Erneut Rekordergebnis: Deutsche Wohnen bleibt auf der Erfolgsspur
Die Deutsche Wohnen (www.deutsche-wohnen.com) hat im Geschäftsjahr 2016 aufgrund von Bewertungsgewinnen und der operativen Performance wiederholt alle wesentlichen Kennzahlen deutlich gesteigert. Der Konzerngewinn lag mit 1,6 Mrd. € rund 35 % über dem Vorjahr. Der Funds from Operations (FFO I) hat sich im Berichtsjahr durch Portfolioankäufe, deutlich reduzierte Finanzierungskosten sowie organisches Wachstum um 26 % auf 383,9 Mio. € erhöht (Vorjahr: 304 Mio. €). Der FFO I je Aktie stieg um 20 % auf 1,14 €. Der FFO II (inkl. Verkauf) erhöhte sich auf 438,2 Mio. € (Vorjahr: 372,9 Mio. €) und je Aktie um rund 12 % auf 1,30 €. Der Verschuldungsgrad (Loan to Value Ratio) blieb zum Stichtag mit 37,7 % auf Vorjahresniveau (31. Dezember 2015: 38 %). Der EPRA NAV (unverwässert) stieg im Vergleich zum Vorjahr signifikant um 29 % auf 29,68 € je Aktie (31. Dezember 2015: 23,02 € je Aktie).
Wertzuwachs aufgrund anhaltender Marktdynamik
Im Geschäftsjahr 2016 konnte die Deutsche Wohnen erneut von einem dynamischen Marktumfeld und der hervorragenden Entwicklung des Portfolios, vor allem in den Core+-Regionen, profitieren. Dies spiegelt sich im Wertzuwachs von rund 2,7 Mrd. € im Rahmen der Portfoliobewertung wider. Dabei steuerte der Kernmarkt Berlin mit rund 2,4 Mrd. € das größte Wachstum bei. Zum 31. Dezember 2016 war das Portfolio mit 1.580 € je m² bewertet (Vorjahr 1.282 € je m²). Dies entspricht dem 21,5-fachen der aktuellen jährlichen Vertragsmieten, beziehungsweise dem 17,6-fachen auf Basis aktueller Marktmieten. Der Berliner Wohnungsbestand ist aktuell mit 1.738 € je m² bewertet, was derzeit der 23,7-fachen Jahresmiete entspricht.
Michael Zahn, CEO der Deutsche Wohnen AG: „Unser Fokus auf dynamische Regionen wie Berlin oder Frankfurt, zahlt sich dauerhaft aus. Die gute operative Entwicklung unseres Immobilienportfolios ist die Basis unseres Erfolgs. Darüber hinaus profitieren wir von der positiven Entwicklung unserer Heimatmärkte mit attraktiven Wertsteigerungen, die sich in unserem Nettovermögenswert – dem sogenannten NAV – widerspiegeln.“
Erneute Steigerung der operativen Ergebnisse
Das Portfolio der Deutsche Wohnen umfasste zum 31. Dezember 2016 rund 160.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Fair Value von rund 15,5 Mrd. €. Die Vertragsmiete im Gesamtbestand belief sich zum Stichtag auf 6,10 € je m², bei einem Leerstand von 1,8 %. Auf Like-for-like-Basis erzielte die Deutsche Wohnen insgesamt ein Mietwachstum von 2,9 %, wobei der Großraum Berlin 3,5 % beisteuerte. Der Leerstand im Berliner Bestand lag bei 1,6 %.
Im Berichtsjahr konnten die Vertragsmieten auf 704,5 Mio. € (Vorjahr: 634 Mio. €) gesteigert werden, mit einem operativen Ergebnis (Net Operating Income – NOI) von 545,7 Mio. € (Vorjahr: 474,9 Mio. €). Die NOI-Marge erhöhte sich von 74,9 % auf 77,5 %. Das bereinigte EBITDA ohne Verkaufsergebnis und Einmalaufwendungen hat sich um rund 16 % auf 527,4 Mio. € (Vorjahr: 455 Mio. €) verbessert. Hierzu trugen insbesondere die Effizienzgewinn in der operativen Bewirtschaftung sowie die erneute Senkung der Kostenquote bei. Die bereinigte EBITDA-Marge ist deutlich von 71,8 % auf 74,9 % gestiegen und stellt einen guten Gradmesser für die erneut unter Beweis gestellte Effizienz des Geschäftsmodells dar.
Das Verkaufsergebnis reduzierte sich volumenbedingt um 21 % auf 54,3 Mio. € (Vorjahr: 68,9 Mio. €). Gleichzeitig ist die durchschnittliche Verkaufsmarge trotz der Aufwertung des Immobilienbestands von 16 % auf 22 % gestiegen. In der Wohnungsprivatisierung betrug die Verkaufsmarge analog zum Vorjahr rund 40 %. Insgesamt wurden 4.308 Einheiten in 2016 (Vorjahr: 9.405) umsatzwirksam veräußert, davon 1.235 im Rahmen der Wohnungsprivatisierung (Vorjahr: 1.908) und 3.073 im institutionellen Verkauf (Vorjahr: 7.497).
Deutliche Ausweitung des Investitionsprogramms zur Erhöhung der Bestandsqualität
Um die Qualität im Portfolio weiter zu erhöhen, wurde in 2016 ein Investitionsprogramm von 1 Mrd. € verabschiedet. Das auf fünf Jahre angelegte Programm umfasst rund 30.000 Wohnungen, die auf einen zeitgemäßen Standard gebracht und energetisch saniert werden sollen. Zusätzlich wurde ein Nachverdichtungs- und Neubauprogramm in Höhe von knapp 500 Mio. € beschlossen, um die bestehenden Flächenreserven effizient zu nutzen und rund 2.200 Wohnungen innerhalb der nächsten vier Jahre zu errichten. Mit ihrem 1,5 Mrd. e schweren Investitionsprogramm für Modernisierung und Neubau erwartet die Deutsche Wohnen die zielgerichtete Realisierung weiterer Wertpotenziale in der Zukunft.
Attraktive Zukäufe von Pflegeimmobilien
Im Jahr 2016 konnten 31 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt rund 4.600 Pflegeplätzen in zwei verschiedenen Transaktionen erworben werden. Die Ankäufe werden in 2017 einen wesentlichen Ergebnisbeitrag leisten. Bei den Zukäufen konnte die Deutsche Wohnen von ihrer langjährigen Expertise in diesem Marktsegment profitieren und das Geschäftssegment Pflege und Betreutes Wohnen somit erfolgreich ausbauen.
Starke Entwicklung am Kapitalmarkt
Der Kurs der Deutsche Wohnen-Aktie hat sich 2016 mit einem Kursanstieg von rund 19 % erneut hervorragend entwickelt und konnte damit wiederholt die Branchen-Benchmarks wie EPRA Germany übertreffen. Mit einer Marktkapitalisierung von derzeit rund 11 Mrd. € ist die Deutsche Wohnen die zweitgrößte börsennotierte Immobiliengesellschaft in Deutschland und rangiert im europäischen Vergleich auf dem dritten Rang. Vorbehaltlich der Zustimmung der Hauptversammlung beläuft sich die Dividende für das abgelaufene Geschäftsjahr auf 74 Cent je Aktie, eine deutliche Steigerung von 37 % im Vergleich zum Vorjahr.
Für das Geschäftsjahr 2017 erwartet das Unternehmen eine Steigerung des FFO I auf rund 425 Mio. €, wobei der Verschuldungsgrad (LTV) im Zielkorridor von 35 % bis 40 % verbleiben soll.
