GEWOBA investiert 130 Mio. € in Neubau und Bestand
Die Bremer GEWOBA (www.gewoba.de) zieht eine positive Bilanz für das Geschäftsjahr 2015 und präsentiert eine solide wirtschaftliche Entwicklung. Mit einem Jahresüberschuss von 36,5 Mio. € (Vorjahr: 37,2 Mio. €) hat die größte Wohnungsgesellschaft der Hansestadt das vergangene Jahr abgeschlossen. Nach Einstellung von 20,7 Mio. € aus dem Jahresüberschuss in die Gewinnrücklagen verbleibt eine unveränderte Dividendenausschüttung in Höhe von 15,8 Mio. € an die Aktionäre. Hauptgesellschafter ist die Stadt Bremen (74,24 %), rund ein Viertel der Anteile halten verschiedene Banken.
„Wie in den Vorjahren wirkten sich die günstigen Konditionen am Kapitalmarkt positiv auf das Jahresergebnis aus, ebenso der Verkauf von Wohnungen an Selbstnutzer und Kleinanlegern und von unbebauten Grundstücken in Bremerhaven-Leherheide sowie moderate Mietanhebungen“, teilte GEWOBA-Vorstand Manfred Sydow mit.
Fast Vollvermietung, moderate Mietentwicklung
Zum Jahresende bewirtschaftete das Unternehmen insgesamt 41.722 Wohnungen, 183 mehr als im Vorjahr (31.850 Wohnungen in Bremen, 8.565 in Bremerhaven sowie 1.307 in Oldenburg). 252 Wohnungen entstanden im Neubau, zwei durch Dachgeschoss-umbauten, 82 Wohnungen wurden angekauft. Demgegenüber steht der Verkauf von 153 Wohnungen an Selbstnutzer und Kleinanleger. Die Bestände in Bremen und Oldenburg sind nahezu voll vermietet. Die Leerstandsquote beläuft sich in Bremen auf 0,4 % und in Oldenburg auf 0,25 % und resultiert aus Mieterwechseln oder Umbaumaßnahmen. In Bremerhaven ist die Leerstandsquote auf 1,9 % gesunken (Vorjahr: 2,18 %).
Im Gesamtbestand belief sich die durchschnittliche Nettokaltmiete auf 5,43 € pro m² (+ 2,5 %). In Bremen beträgt sie durchschnittlich 5,67 € pro m² (+ 2,7 %), in Bremerhaven liegt diese bei 4,40 € pro m² (+ 0,7 %) und in Oldenburg bei 5,94 € pro m² (+ 1,7 %). Die Mieterhöhungen resultierten aus Modernisierungsmaßnahmen, Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Neuvermietungen. Durchschnittlich erhöhe sich die monatliche Nettokaltmiete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung nach einer Badmodernisierung um insgesamt 81 Cent pro m²
Region profitiert von hohem Investitionsniveau
Einen Höchststand erreichten 2015 die Investitionen: Insgesamt 130 Mio. € gab die GEWOBA für die Modernisierung des Bestands sowie den Neubau aus (Vorjahr: 93,3 Mio. €). Davon entfiel der größte Anteil auf Bestandsmodernisierung mit 72,8 Mio. € und den Neubau mit 57,7 Mio. € (Vorjahr: 20,8 Mio. €). Von den Bestandsinvestitionen wurden 16,8 Mio. € in die energetische Modernisierung von rund 830 Wohnungen (Vorjahr: 14,9 Mio. €) und 13 Mio. € in rund 840 neue Bäder (Vorjahr: 15,5 Mio. €) investiert. 41,8 Mio. € flossen in die Instandhaltung und -setzung. „Die GEWOBA kann ihrem Unternehmensauftrag nur gerecht werden, wenn sie sowohl kontinuierlich in die Attraktivität der bestehenden Wohnungen investiert als auch neue Wohnungen schafft“, betont der Vorstandsvorsitzende Peter Stubbe. So habe heute bereits jede zweite GEWOBA-Wohnung ein modernes Bad.
Erfolgreiche Vermarktung von Wohnungen und Grundstücken
Sehr erfolgreich verlief 2015 die Vermarktung von Wohnungen an Selbstnutzer und Kleinanleger sowie von Baugrundstücken in Bremerhaven-Leherheide. Im Süden der Seestadt entsteht das neue Waldviertel mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Den zweiten Bauabschnitt mit 57 Grundstücken zog die GEWOBA aufgrund der großen Nachfrage um ein Jahr vor und begann bereits Ende 2015 mit der Vermarktung. Schon die 40 Grundstücke des ersten Bauabschnitts waren binnen kürzester Zeit verkauft. „Diese dynamische Entwicklung in Bremerhaven zeigt, dass das Angebot auf ein großes Interesse bei privaten Bauherren trifft“, so Stubbe. „Die Waldrand-Lage des Viertels und die Wiederbelebung des Quartiers spielen sicherlich auch eine Rolle.“ Rund 50 Mio. € hat die GEWOBA seiner Zeit in den Abriss von rund 640 Wohnungen, die Sanierung der verbliebenen Gebäude und die Verschönerung des Wohnumfelds investiert.
Neubau: Investitionen nahezu verdreifacht
Die eigenen Neubauinvestitionen hat die GEWOBA 2015 nahezu verdreifacht (+ 177 %). Sie beliefen sich auf insgesamt 57,7 Mio. €. „Unser Neubauprogramm hat sowohl eine quantitative als auch eine qualitative Wachstumskomponente“, kommentiert Vorstand Stubbe. Einerseits schaffe die GEWOBA im öffentlich geförderten Segment mehr Wohnungen und erweitere so ihr Angebot. Andererseits solle das homogene Wohnungsangebot einer veränderten Nachfrage angepasst werden. 80 % der Wohnungen wurden in den 1950er und 1960er Jahren überwiegend in drei Bremer Stadtteilen gebaut, die Hälfte als Drei-Zimmer-Wohnungen mit rund 60 m². „Diese Wohnungen sind bei den Mietern nach wie vor beliebt. Aber wir spüren auch die starke Nachfrage nach kleinen Wohnungen für Alleinstehende und großen Familienwohnungen“, so Stubbe. „Wir wollen den GEWOBA-Bestand qualitativ breiter aufstellen sowohl in Bezug auf andere Grundrisse als auch auf neue Standorte.“
Dazu verfolgt das Unternehmen drei Entwicklungslinien: Der Neubau in eigenen Quartieren ergänzt den Bestand um in der Regel öffentlich geförderte und barrierefreie Wohnungen, die bestehenden Mietern einen Verbleib im angestammten Quartier ermöglichen sollen. Neubauprojekte mit sozialen Partnern, wie beispielsweise das Quartierszentrum in Huckelriede, tragen als Impulsgeber zur Weiterentwicklung der Orts- und Stadtteile bei. Mit Wohnungen in zentraler Lage und einem breiten Mietenspektrum ergänzt die GEWOBA ihr Portfolio durch Neubauten auf dem Stadtwerder sowie in der Überseestadt (Magellan-Quartier und Marcuskaje).
55 % geförderte Wohnungen
Den Bau von insgesamt 1.400 neuen Wohnungen bereitet die GEWOBA bis 2017 vor. Über die Hälfte aller Neubauwohnungen wird öffentlich gefördert (55 %) und an Menschen mit geringerem Einkommen vermietet. „Wir engagieren sich sehr für das bezahlbare Wohnen in Bremen. Wir sind seit Start des Bremer Wohnraumförderungsprogramms der Bauherr, der den größten Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen baut und fertigstellt“, betont Peter Stubbe.
Durch die Fertigstellung von 160 öffentlich geförderten Wohnungen in den Projekten Marcuskaje und „Neue Perspektiven in Huchting“ erhöhte sich die Anzahl der geförderten Mietwohnungen bei der GEWOBA auf insgesamt 1.339 (+ 5,8 %). Gleichzeitig fielen 86 Wohnungen aus der Preisbindung. „Dass GEWOBA-Wohnungen aus der Preisbindung fallen bedeutet nicht, dass sie anschließend für Geringverdiener nicht mehr bezahlbar sind. Ein Drittel unserer Mieter erhält Transferleistungen wie Wohn- oder Arbeitslosengeld“, betont Manfred Sydow. Für bezahlbaren Wohnraum in Bremen bleibe die GEWOBA die erste Adresse: „Unser Auftrag ist es, Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen. Deswegen gilt für die GEWOBA eine Selbstverpflichtung: Wenigstens 25 % unserer Wohnungen bieten wir dauerhaft gemäß den SGB-II-Regelsätzen an“, so Sydow.
Neubau 2016: Bremer Punkt geht in Serie
Nachdem der erste „Bremer Punkt“ in der Neustadt im Frühjahr 2016 bezogen wurde, geht der Bautyp nun stadtweit in Serie: In der Neustadt, in Kattenturm und in Schwachhausen sind sechs weitere von den kompakten und flexiblen Baukörpern geplant. In der Waller Arndtstraße gehen drei neue Gebäude in Bau, die neben zwölf neuen Wohnungen auch barrierefreie Zugänge für die 72 benachbarten Bestandswohnungen schaffen. Sechs kleine Mehrfamilienhäuser sowie ein großes Atriumhaus schaffen in Osterholz-Tenever 40 neue öffentlich geförderte Wohnungen sowie 90 Kinderbetreuungsplätze in der angeschlossenen Kita. Bauanträge für das letzte Grundstück auf dem ehemaligen TÜV-Gelände in der Östlichen Vorstadt sowie für das Kooperationsprojekt „BlauHaus“ in der Überseestadt will das Unternehmen noch in diesem Jahr stellen.
Klimaschutz: Kyoto-Ziel 2020 erfüllt, Perspektive 2050
„Im Neubau verbinden wir unseren sozialen Auftrag mit wegweisendem Klimaschutz“, erklärt Peter Stubbe. Alle Neubauten sind so geplant, dass sie über die Vorgaben der zu dem Zeitpunkt aktuellen Energierichtlinie EnEV hinausgehen. Mindestens erreichen sie den bis 1. April 2016 gültigen KfW-70-Standard. Viele verbrauchen dank effizienter Haustechnik sogar 45 % weniger Energie (KfW-55-Standard) als vorgeschrieben.
Die Bestandswohnungen werden durch umfangreiche Dämm-maßnahmen zukunftsfähig gemacht. Dreiviertel des GEWOBA-Bestands (30.695 Wohnungen) ist bereits energetisch modernisiert, das Bremer Klimaziel für 2020 seit dem Vorjahr erfüllt: „Im Vergleich zu 1990 stoßen die GEWOBA-Wohnungen heute nur noch annähernd halb so viel CO2 aus. Deswegen stecken wir uns neue Ziele und nehmen Kurs auf 2050“, kündigt Stubbe an.
Analog zu den Beschlüssen der Pariser Klimakonferenz arbeitet die GEWOBA nun auf das ehrgeizige Ziel hin, bis Mitte des Jahrhunderts die CO2-Emissionen um mindestens 80 % zu reduzieren. „Damit unser Bestand in 30 Jahren fast treibhausneutral werden kann, müssen wir planerisch, baulich und technisch neue Wege gehen“, so Stubbe. „Wir denken über das Gebäude hinaus und entwickeln integrierte Konzepte für ganze Nachbarschaften und Quartiere.“
Die rechtlichen und technischen Weichen dafür wurden 2015 mit der Gründung der Tochterfirma GEWOBA Energie GmbH gestellt. Sie wird als Energie- und Stromversorger für ihre Kunden aktiv. In den unternehmenseigenen Heizwerken, die rund 30 % des Bestands mit Heizwärme und Warmwasser versorgen, installiert GEWOBA Energie in den kommenden fünf Jahren 55 Blockheizkraftwerke (BHKW) mit Kraft-Wärme-Kopplung (KWK). Die hocheffizienten Anlagen produzieren gleichzeitig Wärme und Strom. Die ersten beiden Anlagen sind bereits in Betrieb. „Der so genannte Mieterstrom und vergleichbare Versorger-Modelle sind für die Branche sowohl wirtschaftlich als auch ökologisch interessant. Die Versorgung kommt aus einer Hand und die Anlagen werden bedarfsgerecht aktiv gesteuert“, sagt Manfred Sydow. „Die GEWOBA gehört zu den wenigen deutschen Wohnungsunternehmen, die ihren Mietern eine solche Leistung bieten.“
Knapp 500 Mietverträge mit Flüchtlingen abgeschlossen
Ein wichtiger Partner der Stadt und der beauftragten Wohlfahrtsorganisationen ist die GEWOBA bei der Flüchtlingsunterbringung. Zusätzlich zum festen Kontingent von monatlich 30 Wohnungen für die zentrale Koordinierungsstelle, vermittelt die GEWOBA in ihren Kundenzentren Wohnungen auch direkt an Geflüchtete. Von insgesamt 4.636 unterschriebenen Mietverträgen im Jahr 2015 schloss die GEWOBA fast jeden zehnten mit einem Flüchtling (493 Mietverträge). Die neuen Mieter stammen überwiegend aus Syrien (31,5 %), Albanien (8,7 %) sowie dem Iran und Afghanistan (jeweils 5,5 %). „Wohnungen an Flüchtlinge zu vermieten ist Teil unseres alltäglichen Regelgeschäfts – allerdings unter besonderen Rahmenbedingungen“, so Stubbe. „Wir sind einem nachhaltigen Geschäftsmodell verpflichtet und ein Ziel ist, dauerhafte Mietverhältnisse zu pflegen. Das gilt ebenso für alteingesessene wie für zugezogene Neu-Bremer.“
Um die Kommunikation mit den neuen Mietern zu erleichtern, ist seit Jahresbeginn 2016 ein elfköpfiges Sprachmittlerteam im Einsatz. Die Studenten werden von Hauswarten und Nachbarschaftsmanagern beispielsweise zu Fragen zur Nachbarschaft oder zum Stadtteil hinzu gezogen. Auch begleiten sie Geflüchtete zu Veranstaltungen im Quartier, um die Integration in die Gemeinschaft zu fördern.
