Nachgefragt bei Klaus Leuchtmann

BBB: Das Jahr 2011 besteht nur noch aus wenigen Wochen. Was erwartet die Immobilienbranche im kommenden Jahr?

KL: Die Eurokrise wird im Januar 2012 vermutlich nicht schlagartig enden. Sie ist gewichtiger Grund, sich große Sorgen um den weiteren Konjunkturverlauf zu machen und wird weiterhin für große Unsicherheit in den Märkten sorgen. Das kann sich kurzfristig insbesondere auf den Gewerbeimmobiliensektor negativ auswirken und wird neue Projektentwicklungen schwieriger machen. Die Wohnungswirtschaft wird wieder der Fels in der Brandung sein, von langfristigen Auswirkungen würde sie allerdings auch betroffen sein. Alle Akteure müssen die Entwicklung hellwach verfolgen. Die Sorge um unsere Währung und ihre Stabilität wird aber auch die Nachfrage nach sicheren Anlagen – vor allem nach Wohnimmobilien- weiter erhöhen. Damit aber nicht genug:Energiepolitische Vorgaben und die große Finanznot der Kommunen drücken die Stimmung. Ein kleiner Sonnenstrahl: Die UNO hat für 2012 das Internationale Jahr der Genossenschaften ausgerufen.

BBB: Beginnen wir mit Nachfrage nach Wohnimmobilien. Wird der Immobilienhandel wieder zunehmen?

KL: Ich sehe hier in erster Linie die Nachfrage der Privathaushalte, die über etwas Liquidität verfügen. Sie werden in der aktuellen Situation eine Wohnimmobilie den Anlageklassen Aktien und Sparbuch sicher vorziehen. Und die niedrigen Zinsen machen Wohneigentum wieder für etwas breitere Schichten er­­schwinglich. Ich gehe eher davon aus, dass es in einigermaßen guten Lagen weniger Angebot als Nachfrage gibt. Aber ist gibt natürlich längst wieder eine Nachfrage nach größeren Kapitalanlagen in Wohnimmobilien. Aber auch hier gilt: Das Angebot ist kleiner als die Nachfrage. Außerdem haben alle Akteure etwas dazugelernt. Die überhöhten Verkaufspreise  gehören weitgehend der Vergangenheit an. Der institutionelle Handel wird deshalb, das ist meine Prognose, nicht zunehmen.

BBB: Könnte nicht die Finanznot der Kommunen dazu führen, dass wieder größere Wohnungspakete auf den Markt kommen?

Die Kommunen sind in der Tat in einer prekären finanziellen Verfassung. Aber ich sehe nicht, dass es deshalb wieder nennenswerte Verkäufe kommunaler Wohnungsbestände geben wird. Das Thema ist politisch zu brisant. Die Menschen wünschen sich Sicherheit, gerade was ihre Vier Wände angeht. Gerade jetzt, wo das Thema Nachhaltigkeit eine immer größere Bedeutung gewinnt, wird sich niemand die Finger verbrennen wollen. Ich sehe allerdings ein anderes Problem: Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften werden von ihrem Gesellschafter über Gebühr zur Kasse gebeten und sollen helfen, die die Löcher im Haushalt zu stopfen. Da droht ein Ausbluten der Gesellschaften, eine nachhaltige Unternehmensentwicklung wird so schnell gefährdet. Die Wohnungsgesellschaften können nun mal nicht alles gleichzeitig richten: Die energetischen Anforderungen erfüllen, Aufgaben in der Stadtentwicklung wahrnehmen, altengerecht sanieren und dann noch die Dividenden erhöhen ist zu viel. Die Kämmerer müssen begreifen, dass auch eine Wohnungsbaugesellschaft jeden Euro nur einmal ausgeben kann.

BBB: Welche Rolle werden die Wohnungsgenossenschaften 2012 spielen?

Sie werden das internationale Jahr der Ge­­nossenschaften nutzen und sich als nachhaltige, moderne  Unternehmen mit hoher Kunden-orientierung präsentieren. Sie haben nicht den Druck der kommunalen oder kapitalmarktorientierten Unternehmen und können alle Erträge in ihre Bestandsqualität investieren. Sie werden ihre Chance nutzen und als Player auf den Wohnungsmärkten deutlich sichtbarer werden und ihre Marktpositionierung verbessern. Die Wohnungsgenossenschaften nehmen sich nun auch eines der wichtigen Zukunftsthemen an: Der Personalentwicklung, die übrigens in der Prioritätenliste der Immobilienwirtschaft gerade eine deutlichen Sprung nach oben macht an. In unserer Hochschule EBZ Business School  wird es zu­­künftig einen Stiftungslehrstuhl „Wohnungsgenossenschaf­­ten“ geben, an dem sich der Verein Wohnen in Genossenschaften mit dem GdW und den meisten seiner Regionalverbände betei­ligen. 

BBB: Ist denn Personalentwicklung vor dem Hintergrund der anderen Sorgen in der Branche ein Thema?

KL: Ja, denn die Anforderungen an die Mitarbeiter und Führungskräfte steigen ja in allen Gebieten. Das Know How im Bereich der Finanzierung muss ausgebaut und weiterentwickelt werden. Wir sehen ja, dass man von den Finanzmärkten alles aus Ruhe und Kontinuität erwarten kann. Es gibt nicht mehr genügend gut ausgebildete technische Fach- und Führungskräfte. Wenn die Entwicklung weiter anhält, wird die Branche kaum noch in der Lage sein, technische Innovationen als Antworten auf unwirtschaftliche energiepolitische Vorgaben zu entwickeln. Außerdem ist der Altersdurchschnitt der Unternehmen höher als in anderen Branchen. Die Wohnungswirtschaft, und hier vor allem die Wohnungsgenossenschaften brauchen mehr jungen, qualifizierten Nachwuchs. Und die privaten Haus- und WEG-Verwaltungen, ein großer Sektor, wird ein Qualitätsproblem bekommen. Hier sind die Durchschnittsqualifikationen besonders niedrig und entsprechen immer weniger den Anforderungen.

BBB: Was sehen Sie als die großen Herausforderungen, die das Jahr 2012 für Bildungsanbieter wie das EBZ bringen wird?

KL: Wir merken, wie sich die Arbeit in den Unternehmen weiter verdichtet und immer weniger Zeit für Weiterbildung bleibt. Die wird aber gleichzeitig immer wichtiger für die Unternehmen, aber auch für die Menschen, die damit ihre Beschäftigungsfähigkeit si­­chern. Wir werden mehr Fernstudienangebote schaffen, denn die sparen Reisezeiten und Reisekosten. In 2012 wird das EBZ sowohl einen Fernunterricht „Immobilienfachwirt (IHK)“ einführen, 2013 soll auch unser  als Bachelor of Arts Real Estate per Fernlehre zugänglich sein. Wir werden auch unsere Formate anpassen, Curricula müssen sich in so einer Zeit auf die wirklich wesentlichen Dinge konzentrieren. Außerdem denken wir darüber nach, aus unserer Bildungsberatung eine mo­­bile Beratung für Personalentwicklung zu machen. Personalentwicklung ist eben keine Kernkompetenz von kleinen und mittleren Unternehmen. Hier werden wir unterstützen.

BBB: Das EBZ führt alle zwei Jahre eine Trendstudie durch, in der Bildungstrends und wichtige Themen der Branche abgefragt werden. Basieren ihre Pläne auf den Ergebnissen der 2011er-Studie?

KL: Zu einem guten Teil ja. Allerdings hätten wir nicht die „Marktstudie zur Aus-, Fort- und Weiterbildung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 2011“ – so der vollständige Titel – gebraucht, um zu wissen, dass die Entscheider in den Unternehmen im Moment die Energiewende als wichtigstes Thema wahrnehmen. Dass junge Nachwuchsführungskräfte im Rahmen der Julius-Brecht-Sommerakademie das Thema Personalmanagement auf Platz eins gewählt ha­­ben, das fand ich dagegen hochinte­­ressant. Die nächste Genera­tion sieht es ganz klar als das kritische Thema. Ein Thema, dass allerdings auch großen Erfolg bringt, wenn man es an­­geht.

BBB: Wie wird sich Ihr Haus 2012 entwickeln?

KL: Im Oktober haben wir die neuen Studierenden an der EBZ Business School willkommen geheißen, inzwischen ist die gesamte Studentenzahl auf 403 geklettert. Und unsere Berufsschule hatte zum Schuljahresbeginn eine Warteliste. Das freut uns unheimlich und zeigt uns, dass die Branche gut ausgebildete Fachkräfte will und braucht. Wir sind für unser Haus sehr optimistisch. Das sind wir übrigens auch für die gesamte Branche. Denn in allen Risiken stecken auch Chancen. Ich bin mir sicher, dass die meisten sie nutzen werden. Ich freue mich trotz einiger Sorgen auf 2012.

BBB: Herzlichen Dank für das Gespräch.