bulwiengesa-Studie belegt verzögerte Fertigstellungen von Wohnungen in Berlin – BFW fordert, Wohnungsbau zur Priorität zu machen

Trotz des derzeit regen Wohnungsneubaus geht die Fertigstellung von Wohnungen in Berlin nur mit großer Verzögerung voran. Das ist das Ergebnis einer Studie, die das Analyseunternehmen bulwiengesa im Auftrag des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg erstellt hat.

Weiter stellt die Untersuchung fest, dass in der Stadt weitaus mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen errichtet werden, nämlich 70 % im Vergleich zum Wohneigentumsanteil von 30 %. Was die regionale Verteilung betrifft, zeigt sich, dass in den Außenbezirken Berlins die Mietwohnungen dominieren, während in der Innenstadt tendenziell mehr Eigentumswohnungen entstehen.

Rund ein Fünftel (19 %) der Mietwohnungen entsteht als preisgedämpfte Wohneinheiten für Menschen mit geringem Einkommen. Die Zahl der geförderten Wohnungen wird weiter zunehmen. Allerdings reicht die angestrebte Menge nicht aus. Sie müsste jährlich auf etwa 10.000 Wohnungen verdoppelt werden, um die derzeit etwa 75.000 Wohneinheiten, die bis 2027 vollständig aus der Belegungsbindung entfallen, zu ersetzen.

Vor allem für Menschen mit mittleren Einkommen gibt es zu wenig Wohnangebote zur Miete. Daher formuliert der BFW Landesverband Berlin-Brandenburg die Forderung, dringend eine Förderung einzuführen, die auch für diesen Teil der Bevölkerung Wohnungsneubau möglich macht.

Überlange Planungs- und Genehmigungsprozesse mindern das Tempo

Die Fertigstellung von neuen Wohnungen ist weit niedriger als die Zahl der Genehmigungen. Zwar stiegen seit 2008 die Genehmigungszahlen für Wohnungen deutlich an, aber die Anzahl der Fertigstellungen ist bisher nur etwa halb so hoch: Sie beträgt 54 %. In den letzten zehn Jahren hat sich ein Genehmigungsüberhang von rund 48.000 Wohnungen aufgebaut. Als Gründe nennt die Studie unter anderem stark verlängerte Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsneubau, die Verknappung von Bauland sowie Investitionskosten, die sich seit 2009 verdoppelt haben. Wird ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt, so verlängert dies die Realisierung eines Bauvorhabens zusätzlich: Den Bebauungsplänen, die 2017 festgesetzt wurden, gingen eine durchschnittliche Laufzeit von 12 Jahren voraus.

Zwar resultieren rund 10 bis 20%  der Genehmigungsüberhänge aus der Spekulation durch den Weiterverkauf von Grundstücken mit Baugenehmigung. Doch heißt dies im Umkehrschluss, dass 80 % des Überhangs aufgrund der oben genannten Gründe entsteht.

Dramatische Wohnungsengpässe und Marktverzerrungen
Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Berlin/Brandenburg erklärt zu den Ergebnissen der Untersuchung: „Es ist bereits fünf Minuten nach zwölf. Die Politik ist in der Pflicht, den Wohnungsneubau mit umfassenderen Maßnahmen zu fördern, zu vereinfachen und zu beschleunigen. Das vom Senat verabschiedete Handlungsprogramm kommt angesichts der anstehenden Aufgaben eher einer kosmetischen Korrektur gleich. Die Folgen des politischen Handelns zeigen sich als Neubauten im Stadtbild erst viele Jahre nach den Entscheidungen. Die Baustellen, die wir heute sehen, gehen auf Entscheidungen unter den Stadtentwicklungssenatoren Andreas Geisel oder Michael Müller zurück. Heute nicht begonnene B-Planverfahren führen dazu, dass die Fertigstellungen im Neubau in den nächsten zehn Jahren dem Bedarf dramatisch hinterher laufen werden. Die Folgen sind dramatische Wohnungsengpässe und Marktverzerrungen. Auf Bezirks- wie auf Landesebene muss die Politik den Wohnungsneubau zur Priorität machen und dabei notfalls andere Belange zurückstellen.“

Für die Studie, die unter www.bfwberlin.de heruntergeladen werden kann, wurden insgesamt 885 Datensätze der firmeneigenen Objektdatenbank ausgewertet. Die Untersuchung berücksichtigt alle als Neubauten errichteten wohnungswirtschaftlichen Projekte im Geschosswohnungsbau unabhängig von ihrer Wohnfläche. Der Untersuchungszeitraum umfasst die Jahre 2016 bis 2021.