunde genommen gehe es hier wieder um die zentralen Werte des Genossenschaftsgedankens: „Solidarität, Zusammenhalt und gegenseitige Hilfeleistung.“ Dafür habe es in den vergangenen Monaten zahlreiche Beispiele in den MWB-Nachbarschaften gegeben.

Dass Menschen durch coronabedingte Mietausfälle ihr Zuhause verlieren, hatte die MWB bereits früh ausgeschlossen, unabhängig von gesetzlichen Vorgaben. „Wenn Mieter Geldsorgen haben und uns darüber informieren, dann beraten wir individuell, finden Lösungen zur Stundung und werfen ganz sicher niemanden aus der Wohnung“, so Frank Esser. Gerade, weil die Genossenschaft eine Solidargemeinschaft ist, müssten sich aber beide Seiten – Mieter wie auch Vermieter – in Fairness üben. „Wir prüfen durchaus, ob jemand die aktuelle Situation lediglich als Ausrede nutzen möchte, um die Miete nicht mehr zu zahlen. Das geht natürlich nicht, denn das ginge zu Lasten aller anderen Genossenschaftsmitglieder.“

Mietschulden sind gestiegen, Bauprojekte haben sich verlangsamt

Gestiegen sind die Mietschulden bei der MWB durchaus, aber bis zum jetzigen Zeitpunkt in einem verkraftbaren Maß. Auch Bauprojekte haben sich verlangsamt, wie Jürgen Steinmetz, technischer Vorstand der MWB, berichtete. „Zum Teil lag das an unterbrochenen Lieferketten, zum Teil auch an den neuen Hygiene- und Abstandsregeln.“ So habe man etwa das Gemeinschaftseigentum der Gartenhöfe Saarn 2 an der Brüsseler Allee deutlich später als geplant fertiggestellt. Auch beim Neubau an der Friedhofstraße für den Verein Anders wohnen in Speldorf (AwiS) gebe es geringfügige Verzögerungen. Die Seniorenresidenz an der Wernerstraße in Oberhausen, die die MWB für das dortige Deutsche Rote Kreuz baut, wird mit etwa zwei Monaten Verspätung am 15. August 2020 fertiggestellt sein.

Jürgen Steinmetz erläuterte weiter: „Es gibt bei jedem Bauprojekt genau durchgetaktete Abläufe, die in der aktuellen Situation nicht eingehalten werden konnten. Eine Verzögerung führt dann zu einer weiteren und schon ist man nicht mehr im Zeitplan. Aber die Gesundheit unserer Mitarbeiter sowie der Handwerker und Bauarbeiter hatte logischerweise Priorität.“ Die Partner und Kunden hätten überwiegend mit Verständnis reagiert.

Weitere Bauprojekte sind in Vorbereitung: „Wir haben nicht alles gestoppt, obwohl wir selbstverständlich abwägen, wie sich das Coronavirus auf die Immobilienmärkte auswirken wird”, so Steinmetz. An der Scheffelstraße etwa will die MWB zügig starten. Neben Kettenhäusern, die verkauft werden, entstehen hier auch Mietwohnungen für den alternativen Verein “Die Raumteiler” sowie Seniorenwohnungen. “Das wird eine vielfältige Nachbarschaft, eine gute Ergänzung zum umliegenden Wohnungsangebot.” Auch am Kuhlendahl will die Genossenschaft zeitnah starten: Hier wird die MWB mehr als 30 barrierefreie Wohnungen mit zusätzlichem Betreuungsangebot für Senioren errichten.

Zum Gelände der ehemaligen Lindgens-Lederfabrik am Kassenberg hat der MWB-Vorstand wenig Neues zu sagen: “Das Gelände ist im Besitz der SMW GmbH, an der wir zusammen mit der Sparkasse Mülheim an der Ruhr beteiligt sind”, so Jürgen Steinmetz, der auch einer der Geschäftsführer der Projektentwicklungsgesellschaft ist. „Die städtebauliche Bedeutung des Lindgens-Areals ist sehr groß, und wir als Mülheims Wohnungsbaugenossenschaft haben ein großes Augenmerk auf die Entwicklung.”

Ein Projekt dürfte in jedem Fall zeitnah starten: Mit der Stadt Gladbeck ist sich die MWB vor Kurzem mit Blick auf das Grundstück einer ehemaligen Schule einig geworden. Die MWB wird das Grundstück kaufen und auf ihm ein Mehrfamilienhaus für einen alternativen Wohnverein zu errichten. „Wir haben Erfahrung mit solchen Projekten, und mit der Gladbecker Stadtverwaltung konnten wir sehr zielführend verhandeln”, sagt Frank Esser. „Ich freue mich darauf, dass wir bald an die konkrete Planung gehen können.” Die Stadt setze alle Hebel in Bewegung, um einen zügigen Baustart zu ermöglichen.

Mit gut 250.000 Euro im Jahr unterstützen die MWB, die MWB-Stiftung und der von der Genossenschaft ins Leben gerufene Verein Mülheimer Nachbarschaft verschiedenste Projekte in Mülheim an der Ruhr. Dazu gehören etwa die „Flotte Flosse“ (Schwimmunterricht für Grundschüler) die Junior-Uni, der Weltkindertag oder die Weißen Nächte des Theaters Mülheim an der Ruhr. „Unser soziales und kulturelles Engagement ist ein wichtiger Teil unseres Selbstverständnisses“, so Frank Esser. „Wir haben vor, es auch – oder eigentlich sogar ganz besonders – in dieser Krisenzeit fortzuführen.”

Zukünftige Aktivität hängt auch am Angebot von Baugrundstücken

Die Marktentwicklung will die MWB insbesondere aufgrund der Coronakrise noch aufmerksamer beobachten. Grundsätzlich jedoch plant die Genossenschaft auch künftig neue Bauprojekte.

„An der Scheffelstraße hängt es davon ab, wann die Änderung des Bebauungsplans beschlossene Sache ist“, so Frank Esser. „Darüber hinaus können wir schlicht nicht planen, weil wir nicht wissen, ob man uns weitere Grundstücke verkaufen wird. In der Regel vergibt die Stadt auch jetzt noch an diejenigen, die die höchste Summe bieten. Ob unsere Konzepte nachhaltiger sind, ob wir seit 120 Jahren vor Ort tätig sind oder bei anderen Projekten gezeigt haben, was wir können, ist dabei unerheblich.“ So gingen eben immer wieder Grundstücke an ortsfremde Bauträger.

Weitere Schritte in die digitale Arbeitswelt

Die Digitalisierung hatte man bei der MWB auch vor dem Auftauchen von COVID-19 schon vorangetrieben. Weniger Papier, mehr Effizienz und Flexibilität sind das Ziel. „Die Entwicklung der vergangenen Monate hat einfach noch einmal unterstrichen, dass der Kurs richtig ist“, so der stellvertretende Vorstand Dominik Steffan. „Wir arbeiten zunehmend papierlos, da wir inzwischen den größten Teil des Aktenbestandes digitalisiert haben. Wir verfügen über eine moderne technische Infrastruktur, die es uns in der Krise ermöglicht hat, einen großen Teil der Belegschaft von zuhause aus arbeiten zu lassen. Mit dem zukünftigen MWB-Kundenportal werden wir es unseren Mietern und Mitgliedern noch einfacher machen, elektronisch Kontakt mit unserem Team aufzunehmen.“

Für viele Aspekte des digitalen Arbeitens sei Corona aber auch ein Stresstest gewesen: „Natürlich hat nicht alles auf Anhieb funktioniert. Wir mussten beispielsweise die Bandbreiten erhöhen, neue Software anschaffen, uns neues Know-How aneignen und uns allgemein auf die neuen Anforderungen einstellen.“ Der Umzug in die neue MWB-Geschäftsstelle, der im Sommer 2019 erfolgt war, sei gerade rechtzeitig gekommen: „Hier haben wir mehr Platz für die Einhaltung der Abstands- und Hygieneregeln und eine bessere technische Infrastruktur. In der alten Geschäftsstelle wären die Auswirkungen der Krise deutlich dramatischer gewesen.“