Verkürzte Bauzeit ist bares Geld wert

Mit insgesamt 16 Zwei-  und Dreizimmerwohnungen kommt die kwg dem wachsenden Bedarf an kleineren Wohnungen in der Peripherie der Landeshauptstadt Hannover entgegen, in der aktuell reger Zuzug herrscht. Der moderne, dreigeschossige Neubau ist ein typisches Projekt innerstädtischer Nachverdichtung und wurde „in zweiter Reihe“ in einem gewachsenen Wohngebiet an der Bismarck-/Friedrich-Ebert-Straße errichtet. Vier Tage nur dauerte die Modulmontage vor Ort – bei der die Anwohner hautnah Zeugen des größten Vorteils moderner Modulbauweise werden konnten: Saubere, leise und vor allem schnelle Baustellen.

Im Modulbau geht’s immer ganz schnell: War montags auf dem Sarstedter Grundstück außer der betonierten Bodenplatte noch nichts zu sehen, stand am Freitag schon der Rohbau. Doch anders als bei Rohbauten in Massivbauweise sind ALHO Modulgebäude nach einer sehr kurzen Montagezeit bereits zu einem hohen Grad ausgebaut, denn die präzise im Werk hergestellten Raummodule kommen mit einem Vorfertigungsgrad von bis zu 70% auf die Baustelle und sind auch innen dann oftmals schon nahezu fertig.

Zwar sind die Kosten für die Erstellung eines Modulgebäudes mit denen eines konventionell errichteten vergleichbar, doch da sich die Bauzeit bei der Modulbauweise um rund 70 % verkürzt, stellt dies für Wohnungsbaugesellschaften einen geldwerten Vorteil dar. Denn so können die Immobilien schneller in Betrieb genommen und vermietet werden und erzielen früher Einnahmen. In Sarstedt betrug die Bauzeit gerade einmal vier Monate. Im November konnten die ersten Mieter schon in das dreigeschossige Wohngebäude einziehen: Eine deutlich frühere Bauverwendung, die als geldwerter Vorteil direkt mit einkalkuliert werden kann.

Bei den Anwohnern hingegen punktet die Modulbauweise vor allem mit wenig Baulärm und wenig Schmutz. „Wir suchten vor allem nach einer Lösung, bei der die Nachbarschaft im Zuge der innerstädtischen Nachverdichtung nicht zu sehr belastet werden musste. Dafür ist die Modulbauweise einfach ideal“, sagt Stefan Mai, Projektleiter und Handlungsbevollmächtigter bei der kwg Hildesheim. „Am meisten beeindruckt hat mich aber die ALHO-Logistik. Beim Bauen in zweiter Reihe kann es doch schon mal enger zugehen. Die Anlieferung und das Handling der insgesamt 35 teilweise doch recht großen Modulen wurde sehr professionell abgewickelt und es zeigte sich die langjährige Erfahrung des Unternehmens“, so Mai weiter.

Die Industrie macht’s vor: Qualität am laufenden Band

Die kwg ist ein kommunales Wohnungsunternehmen – das größte im Landkreis Hildesheim. Mit sozialen Dienstleistungen und Projektentwicklungen trägt sie seit 1949 im Mietwohnungsbau aber auch mit dem Bau von Eigentumswohnungen zur Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der kinder- und familienfreundlichen Region bei.

Das Wohngebäude in Sarstedt ist Niedersachsens erstes modulares Wohngebäude und so hatte die kwg bislang auch noch keine Erfahrung mit der Bauweise: „Für uns war das Bauen mit Modulen Neuland“, bestätigt Projektleiter Mai. „In unserer jahrzehntelangen Praxis mit konventionellem Bauen wurden wir immer wieder mit Nachteilen konfrontiert: mit nicht einzuhaltenden Terminen, mit mangelnder Qualität und sich ständig erhöhenden Kosten. Nun lebt uns die Industrie die serielle Herstellung von Qualitäts-Produkten bereits lange vor und wir wollten einfach wissen, ob sich dies mit dem Einsatz von Raummodulen auf den Wohnungsbau übertragen lässt“, erklärt er.

Tatsächlich sind Mängel derzeit die Kostentreiber Nummer Eins beim konventionellen Bauen: Sie verzögern nicht nur den Bauprozess und somit die Fertigstellung der Gebäude sondern treiben auch die Kosten im laufenden Bauprozess nach oben. Dank der optimalen Qualität durch industrielle Fertigung gibt es im Modulbau diese mängelbedingten Verzögerungen und Verteuerungen nicht.

Was Entscheider auf Seiten der Investoren, Bauträger, Wohnungsbaugesellschaften aber von vornherein wissen müssen: Der gesamte Planungs- und Entscheidungsprozess ist beim modularen Bauen ein völlig anderer als beim klassischen Bauen, wo man ständig noch Entscheidungen umkehren und Details selbst im Baustadium ändern kann. ALHO betreibt integrale Planung, bei der alle Fachdisziplinen von Anfang an zusammentreffen und alle Entscheidungen sehr frühzeitig im Vorfeld gebündelt werden. Wenn die Produktion der Raummodule nach den Plänen der Architekten startet, läuft der getaktete Just-in-Time-Prozess, bei dem Änderungen kaum mehr möglich sind, der Endtermin aber ist dann auf den Tag genau fixiert. Und das bedeutet: Qualität bei absoluter Termintreue.

Auch in Sarstedt haben sich die Erwartungen erfüllt: Nicht nur konnte ALHO die im Vorfeld festgelegten Kosten und Termine halten, auch die Qualität des Wohngebäudes konnte überzeugen: „Wir sind sehr zufrieden,“ bestätigt Stefan Mai. „Optisch wie haptisch sind keine Unterschiede zum Massivbau zu erkennen. Das gilt für die Innenräume ebenso wie für die Fassade. Nach meinem Verständnis kann man da nichts besser machen“.

Bewährten Entwurf in Modulbauweise übersetzt

Modulbauten sind weder moderne Plattenbauten noch Gebäude von der Stange, sondern von Architekten individuell geplante und auf die Bedürfnisse und Wünsche der Bauherren und Nutzer zugeschnittene und entsprechend gestaltete Bauwerke. Für das Gebäude in Sarstedt wollte die kwg einen bereits bewährten und zusammen mit dem Hildesheimer Büro Hirsch Architekten entwickelten Grundrissentwurf 1:1 modular umsetzen. Auch den Anforderungen der Bauordnung und der aktuellen Energiestandards sowie den Vorgaben zu Brandschutz und Bauphysik musste das Modulgebäude entsprechen – genau so wie jeder konventionell errichtete Bau.

„Für ALHO als Partner haben wir uns auf der Suche nach einer weniger verwaltungsintensiven Bauabwicklung heraus entschieden – aufbauend auf dem GdW-Rahmenvertrag für den modularen Wohnungsbau“, berichtet Stefan Mai.

Da Teile der Projektausschreibung und Planung innerhalb des Rahmenvertrags bereits erledigt sind, können Wohnungsbaugesellschaften beim Bau von dringend benötigten Wohngebäuden sogar von noch weiteren Zeitersparnissen profitieren. Alle zur Angebotsabgabe aufgeforderten Unternehmen mussten sich im Vorfeld einer anspruchsvollen Bewertungsmatrix stellen, welche die kwg zuvor entworfen hatte, um die einzelnen Angebote hinsichtlich Architekturqualität, Funktion, Ausstattung aber auch Kosten fair miteinander vergleichen zu können. Stefan Mai: „ALHO hat am Ende das für uns beste Angebot abgegeben und so das Rennen gemacht.“

Modernes Wohnen, barrierefrei und lichtdurchflutet

Als Generalunternehmer erstellt ALHO seine Gebäude schlüsselfertig aus einer Hand – zum Festpreis und Fixtermin. Die freitragende Rahmenkonstruktion der Module bietet hohe Flexibilität in der Grundrissgestaltung. Die Bauqualität wird durch die kontrollierte, industrielle Vorfertigung und das in alle Prozesse implementierte ALHO-Qualitätsmanagement sichergestellt.

Auf zwei Vollgeschossen und einem eingerückten Staffelgeschoss verteilen sich auf 1.128 qm Wohnfläche insgesamt 16 Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Eine Wohnung setzt sich dabei aus zwei bis zu 14 Meter langen Modulen zusammen. Die Badezimmer und separaten Gäste-WCs wurden im Zuge der Vorfertigung im ALHO Werk bereits fix und fertig gefliest und mit Sanitärobjekten ausgestattet. Die barrierefreien Wohneinheiten sind zwischen 68 und 77 Quadratmeter groß, zwei Zwei-Zimmerwohnungen sind sogar rollstuhlgerecht gestaltet. Alle Wohnungen verfügen jeweils über eine Terrasse oder einen großzügigen Balkon und sind barrierefrei über eine Laubengangerschließung zu erreichen. Eine Erschließungsform, die übrigens bereits seit der Moderne Tradition hat und sich auch wirtschaftlich gesehen lohnt, da der offene Gang im baurechtlichen Sinne auf die Geschoss- und Nutzflächen des Gebäudes nicht angerechnet werden muss und im Gebäudeinnern keine wertvolle Wohnfläche für die Unterbringung von Treppenhäusern und Fluren verbraucht wird.

Eine dem Laubengang vorgelagerte Gebäudespange beinhaltet lediglich die Hausanschlüsse, die Heizungsanlage, die Aufzugsanlage und das Treppenhaus sowie Abstellräume für die Mieter auf jedem Stockwerk. Mit seiner Alufassade setzt sich dieses Eingangsbauwerk von dem weiß verputzten Hauptbaukörper ab. Die Einheiten selbst sind offen und wohnlich gestaltet. Die Bereiche Wohnen, Essen und Kochen reichen dabei meist als zusammenhängende Zonen von Außenwand zu Außenwand, was den Wohnungsgrundrissen eine großzügige, lichtdurchflutete Weite beschert.

Die kwg stellt überdurchschnittliche Ansprüche auch an die Energieeffizienz ihrer Immobilien. Das besondere Augenmerk gilt dabei der Nutzung regenerativer Energien und dem Einsatz moderner Technologie. Auf dem Flachdach des Hauptgebäudes ist eine Luft-Wasser-Wärmepumpe installiert, die als Energiequelle für die Wärmeerzeugung die Umgebungsluft der Außenluft nutzt. Zusammen mit einer Gas-Brennwerttherme versorgt sie umweltfreundlich und effektiv die Wohnungen mit Heizenergie und Warmwasser. Dabei ergänzen sich Gasheizung und Wärmepumpe durch die gegenläufigen Effizienzprofile optimal. Die Luft/Wasser-Wärmepumpe übernimmt die Wärmebereitstellung bei milden Temperaturen. Wird es kalt, schaltet sich die Gastherme unterstützend ein.