Nebenkosten im Griff

Die Wohnungswirtschaft muss sich in den kommenden zwei Jahrzehnten auf eine deutliche Verschiebung im Nachfrageverhalten von Mietern bzw. potenziellen Eigentümern einstellen: Ein beträchtlicher Teil ihrer Klientel wird im Durchschnitt deutlich älter, stellt höhere Ansprüche an das direkte sowie das erweiterte Wohnumfeld - und ist ausgesprochen kauferfahren. Das ist bekannt.

Eine generelle Tendenz, wie Wohnungsgesellschaften und Projektentwickler in diesem Bereich den daraus erwachsenden Bedarf an „anderen“ Wohnungen in den kommenden Jahren bedienen wollen, zeichnet sich aber noch nicht ab. Dafür gibt es ebenfalls gute und nachvollziehbare Gründe, unter anderem

– der unter ganz anderen Voraussetzungen in den 50er und 60er Jahren errichtete Bestand der nicht einfach so abgeschrieben oder mit geringinvestiven Mitteln an die veränderte Nachfrage angepasst werden kann,

– die in bestimmten Regionen schwierige Wirtschaftslage speziell gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften, die solche Maßnahmen kaum mehr stemmen können

– und absolut konträr laufend, der Nachfragedruck nach preiswertem Wohnraum gerade in Ballungsregionen, der auch ohne die zielgruppengerechte Bestandsentwicklung Vollvermietungsquoten beschert.

An der Herausforderung als solche ändert das aber wenig, sodass Projekte wie die Quartiersentwicklung „Auf Hardenberg“ in Bad Zwischenahn auf umso größere Aufmerksamkeit stoßen. Denn dort wurden gewissermaßen vom Reißbrett aus startend „auf der grünen Wiese“ alle für die Generation „60+“ entscheidenden Wohn- und Kaufparameter nicht nur in entsprechend anspruchsvollen Geschosswohnungsbau, sondern gleich in eine komplette Quartierskonzeption umgesetzt.
Dass das erfolgreich gelang – die Verkaufsquote lag trotz ambitionierter Preisstellung von Projektstart an bei 100 % – führt Entwickler Rüdiger Junicke auf den ganzheitlichen Ansatz zurück, mit dem das Quartier entwickelt wurde.

Stichwort: Lage

Das nach Süden orientierte, rund 30.000 m² große Areal „Auf Hardenberg“ ist nicht nur exponiert gelegen, sondern auch in sich geschlossen, die Innenstadt des Mittelzentrums mit kerngesunder Einzelhandelsstruktur außerdem fußläufig erreichbar. Das Niveau dieses Wohnumfeldes wird nicht zuletzt am Kaufkraftindex deutlich: Der Wert von 106,7 liegt signifikant über dem der Umgebung, der Region Oldenburg mit 97,7. Zum Vergleich: Frankfurt/M. hat einen Kaufkraftindex von 117,9, Dresden von 90,3 (Quelle: GfK; Stand: 2012).

Stichwort: Architektur

Der entscheidende Schlüsselreiz für neues Wohnen ist und bleibt die Architektur, gerade für eine qualitätsbewusste, kauferfahrene Klientel, die in diesem Fall deutschlandweit angesprochen ist. Als Architekt hat Projektentwickler Junicke die dreigeschossigen Gebäude (plus Staffelgeschoss mit Penthaus) im so genannten „Hamburger Villenstil“ konzipiert, das „Lavendel Palais“ mit insgesamt 15 WE in drei Blöcken sogar mit alles überstrahlender Glaskuppel, im Stile des Sir Norman Foster am Reichstag. Das gesamte Ensemble, weiß gestrichen und mit zusätzlichen Schmuckelementen beispielsweise an der Attika aufgewertet, strahlt damit eine regional-typische Eleganz und Exklusivität aus, die für die Zielgruppe emotional zusätzlich mit Solidität, Qualität und Stil aufgeladen ist.

Stichwort: Wohnkonzepte

Die zwischen 53 und 85 m² großen Wohnungen sind mit zwei oder drei Zimmern so zugeschnitten, dass sie in jedem Fall ein offenes, großzügiges Wohnambiente bieten. Zusätzlich gestützt wird es von den Loggien, die sich komplett öffnen und damit wie ein Wintergarten in den Wohnraum einbeziehen lassen. Ähnlich stellt sich die Situation in den 96 oder 152 m² Penthäusern mit den zugeordneten Dachterrassen dar. Sämtliche Wohnungen sind selbstverständlich schwellenfrei und barrierearm ausgestattet, unter anderem mit eigenem Zugang zum Aufzug innerhalb jeder Wohnung und mit bodengleichen Duschen.

Bewusst hat Rüdiger Junicke in diesem Zusammenhang übrigens auf Begrifflichkeiten wie „barrierefrei“ oder „behindertengerecht“ verzichtet, selbst wenn die einschlägigen Normen und Regelwerke durchweg erfüllt werden: „Die Wörter spiegeln weder das Selbstverständnis noch die tatsächliche Lebenssituation der Interessenten wider. Stattdessen bauen sie eher Widerstände auf. Im Quartier `Auf Hardenberg´ sprechen wir daher lieber von einer altersgerechten Ausstattung. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass viele Ausstattungselemente wie beispielsweise die bodengleiche Dusche mittlerweile auch eher für Komfort denn für Barrierefreiheit stehen.“

Stichwort: Nebenkosten

Die hervorragende Lage und die komfortable Ausstattung der Wohnungen „Auf Hardenberg“ sind, was die Entscheidung der „best ager“ für den neuen Wohnsitz angeht, aber nur die eine Seite der Medaille. Die andere sind die zu erwartenden Nebenkosten, weiß Rüdiger Junicke aus Erfahrung: „Speziell die Energiekosten sind für Kapitalanleger wie Selbstnutzer ein ganz großes Thema.“ Deswegen setzt der Projektentwickler für die Wärmeversorgung und Warmwasserbereitung auch keine konventionellen Wärmeerzeuger ein, sondern geoTHERM Sole/Wasser-Wärmepumpen. Die ziehen mit 22 oder 38 kW Leistung über so genannte „Energiekörbe“ – anstelle von Tiefensonden, die hier im Wasserschutzgebiet nicht zulässig sind – bis zu 75 % kostenloser Umweltwärme aus dem Boden und speisen sie hausweise in Multi-Speicher mit jeweils 1000 l Inhalt ein.

Arno Oltmer, SHK-Meister aus Bad Zwischenahn, hat dieses Anlagenkonzept entwickelt: „Bei der dichten, energiesparenden Bauweise reicht die Leistung der Wärmepumpen sowie der zusätzlich aufgeschalteten thermischen Solaranlagen problemlos aus, um den Energiebedarf zur Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser komplett abzudecken.“ Und die verbleibende „Deckungslücke“ beim Energieeinsatz in Höhe von 25 %? Das ist die elektrische Antriebsenergie für die Wärmepumpen – und die wird, wie auch der Bedarf an Hilfsenergie für Zirkulationspumpen usw., über die ebenfalls zum Gesamtkonzept gehörenden Photovoltaikanlagen abgedeckt. Der selbst erzeugte Strom wird dabei anteilig vor Ort genutzt, der Rest gegen eine entsprechende Vergütung in das Stromnetz eingespeist, sodass die Energieversorgung rein rechnerisch fast autark aufgestellt ist – und buchhalterisch ebenso.

Was für die Käufer der Wohnungen mindestens genauso wichtig ist wie der Aspekt der Ressourcenschonung, denn „sie haben in aller Regel neben den Gestehungskosten schon vor dem Kauf auch die künftigen Nebenkosten sehr genau durchkalkuliert. Für die Wärme- und Warmwasserversorgung war daher ein Anlagenkonzept notwendig, das auf Jahre hinaus keine nennenswerten Preissteigerungen erwarten lässt. Gleichzeitig sollte dieses Konzept aber auch möglichst ökologisch und nachhaltig aufgestellt sein. Mit den hoch effizienten Wärmepumpen, kombiniert mit Solarthermie und Photovoltaik, haben wir die Zielvorstellung genau getroffen.“

Dass die Wärmepumpen zusätzlich um Gas-Brennwertgeräte des Typs ecoTEC plus für eventuelle Spitzenlasten ergänzt wurden – das ist in diesem Zusammenhang im Übrigen dem Sicherheitsbedürfnis der Käufer und Mieter geschuldet. Denn eigentlich, sagt Arno Oltmer, seien die Kessel überflüssig: „Im laufenden Betrieb genügt die Leistung der Wärmepumpen zur Versorgung vollauf. Die Gas-Spitzenlastkessel helfen aber beim wirtschaftlichen Auf- und Trockenheizen nach der Bauphase – und geben den Bewohnern zusätzlich das entscheidende Quäntchen Gewissheit, dass selbst in besonders kalten Wintern auf jeden Fall immer genug Heizenergie zur Verfügung steht. Auch wenn es tatsächlich kaum mehr als zwei oder drei Brennerstarts pro Winter geben wird.“

Verteilt wird die Wärme dann generell über energiesparende Flächenheizungen: „Auch in der Generation 60+ hat sich nämlich der hohe Komfortfaktor dieser Variante der Wärmeverteilung herumgesprochen“, freut sich Rüdiger Junicke – um jedoch zugleich einzuschränken: „Im Bad allerdings, da muss es zusätzlich oft noch einen Handtuchheizkörper mit Elektropatrone für den psychologischen Aspekt der fühlbaren Wärme geben.“