Energieverbräuche in Eigenregie abrechnen

Einen Dienstleister mit dem Ablesen der Verbräuche in Mietwohnungen zu beauftragen, hat viele Vorteile, weiß Frank Molliné aus eigener Erfahrung. Er ist Geschäftsführer von WDV-Molliné, dem Spezialisten für die messtechnische Erfassung von Energiemengen in Gebäuden und Industrieprozessen. Das Unternehmen bietet selbst einen Ablesedienst an. „Es ist bequem, sich um Eichfristen, Ablesen und Abrechnen nicht kümmern zu müssen. Werden dazu Verbrauchszähler als geschlossenes System installiert, hat das aber seinen Preis“, kennt Molliné den Markt.

Mit dem Preis sind aber noch nicht einmal vorrangig die Kosten für den Ablesedienst gemeint. Die sind umlagefähig, werden also ohnehin vom Mieter getragen. Ein Umstand, der allerdings häufig zu Diskussionen führt. Und die sind inzwischen so laut geworden, dass sich das Bundeskartellamt zu einer Sektoruntersuchung genötigt sah. Die Beurteilung, ob es durch den Marktanteil von mehr als 80 % der fünf großen Abrechnungsdienste zu einer Wettbewerbsverzerrung kommt, steht allerdings noch aus.

Hier kann es also zu nachhaltigen Veränderungen kommen. Viele Wohnungsunternehmen bauen aber schon jetzt und aus anderen Gründen sukzessive ein eigenes Abrechnungswesen auf …

Eigene Hardware, eigene Daten, eigene Analysen

Daten sind die Währung der Digitalisierung. Mit welchem Tempo die in allen Gesellschaftsschichten und Branchen voranschreitet, lässt sich mit Blick auf das erst 10-jährige Jubiläum des Smartphones und der darauf ablaufenden Online-Dienste nur erahnen. Immer mehr Daten transportieren, speichern und analysieren zu können, hat die Welt bereits verändert – und wird auch den Mikrokosmos der Wohnungswirtschaft neu ordnen.

„Die Datenverfügbarkeit zu jeder Immobilie – nicht zuletzt auch zu den Energieverbräuchen – ist elementar für jegliche Investitionsentscheidungen“, kennt Frank Molliné die Bedürfnisse seiner Kunden in der Wohnungswirtschaft: Von barrierefreiem Wohnraum über die Anbindung an Breitband-Internet bis zur Anhebung des Ausstattungsniveaus oder Neubauprojekte – unternehmerisch kluge Entscheidungen lassen sich nur auf Basis individueller Datenanalysen betreiben. „Diese Datenhoheit wollen Wohnungsunternehmen eigentlich in den eigenen Händen haben“, hat Molliné in vielen Gesprächen mit den Geschäftsführern entsprechender Gesellschaften und Genossenschaften immer wieder erfahren. Ein typisches Beispiel macht das deutlich.

Objektspezifische Datenbasis ermöglichen

Welche Effizienzmaßnahmen bei einem Gebäude den kürzesten Return on Investment erzielen, lässt sich anhand von Energiedaten herausfinden. Die Verbrauchswerte der Heizkostenabrechnung sind oftmals dafür jedoch nur ein Teil. Eventuell sind zusätzliche Messgeräte notwendig, um neben dem Nutzerverhalten auch das Betriebsverhalten der Heizungsanlage zu analysieren. Zum Beispiel, wenn Blockheizkraftwerke mehrere Häuser mit Nahwärme versorgen oder zusätzlich regenerative Quellen wie Solarthermie vorhanden sind oder geplant werden.

Um eine höhere Schärfe bei der Datenanalyse zu erreichen, müssen unter Umständen auch mehrere baugleiche Wohnhäuser in einem Quartier untersucht und die Messergebnisse gegenübergestellt werden. „Die erforderliche Datenbasis ist also bei jeder energetischen Analyse anders. Diese Flexibilität gewährleisten wir durch den Einsatz offener Messgeräte, die wir selbst auslesen“, zitiert Molliné den Geschäftsführer eines großen Immobilienunternehmens. Denn damit lassen sich jederzeit ohne großen Mehraufwand eigene Messstellenkonzepte realisieren.

Offene Systeme der Wärme- oder Wasserzähler haben aber noch einen weiteren Vorteil: Auf Sicht werden bei der Smartphone-affinen und ökologisch denkenden Generation Wohnungsunternehmen nicht umhinkommen, Mietern ein Energiemonitoring zur Verfügung zu stellen, das in Echtzeit den Verbrauch darstellt und eigene Analysen zulässt. „Offene Messsysteme zur Verbrauchserfassung lassen sich viel kostengünstiger darauf umstellen“, stellt Frank Molliné fest, „denn für die Übertragung von Daten und Steuerbefehlen im sogenannten ‚Smart Home‘ wird sich ein Standard herausbilden – der heute aber leider noch nicht eindeutig zu erkennen ist.“

Offene Systeme versus proprietäre Systeme

Immer mehr Wohnungsunternehmen kommen daher zu dem Ergebnis, dass offene Systeme für Zähler der Energiemengenerfassung auf Sicht der kostengünstigste Weg sind. Doch worin liegt der konkrete Unterschied zu geschlossenen Systemen? Frank Molliné: „Die Hardware der Zähler, die Software zur Datenerfassung und Verarbeitung, dazu die Übertragungsprotokolle bilden bei den großen Ablesedienstleistern ein geschlossenes System. Der Vorteil ist, dass alle Komponenten aufeinander abgestimmt sind. Der große Nachteil ist jedoch, dass jedes System Stärken und Schwächen hat. Selten lassen sich beispielsweise mit nur einem System tatsächlich alle messtechnischen Herausforderungen in einer Immobilie oder Liegenschaft wirtschaftlich lösen“, kennt der Experte die Praxis.

Um die Komplexität dahinter zu verdeutlichen, hat Molliné ein Paradebeispiel aus der Vermietung von Gewerbeflächen parat, dass sich sehr gut auf die Wohnungswirtschaft übertragen lässt.

Verschiedene Zähler und Schnittstellen kombiniert

In einem Gewerbepark bietet ein Unternehmen in mehreren Häusern modular zu konzipierende  Büroflächen an. In den Gebäuden befinden sich zudem Einrichtungen für die allgemeine Nutzung wie Konferenzräume, Küchen und Sanitäranlagen. Außer dem Warm- und Kaltwasserverbrauch sowie der Heizwärmeabnahme sind in den klimatisierten Räumen darüber hinaus Kältemengen zu erfassen.

Zum vereinfachten Ablesen – gerade, wenn sich bei einem Mieterwechsel zusätzlich der Zuschnitt der Büroflächen ändert – sollte eine Fernauslesung per Funk möglich sein. „Das aber war gar nicht so einfach, weil im Gebäude viel Stahlbeton verbaut ist“, berichtet Frank Molliné. „Hätte uns nur ein System zur Verfügung gestanden, wäre das nicht realisierbar gewesen. Mit unserer breiten Palette an Verbrauchszählern und Schnittstellen konnten wir aber ein Messstellenkonzept aufbauen, das dem Kunden problemlos die Verbräuche den jeweiligen Mietern zurechnen lässt.“

Das sah im Detail so aus: Als Modular-Wasserzähler wurden Hauswasserzähler und Unterputzzähler für jede Einheit und die gemeinschaftlich genutzten Räume installiert. Das achtstellige Rollenzählwerk zeigt die Verbrauchswerte konventionell an – aber ein steckbares wireless M-Bus Modul ermöglicht die Fernauslesung. Die Stromversorgung liefert eine Batterie mit einer Lebensdauer von bis zu 13 Jahren, also über zwei Eichperioden hinweg.

Zum Messen der Energieverbräuche für Raumwärme und Klimatisierung auf den Etagen setzte WDV-Molliné den Kompakt-Wärmezähler „WingStar^® C3“ ein. Der Vorteil hier: Neben der geforderten wireless M-Bus-Schnittstelle kann dieses Messgerät als Klimazähler genutzt werden. Das heißt, es erfasst die abgerufene Wärmeenergie bei einer Medientemperatur von 15 bis 90 °C oder Kälteenergie im Temperaturbereich von 5 bis 20 °C für die Raumkühlung. Die Kombination beider Funktionen reduziert die Anzahl der Zähler.

In den größeren Hauptversorgungsleitungen mit DN 20 bis DN 50 erfassen Klimazähler mit Ultraschallmessung die Verbräuche.

Kostengünstige Erfassung mit

Datenkompatibilität

Die Verbrauchsdatenerfassung ist in dem Objekt sehr einfach, übersichtlich und flexibel. Jeder Zähler erhält eine eigene ID und sendet zu voreingestellten Zeiten die Verbrauchsdaten per Funk. Die Daten sind AES 128-verschlüsselt. Anhand der Funkdaten sind keine Querverbindungen zwischen Zähler und Nutzer zu ziehen.

Die Zuordnung der Verbrauchswerte zu den Mietern erfolgt in dem Softwaretool „Sysmess^® S1“ von WDV-Molliné. Mit diesem einfach zu handhabenden Programm lassen sich die Zähler frei gruppieren und zu Kostenstellen zusammenfassen. Die Daten können in dem übergreifenden Datenformat CSV exportiert werden – beispielsweise in eine Excel-Datei, ein Gebäudeautomationssystem oder ein Abrechnungsprogramm des jeweiligen Facility Managements oder Wohnungsunternehmens.

„Das Fernablesen erfolgt mit einem USB-Funkempfänger und Laptop mit der „Sysmess^® S1“-Software und erfordert keine Spezialgeräte“, stellt Frank Molliné heraus. Nähert sich der Ableser einem Funkzähler, werden die Daten automatisch registriert und gemäß der mitgesendeten ID in der Auslesesoftware dem richtigen Zähler zugeschrieben. Eine optische Erkennungshilfe zeigt an, welche Zähler bereits erfasst sind und welche noch fehlen.

Umstellung kann schrittweise erfolgen

Sind in den Liegenschaften Verbrauchszähler als geschlossenes System eines Anbieters installiert, ist eine kurzfristige Umstellung der Datenerfassung und Abrechnung in Eigenregie mit hohen Kosten verbunden. Auf einen Schlag müsste dazu die gesamte Hardware getauscht werden.

Frank Molliné empfiehlt daher eher einen schrittweisen und damit besonders wirtschaftlichen Übergang:  „Wir bieten offene Zählersysteme für alle Messkapseln der etablierten Ablesedienste an. Die Umstellung kann in Zuge des Zählertauschs nach der Eichfrist Haus für Haus erfolgen. Über Steckmodule ist aber auch die Möglichkeit gegeben, zu einem definierten Umstellungszeitpunkt die jeweils passende Schnittstelle für die Selbsterfassung zu ergänzen – von Funk, Infrarot, Impuls, KNX/EIB bis M-Bus.“

Fazit: Die Bedürfnisse von Wohnungsunternehmen sind ebenso unterschiedlich wie die technischen Bedingungen, die jede Immobilie an die Messtechnik für Energieverbräuche stellt. In der Regel lassen sich diese nur mit systemoffenen Verbrauchszählern wirtschaftlich erfüllen.

Die Stärken verschiedener Systeme können so unter einem einheitlichen Bedienkonzept kombiniert werden. Für ein aussagefähiges Energiemonitoring, beispielsweise zur Absicherung von Investitionsentscheidungen, sind zudem individuelle Messstellenkonzepte erforderlich, die sich mit offenen Systemen kostengünstig installieren lassen.

Weitere Infos unter www.molline.de