Vorsprung durch E: So gelingt der Einstieg

In Zukunft will jeder neben einer Tankstelle wohnen. Nicht neben einer Tankstelle mit Benzin- oder Diesel-Luft und Zapfsäulen, die aus einer Asphaltwüste in die Höhe ragen – die neuen Tankstellen werden leise sein, manche nicht höher als ein Reisekoffer. Sie werden auf unseren Parkplätzen und in unseren Garagen stehen. Die Rede ist natürlich von Ladepunkten für E-Fahrzeuge, denn deren Zahl wächst rasant.

Noch ist nicht einmal jedes hundertste Auto auf deutschen Straßen strombetrieben. Doch im ersten Halbjahr 2019 legten die Neuzulassungen bei E-Autos um 80 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Die Anzahl öffentlicher Ladepunkte ist von Juli 2018 bis Juli 2019 um beeindruckende 50 Prozent gestiegen. Für das Jahr 2030 schätzt das Forschungsinstitut Center of Automotive Management den globalen Marktanteil neu zugelassener Elektroautos – konservativ gerechnet – auf 25 Prozent, optimistisch gerechnet sogar auf 40 Prozent.

Laut einer repräsentativen Umfrage des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) würden 65 Prozent der Deutschen ihr E-Auto zuhause laden, zumal die Ladezeit noch deutlich länger ist als bei herkömmlichen Fahrzeugen: Eine Schnellladestation braucht in der Regel mindestens eine halbe Stuhnde, bis der Akku voll ist, eine klassische Ladesäule zwei bis vier Stunden. Damit schafft eine gute Ladeinfrastruktur am Wohnobjekt einen klaren Wettbewerbsvorteil und Gebäude ohne Ladestationen werden zunehmend unattraktiver. Kommunale und private Wohnungsunternehmen, Immobilienverwalter und Bauträger, für alle stellen sich diese Fragen: Wie schaffe ich die passende Ladeinfrastruktur? Welche Services erwarten Mieter in den nächsten Jahren und Jahrzehnten rund um Elektrofahrzeuge? Einen Überblick gibt dieser Fachbeitrag.

Motive und Förderung

Elektromobilität ist grundsätzlich für alle Wohnungsunternehmen relevant, wobei die folgenden Motive ausschlaggebend sind: der steigende Bedarf an privaten Ladestationen, Klimaschutz, die Aufwertung des Quartiers und Wertsteigerung der Immobilien durch innovative Mobilität und weniger Verkehrslärm. Dies gilt umso mehr, als immer mehr Menschen Wert auf einen nachhaltigen Lebensstil legen und bereit sind, dafür entsprechend mehr zu zahlen. Dazu kommt die Möglichkeit, den Stellplatzschlüssel zu beeinflussen: Ein Sharing-Stellplatz kann beispielsweise drei klassische Stellplätze ersetzen – das macht Sharing gerade für Neubauten zur interessanten Option.

Auch bei der Nachhaltigkeitszertifizierung von Immobilien zum Beispiel gemäß DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) wirkt sich E-Mobilität positiv aus. Gesetzliche Rahmenbedingungen und Förderprogramme spielen ebenfalls eine große Rolle. Zum Teil schreiben Bundesländer bei Neubauten und ab einer bestimmten Zahl an Stellplätzen schon Lademöglichkeiten vor. Noch fehlen bundesweit klare gesetzliche Rahmenbedingungen und Vereinfachungen für den Ausbau von Ladeinfrastruktur.

Das sollte sich aber bald ändern: 2018 hat die EU die neue Gebäudebaurichtlinie verabschiedet, die unter anderem folgende Regelungen für die Ladeinfrastruktur vorsieht: Wohngebäude mit mehr als zehn Parkplätzen müssen bei Neubau oder größeren Renovierungen mit Leerrohren für Ladeinfrastruktur an jedem Parkplatz ausgestattet werden. Deutschland hat das Baurecht noch nicht an die EU-Richtlinie angepasst, ist aber innerhalb von 20 Monaten nach deren Inkrafttreten (9. Juli 2018) dazu verpflichtet.

Das Bundesprogramm Ladeinfrastruktur des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur trifft auf eine sehr große Nachfrage. Bis August 2019 wurden bereits Anträge für insgesamt gut 17.000 Ladepunkte bewilligt, das entspricht einem Fördervolumen von rund 80 Millionen Euro. Am 19. August 2019 startete der vierte Förderaufruf, bis zum 30. Oktober 2019 können erneut Förderanträge für öffentlich zugängliche Ladestationen gestellt werden. Darüber hinaus lohnt es sich, aktuelle Förderprogramme der Länder und Städte zu recherchieren. Zum Beispiel will die Stadt Hamburg mit dem Programm ELBE (Electrify Buildings for EVs) die Ladeinfrastruktur außerhalb des öffentlichen Raums ausbauen.

Am Anfang steht die Analyse

Bevor ein Wohnungsunternehmen konkrete Pläne fasst, raten die Experten von Minol Drive – powered by GP JOULE CONNECT zu einer ausführlichen E-Mobilitätsanalyse. Dazu gehört die Betrachtung der Ist-Situation. Welche Mobilitätsbedürfnisse haben die Bewohner vor Ort, welche davon werden bereits erfüllt? Was muss ich bei der elektrotechnischen Planung berücksichtigen und wer erledigt diese Aufgaben für mich? Welche Ladestruktur ist schon vorhanden? Die Analyse zeigt auf, welches Potenzial das jeweilige Wohnobjekt für E-Mobilität bietet, und gibt konkrete Handlungsempfehlungen – einschließlich Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und Zeitplan für die Umsetzung.

Smarte Ladeinfrastruktur

Die große Herausforderung für Wohnungsunternehmen ist, schon heute fundiert einzuschätzen, wie viele Ladesäulen deren Gebäude in Zukunft benötigen und in welcher Form Mieter und/oder Miteigentümer an den Kosten beteiligt werden dürfen. Weil das Miet- und WEG-Recht das noch nicht eindeutig regelt, ist eine professionelle Beratung hier umso wichtiger. Empfehlenswert sind zunächst eine Bestandsaufnahme und umfassende Standortbetrachtung. Im zweiten Schritt sind die genauen elektrotechnischen Gegebenheiten vor Ort zu erfassen und die Optimierung des Netzanschlusses zu planen. Nur so kann das Investment konkret beziffert und durch Förderung minimiert werden.

Wohnungsunternehmen sollten beachten, dass sie mit der Ladeinfrastruktur auch die Abrechnung und Zugangsverwaltung klären müssen. Beim E-Mobilitätsangebot Minol Drive – powered by GP JOULE CONNECT werden Ladevorgänge und die Nutzung von Sharing-Fahrzeugen in der Regel monatlich abgerechnet. Zugang zur Ladestation erhalten die Bewohner mittels RFID-Karten oder per App. Auch beim Lade-, Last- und Energiemanagement (siehe Grafik) braucht die Wohnungswirtschaft professionellen Rat. Dabei geht es zum Beispiel darum, wie lokale Stromerzeuger – etwa Photovoltaik-Anlagen – die Ladesäulen mit Strom speisen können und wie die Stromversorgung des Gebäudes jene der E-Fahrzeuge beeinflusst.

Sharing als Zusatznutzen

Mit dem Ausbau von E-Mobilität wird auch das Angebot an Sharing-Angeboten zunehmen. Die jüngere Generation hat ein neues Verständnis für Mobilität. Flexibilität und nicht Status und Eigentum stehen dabei im Vordergrund. Viele legen keinen großen Wert mehr auf ein eigenes Auto und wollen sich nicht an ein Fahrzeug binden. Gerade bei Wohnquartieren sind Auto-, Roller- oder Bike-Sharing attraktiv. So gehen Wohnungsunternehmen dabei am besten vor:

– Alle Akteure wie beispielsweise Eigentümer und Mieter vernetzen und Infoveranstaltungen organisieren

– Fördermöglichkeiten prüfen

– Gemeinsam Stellflächen identifizieren: im Bestand durch Neuerrichtung oder Schließung eines öffentlich-rechtlichen Vertrags mit der Kommune zur Nutzung öffentlicher Stellflächen, im Neubau durch Verankerung im Rahmen der Bauplanung

– Anforderungen an stationäres Car- und Bike-Sharing durch Spezifikation der Flotte und Auslastungsdaten bestimmen

– Vertragliche Regelungen mit dem Sharing-Betreiber (Gestattung Grundstücksnutzung, Anforderungen an den Betrieb) treffen

– Vermarktungskonzept erarbeiten

– Schulungen und Einweisungen vor Ort veranstalten

Flächendeckendes Ladenetz

Nicht nur am Haus, auch unterwegs benötigen E-Fahrer einen einfachen Zugang zur Ladeinfrastruktur. Wohnungsunternehmen und Verwalter können Hausbewohnern das entsprechende Werkzeug an die Hand geben. Minol Drive – powered by GP JOULE CONNECT bietet beispielsweise eine App samt Ladekarte, mit der Nutzer eine Übersicht des bundesweiten Ladenetzes bekommen und ohne neue Registrierung tanken können. Ein Webportal macht den gesamten Ablauf transparent. Dieses mehr als 15.000 Ladepunkte umfassende Netz und die einfache Abwicklung machen den Einstieg in die Elektromobilität deutlich attraktiver.

Umgekehrt profitieren auch die einzelnen Wohnquartiere von dieser Lösung, weil sie ihre Ladeinfrastruktur E-Fahrern von außerhalb gegen eine zusätzliche Gebühr anbieten können. Das trägt zur Refinanzierung der Investitionskosten oder zumindest der laufenden Wartungskosten bei. Verwalter können Zugang zu einem Mobility-Managementportal erhalten. Dort sehen sie einen Überblick der Ladestationen und Ladevorgänge sowie Abrechnungsvorgänge. Sie können sich Fehlermeldungen anzeigen lassen, Profile von Fahrern anlegen und verwalten und auf Wunsch auch ein Drittzahlsystem wie direct payment anbinden. Eine weitere Option ist, den Betrieb und alle Verwaltungstätigkeiten der E-Mobilitätslösungen durch den Kooperationspartner GP JOULE CONNECT abwickeln zu lassen. So entfallen monatliche Kosten für Wartung und sonstige Serviceleistungen für die Wohnungsunternehmen, da monatlich direkt mit den Mietern abgerechnet wird.