Messdienstleistungen 2.0
Die Digitalisierung hat die Verbrauchsmessung und die Abrechnung der Wärme- und Wasserkosten revolutioniert. Smarte Funksysteme ermöglichen nicht nur die Fernauslesung der Messtechnik, sondern sind auch die Grundlage für neue Services und Geschäftsmodelle in smarten Gebäuden.
Vor ein paar Jahren tickten die Uhren in der Immobilienverwaltung noch langsamer, wie das Beispiel Betriebskostenabrechnung zeigt. Fast alle Schritte liefen manuell ab, sei es die Übermittlung der Kosten- und Nutzerdaten per Post, Zwischenablesungen beim Auszug eines Mieters, das manuelle Zuordnen der Heiz- und Betriebskostenabrechnungen oder das Durchforsten von Ordnern, wenn ein Mieter Rückfragen hatte. Hausbewohner waren es gewohnt, auf den jährlichen Besuch des Ablesers zu warten. Auch wenn all das mancherorts noch Alltag ist, wirkt es wie ein Relikt aus der analogen Welt.
Verwalter stehen unter Kostendruck und müssen sich in Zeiten des Fachkräftemangels effizienter organisieren. Mieter und Eigentümer wollen keine Zeit mehr für Ablesetermine aufwenden und alles rund um die Wohnung – ob Mietvertrag, Schadensmeldungen oder aktuelle Auskünfte zum Energieverbrauch – unkompliziert per Smartphone und App regeln. Auf die Immobilienbranche wirken zwei Megatrends, die digitale Prozesse, neue Leistungen und sogar neue Geschäftsmodelle einfordern: Nachhaltigkeit und Digitalisierung.
Megatrend Nachhaltigkeit
Der Gebäudesektor gehört in Deutschland zu den vier größten Treibhausgasemittenten. 102 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente haben Immobilien im Jahr 2023 verursacht. Davon entfallen knapp 90 Prozent auf das Heizen. Laut Klimaschutzbericht 2024 der Bundesregierung ist die Emissionsentwicklung rückläufig. Es gibt jedoch noch viel zu tun, um die avisierte Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. Dazu leistet auch die Immobilienverwaltung ihren Beitrag. Den Energieeinkauf optimieren, die Effizienz der Gebäudetechnik laufend verbessern, energetische Sanierungen betreuen und Energieausweise ausstellen lassen: All das gehört schon länger in den Aufgabenbereich von Wohnungsunternehmen und Verwaltern.
Die novellierte Heizkostenverordnung (HKVO) hat zusätzlich die Messtechnik und Betriebskostenabrechnung revolutioniert. Seit 1. Dezember 2021 muss neu installierte Messtechnik aus der Ferne auslesbar sein. Nicht funkende Messsysteme sind bei Neuinstallationen nicht mehr zulässig und bis spätestens Ende 2026 durch fernauslesbare Messausstattungen zu ersetzen. Zusätzlich zur Jahresabrechnung müssen Vermieter und Verwalter den Hausbewohnern monatlich die unterjährige Verbrauchsinformation (uVI) zur Verfügung stellen, um diese für einen bewussten Energieverbrauch zu sensibilisieren.
Megatrend Digitalisierung
Die Digitalisierung und das Internet der Dinge (IoT) machen all das – und noch einiges mehr – möglich. Lösungen wie Minol Connect binden elektronische Heizkostenverteiler, Wasser- und Wärmezähler in ein LoRaWAN (Long Range Wide Area Network) ein. Damit lassen sich die Verbrauchswerte aus der Ferne auslesen und für die Verbrauchsabrechnung und andere smarte Services zur Verfügung stellen. Vor-Ort-Ablesung und Zettelwirtschaft sind passé, alle Prozesse rund um die Abrechnung laufen digital ab. Hausbewohner können ihre Verbrauchsdaten per Browser oder App abrufen – so, wie es die HKVO fordert.
Die Fernauslesung bietet auch Vermietern und Verwaltern in Sachen Effizienz und Qualität einige Vorteile: Es sind keine Verbrauchsschätzungen mehr notwendig, wodurch viele Rückfragen und Reklamationen von Hausbewohnern wegfallen. Vermieter und Verwalter haben insgesamt weniger Aufwand, weil sie auch beim Auszug eines Mieters keine Zwischenablesung mehr organisieren müssen – die aktuellen Verbrauchswerte werden einfach aus der Ferne erfasst. Im Gegensatz zur manuellen Datenerfassung und -übertragung sind Abrechnungsfehler bei der digitalen Datenübertragung nahezu ausgeschlossen.
Neue Services
Darüber hinaus ermöglichen LoRaWAN-basierte Funksysteme wie Minol Connect weitere Smart-Building-Anwendungen. Rauchwarnmelder können in das Funksystem eingebunden und aus der Ferne gemäß DIN inspiziert werden. Auch die Überwachung des Raumklimas mit Temperatur- und Feuchtigkeitssensoren ist möglich, um Schimmelbildung vorzubeugen. Darüber hinaus können die Füllstände von Heizöltanks überprüft oder Leckagen schnell erkannt werden.
Damit stellen Funksysteme nicht nur den aktuellen Höhepunkt in der Entwicklung von Heizkostenabrechnung und Messtechnik dar. Sie markieren auch den Anfang von zukunftsweisenden Möglichkeiten, viele weitere Services und Tätigkeiten rund um das Thema Wohnen zu digitalisieren und in ein ganzheitliches System zu integrieren, von dem Bewohner und Verwalter gleichermaßen profitieren.
Ein Schritt weiter: neue Geschäftsmodelle
Über zusätzliche Services hinaus sind im Zusammenhang mit dem Thema Nachhaltigkeit auch neue Geschäftsmodelle möglich. Ein Beispiel ist der Einstieg in die Elektromobilität. Der Markt entwickelt sich rasant und stellt die Wohnungswirtschaft vor neue Herausforderungen: 2030 sollen laut Bundesregierung in Deutschland 15 Millionen Elektrofahrzeuge zugelassen sein. Die Immobilienwirtschaft ist gefordert, smarte Ladeinfrastruktur in und an Gebäuden zu errichten. Zum Beispiel ist mit „Minol Drive – powered by GP JOULE CONNECT“ eine Elektromobilitäts-Lösung speziell für die Immobilienwirtschaft auf dem Markt.
Status Quo in Sachen Digitalisierung
89 Prozent der Befragten der Digitalisierungsstudie 2024 des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) und EY Real Estate stimmen der Aussage zu, dass durch Künstliche Intelligenz (KI) neue Geschäftsmodelle in der Immobilienwirtschaft entstehen werden. Laut 81 Prozent der Befragten haben Digitalisierung und KI großes Potenzial, einen wesentlichen Anteil immobilienwirtschaftlicher Prozesse zu automatisieren. Zudem sieht ein Großteil der Befragten darin eine Chance, dem Fachkräftemangel und dem demografischen Wandel entgegenzuwirken.
Stand heute liegt die vollständige Digitalisierung jedoch in weiter Ferne. Gemäß einer Studie der Technischen Hochschule Aschaffenburg und Drees & Sommer gaben nur 36 Prozent der Befragten an, dass ihre Immobilienprozesse umfassend digitalisiert seien. Zu den Top 5 Anwendungen, die bereits im Einsatz oder geplant sind, gehören laut ZIA und EY-Studie die Dokumentenanalyse (z. B. Mietverträge), das Energiemanagement sowie Verwaltungsprozesse und der Kundenservice (z. B. Störungs- und Schadensmanagement). Die größte Hürde für eine voranschreitende Digitalisierung sind personelle Engpässe sowie die Kosten und die Unkenntnis über Einsatzmöglichkeiten im aktuellen Geschäftsmodell.
Fazit: Digitalisierung und Nachhaltigkeit ganzheitlich betrachten
Smarte Dienstleister sind gefordert, der Wohnungswirtschaft die Chancen des digitalen Wandels aufzuzeigen und sie während dieses Prozesses zu begleiten und zu unterstützen. Sie müssen die klassischen Kompetenzen – Messen und Abrechnen – vertiefen und gleichzeitig die Weichen für eine nachhaltige und digitale Zukunft stellen. Denn Digitalisierung bedeutet nicht nur, einzelne manuelle Prozesse auf „digital“ umzustellen – zum Beispiel von der manuellen Ablesung auf die Fernauslesung. Es handelt sich um eine viel komplexere Aufgabe. Dabei werden die verschiedenen Bereiche der Immobilienbewirtschaftung nicht mehr getrennt voneinander, sondern als zusammenhängendes, digitales Gesamtkonzept betrachtet. Das steigert nicht nur die Effizienz, sondern ermöglicht auch eine qualitativ hochwertige Immobilienverwaltung mit einer Vielzahl an Services.
Mehr Informationen unter www.minol.de/solutions
