GEWOBA zieht positive Bilanz für 2017: Neubau auf Rekordniveau – quantitativ und qualitativ

Die Vorstände Manfred Sydow (links) und Peter Stubbe stellten die Bilanz für 2017 vor.
Foto GEWOBA

Die Bremer GEWOBA zieht eine positive Bilanz für das Geschäftsjahr 2017 und präsentiert eine solide wirtschaftliche Entwicklung. Mit einem Jahresüberschuss von 36,7 Mio. € hat Bremens größte Wohnungsgesellschaft das vergangene Jahr abgeschlossen, teilten die Vorstände Peter Stubbe und Manfred Sydow jetzt mit.

Der Vorjahreswert lag mit 42,6 Mio. € höher – geprägt durch das sehr positive Ergebnis aus Wohnungsprivatisierungen: 2017 veräußerte die GEWOBA 75 Wohnungen im Vergleich zu 332 Verkäufen in 2016. Die Bilanzsumme stieg von 1,174 auf 1.213,7 Mrd. €. Die Ausschüttung an die Anteilseigner beträgt 22,2 Mio. € und setzt sich aus einer 18-prozentigen Dividende auf das Grundkapital (15,8 Mio. €) zuzüglich einer Sonderausschüttung in Höhe von 6,4 Mio. €zusammen. Hauptgesellschafter der GEWOBA ist die Stadt Bremen (74,24 %), rund ein Viertel der Anteile halten verschiedene Banken.

Neubau auf Rekordniveau: 522 Wohnungen im Bau

Das hohe Neubau-Pensum setzte sich 2017 fort: Insgesamt waren 522 Wohnungen im Bau. Dabei lag der Schwerpunkt weiterhin in der Schaffung bezahlbarer Wohnungen für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen. Von den 522 Wohnungen sind 402 durch die Inanspruchnahme der Wohnraumförderprogramme des Landes Bremen öffentlich gefördert. „Die neuen Einkommensgrenzen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus bieten für viele Wohnungssuchende aus dem mittleren Einkommenssegment die Chance, neuen Wohnraum zu beziehen. Etwa findet eine dreiköpfige Familie mit einem jährlichen Brutto-Einkommen von bis zu 52.657 € hier ein attraktives und bezahlbares Angebot“, sagt Peter Stubbe. Zusätzlich befinden sich vier Kita-Einrichtungen mit insgesamt 240 Plätzen im Bau. Das Investitionsvolumen im Neubau lag bei 35 Mio. €.

Mit dem Ziel, den eigenen Wohnungsbestand qualitativ weiterzuentwickeln und quantitativ zu ergänzen, investiert das Unternehmen in die weitere Diversifizierung des Portfolios. „Wir schaffen Wohnungstypen und -grundrisse sowie Qualitäten, die bislang kaum angeboten, aber stark nachgefragt werden, wie barrierefreie Wohnungen, kleine Wohnungen für Singles oder große Wohnungen für Familien, aber auch Wohnungen in Ortsteilen, in denen wir bisher nur wenig anbieten“, sagt Peter Stubbe. Nahezu alle umgesetzten Neubauprojekte ergänzt das Unternehmen durch soziale und ökologische Maßnahmen – sei es durch den Bau von Räumen für Kindertagesstätten, Tagespflegestationen oder durch Mobilitätsangebote wie Carsharing.

Bei ihren Neubauaktivitäten orientiert sich die GEWOBA an drei Maßstäben: Neben kleinteiligen Ergänzungsbauten mit wenigen Wohneinheiten im Quartier realisiert das Unternehmen Stadt- und Ortsteilzentren im Stadtteil und beteiligt sich mit größeren Neubauprojekten mit vielen Wohneinheiten auf den großen Konversionsflächen der Stadt. Mit ihren Bautypen „Bremer Punkt“ und „Tarzan & Jane“ ergänzt das Unternehmen qualitativ seinen Bestand mit barrierefreien Ergänzungsbauten und schafft neuen Wohnraum dort, wo die Wohnraum-Nachfrage vorhanden ist.

Auf der Ebene der Stadtteilentwicklung erfolgte zum Jahreswechsel 2017/2018 der Baustart des inklusiven Wohnprojektes „BlauHaus“ in der Überseestadt. Hier entstehen in Kooperation mit der Blauen Karawane, dem Martinsclub Bremen, Quirl Kinderhäuser und dem Verein Inklusiven WG Bremen 84 barrierefreie, teilweise rollstuhlgerechte Wohnungen, eine Kindertagesstätte sowie ein Veranstaltungszentrum. Mit Wohnungen in zentraler Lage und einem breiten Mietenspektrum ergänzt die GEWOBA ihr Portfolio durch Neubauten auf dem Stadtwerder sowie in der Überseestadt.

Im „Lesum-Park“ in Bremen-Nord entstehen insgesamt 116 öffentlich geförderte Mietwohnungen und mit einem Baggerstich startete im Herbst 2017 der erste Bauabschnitt des Großprojektes „Gartenstadt Werdersee“. Die GEWOBA wird hier 258 Wohnungen bauen, davon 220 öffentlich gefördert.

Neubau in Tenever - zehn Jahre nach dem Stadtumbau

Andere quartiersbezogene Stadtbausteine befinden sich in der Realisierung: In Walle in der Arndtstraße begann der Bau von drei Gebäuden und in Osterholz-Tenever wird auch wieder gebaut. Zehn Jahre nach dem Stadtumbau entstehen auf einer Rückbaufläche an der Otto-Brenner-Allee sechs Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 42 geförderten Wohnungen sowie ein Atriumhaus mit 28 geförderten Wohnungen und einer Kindertagesstätte.

Preisgekrönter Neubau

Verschiedene Preise, Auszeichnungen und Nominierungen bestätigen der GEWOBA die hohe Qualität ihrer Neubauprojekte. Der „Bremer Punkt“ wurde mit dem Deutschen Architekturpreis 2017 ausgezeichnet und schaffte es in der Kategorie „Nachhaltiges Bauen“ des Deutschen Nachhaltigkeitspreises 2018 unter die Top 3 . Mit gleich drei Neubauprojekten war die GEWOBA für den Deutschen Bauherrenpreis nominiert: in der Kategorie „Serielles und modulares Bauen“ für den „Bremer Punkt“ und „Tarzan & Jane“ sowie in der Kategorie „Bauen für Nachbarschaften“ für das „Cambrai-Dreieck“. Auf den ersten Platz schaffte es der „Bremer Punkt“. „Mit diesem Bautyp haben wir ein Objekt entwickelt, das generationengerecht, flexibel und bezahlbar ist und dabei die gewachsenen nachbarschaftlichen Strukturen sowie die Lebensqualität im Quartier nicht außer Acht lässt. Umso mehr freuen uns die zahlreichen Auszeichnung als Bestätigung dafür, dass wir vieles richtig gemacht haben“, sagt Stubbe.

38,21 € je qm für einen zukunftsgerechten Wohnungsbestand

Seit Jahrzehnten investiert die GEWOBA auf hohem Niveau in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Wohnungsbestands. 2017 waren es knapp 97 Mio. €. Davon flossen alleine 26,6 Mio. € in neue Bäder und 21,4 Mio. € in die energetische Modernisierung der Gebäude. Eine besondere Herausforderung stellte im Berichtsjahr die Großmodernisierung an der Ludwigshafener Straße 2-14 in Osterholz-Tenever dar. Das Gebäudeensemble mit 264 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten hat nicht nur eine wärmegedämmte Fassade erhalten. Im Gebäude sowie in den Wohnungen hat die GEWOBA alle Ver- und Entsorgungsleitungen ausgetauscht und neue Bäder eingebaut. Die Sanierung hat rund 23 Mio. € gekostet.

Der Werkstoff Asbest ist in Deutschland seit Anfang der 1990er Jahre verboten, findet sich bis heute allerdings in zahlreichen langlebigen Bauprodukten. Die GEWOBA hat 2014 begonnen, ein Asbestkataster aufzubauen. Darin sind alle Wohnungen registriert, deren Böden den baujahrestypischen Schadstoff enthalten könnten. Seit Anfang 2017 überprüft das Unternehmen routinemäßig bei jedem Mieterwechsel die Beläge und Kleber in diesen Wohnungen durch zugelassene Sachverständigenbüros. Fällt die Analyse positiv aus, werden die Böden vor Neuvermietung schadstoffsaniert. Bis Ende 2017 waren das 1.600 Wohnungen und Kosten in Höhe von 6,3 Mio. €. „Insgesamt rechnen wir in den nächsten Jahren für die Beseitigung von Asbest in unserem Bestand mit einem Investitionsvolumen von 70 Mio. €“, so der Vorstandsvorsitzende Peter Stubbe. Mit ihrem offensiven Umgang zum Thema Asbest nimmt die GEWOBA bundesweit eine Vorreiterrolle ein und ist Vorbild für andere kommunale Wohnungsunternehmen.

Bezahlbarer Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten  

Zum 31. Dezember 2017 gehören 41.627 Mietwohnungen zum Bestand der GEWOBA. Mit einer Leerstandsquote von 0,89 % über den gesamten Bestand spricht das Unternehmen von Vollvermietung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt in Bremen bei 6,04 € pro m², bei 4,57 € pro m² in Bremerhaven und bei 6,22 € pro m² in Oldenburg. Im Vergleich zum Vorjahr ist sie durchschnittlich um 1,9 % gestiegen. Dafür verantwortlich sind Modernisierungen, Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete und Neuvermietungen.

„Mit unserer moderaten Mietengestaltung tragen wir ganz wesentlich dazu bei, eine sozialverträglich Mietpreisentwicklung im Land Bremen sicherzustellen“, so Manfred Sydow. Obwohl nur noch 3,5 % des GEWOBA-Bestands preisgebunden sind, liegen 77 % der nicht preisgebundenen Wohnungen unter der Miete für geförderten Wohnraum von 6,50 € pro m² im Neubau. Zudem hat sich das Unternehmen freiwillig verpflichtet, etwa ein Viertel der freiwerdenden Wohnungen an Leistungsberechtigte nach SGB II, SGB XII und Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG) zu vermieten. Mit rund 1.330 Wohnungen lag diese Quote 2017 bei 33 % aller Neuvermietungen.

Erster Meilenstein im deutschen Klimaschutzplan 2050 erreicht

Bis 2050 sollen die Treibhausgasemissionen weltweit um 80 % im Vergleich zum Referenzjahr 1990 verringert werden. Dieses Ziel hat sich auch die Bundesrepublik Deutschland in ihrer Klimalangfriststrategie gesetzt. Auf dem Weg dahin gibt es Zwischenziele: eines bezieht sich auf die CO₂-Reduktion bis 2020 um 40 % im Vergleich zum Referenzjahr 1990. Die GEWOBA hat in ihrem Bestand diesen ersten Meilenstein bereits in der Abrechnungsperiode 2015/16 erreicht und 41 % an spezifischen CO₂-Emissionen (= 15,7 kg [m²a]) eingespart.

Nun richtet sich der Blick auf das Jahr 2050. Grundsätzlich nimmt das Unternehmen über drei Handlungsdimensionen Einfluss auf die CO₂-Emissionen des Immobilienbestands: Nutzerverhalten, energetischer Gebäudezustand und Energieversorgung der Gebäude (Erzeugung, Energieträger). Da energiesparendes Verhalten auf der Nutzerseite nur mittelbar über kontinuierliche Kundeninformationen gefördert werden kann, sind Gebäudezustand und Versorgungstechnik die zentralen Stellschrauben. Die energetische Modernisierungsquote liegt im Bestand der GEWOBA bereits bei 76 %.

Eine Fortführung des Modernisierungsprogramms alleine wird daher  nicht genügen, um den Wärmebedarf ausreichend weit zu reduzieren. Dies kann nur dann gelingen, wenn ergänzend die CO₂-Intensität der Energieversorgung deutlich gesenkt wird. Direkten Einfluss hat die GEWOBA dafür auf rund 12.500 Wohnungen, die seit 2015 von der Tochtergesellschaft GEWOBA Energie GmbH mit Wärme für Heizung und Warmwasser versorgt werden.

Unabhängig und zukunftsorientiert: GEWOBA Energie GmbH

2017 hat die hundertprozentige Tochtergesellschaft GEWOBA Energie GmbH (GEG) rund 2,6 Mio. € in wärmetechnische Anlagen investiert, darunter sind fünf neue Blockheizkraftwerke (BHKW). Sie reduzieren den CO₂-Ausstoß um rund 600 t pro Jahr und können Strom für 1.280 Haushalte produzieren. Ihre ersten Kunden beliefert die GEG seit April 2017 mit Strom aus den eigenen Blockheizkraftwerken. Perspektivisch verfolgt sie das Ziel, durch einen weiteren Ausbau der BHKW bis zu 6.000 GEWOBA-Wohnungen mit vor Ort produziertem, kostengünstigen Strom zu versorgen. Dafür plant die GEWOBA Energie GmbH 2018 unter anderem die Installation acht weiterer BHKW.

3,7 Mio. € für soziale Themen

Im sozialen Bereich engagiert sich die GEWOBA für das menschliche Miteinander, für Integration, soziale Infrastruktur und Freizeitgestaltung.  „Unsere Verantwortung endet nicht an der Haustür oder an der Grundstücksgrenze“, sagt Peter Stubbe. „Wir übernehmen Verantwortung und tragen gemeinsam mit den zahlreichen Akteuren vor Ort dazu bei, dass die Nachbarschaften und Quartiere für alle Menschen lebenswert sind.“

Viele Projekte initiiert das Unternehmen selbst oder unterstützt Aktivitäten anderer Quartiersakteure finanziell und personell. Rund 3,7 Mio. € hat die GEWOBA im Jahr 2017 für ihre sozialen Engagements ausgegeben, 89 € pro Wohnung. Etwa 55.000 Menschen haben von den über 400 Projekten und Fördermaßnahmen profitiert – von lokalen Festen, einmaligen und regelmäßigen Kultur- und Sportangeboten über Veranstaltungen mit überregionaler Strahlkraft wie dem Kinderkulturprojekt in Kooperation mit dem Museum Weserburg oder der Stadtteiloper in Osterholz-Tenever bis hin zum GEWOBA City Triathlon.