Rechtsprechung
Leistungsverzeichnis in einer Ausschreibung, Begrenzung der Pauschalvergütung
BGB §§ 133, 157, 313
VOB/B (2002) § 2 Nr. 7 Abs. 1
a) Inwieweit eine detaillierte Angabe im Leistungsverzeichnis einer funktionalen Ausschreibung (hier: Abbruch einer Klinik) dazu führt, dass sie die Pauschalierung der Vergütung begrenzt, ergibt die Auslegung des Vertrages. Die Auslegung kann auch ergeben, dass die detaillierte Angabe lediglich die Geschäftsgrundlage des Vertrages beschreibt.
b) Beschreibt der Auftraggeber in einem Pauschalvertrag Mengen oder die Mengen beeinflussende Faktoren (hier: Estrichstärke in einer Zulageposition), können diese zur Geschäftsgrundlage des Vertrages erhoben worden sein. Das kann insbesondere dann angenommen werden, wenn der Auftragnehmer davon ausgehen durfte, der Auftraggeber habe eine gewisse Gewähr für eine verlässliche Kalkulationsgrundlage geben wollen.
c) In diesem Fall kommt ein Ausgleichsanspruch nach § 2 Nr. 7 Abs. 1 VOB/B in Betracht, wenn sich eine deutliche Mengensteigerung ergibt. Wirken sich die von den irreführenden Angaben des Auftraggebers im Vertrag abweichenden Mengen derart auf die Vergütung aus, dass das finanzielle Gesamtergebnis des Vertrages nicht nur den zu erwartenden Gewinn des Auftragnehmers aufzehrt, sondern auch zu Verlusten führt, ist das Festhalten an der Preisvereinbarung häufig nicht mehr zumutbar. Auf eine starre Risikogrenze von 20 % der Gesamtvergütung kann nicht abgestellt werden.
BGH, Urteil vom 30. Juni 2011 – VII ZR 13/10 –
Führung eines Bautagebuches durch den Architekten
BGB § 634 a. F.
HOAI § 15 Abs. 2 (i.d.F. vom 21. 9.1995)
a) Vereinbaren die Parteien, dass für Inhalt und Umfang der werkvertraglichen Leistungspflichten des Architekten das Leistungsbild des § 15 Abs. 2 HOAI entsprechend gilt, hat der Architekt ein Bautagebuch zu führen.
b) Kommt der Architekt dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Besteller grundsätzlich gemäß § 634 BGB zur Minderung des Architektenhonorars berechtigt.
BGH, Urteil vom 28. Juli 2011 – VII ZR 65/10 –
Anspruch auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen vom Wohnungseigentümer
BGB § 604 Abs. 1; WEG § 27 Abs. 3 Nr. 7
Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann.
BGH, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 21/11 –
Zuordnung von Heizkörpern zum Sondereigentum
WEG § 5 Abs. 2, § 22 Abs. 3
a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.
BGH, Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 176/10 –
Einkaufszentrum, Auferlegung von Kosten des Center – Managements
BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 2, 310 Abs. 1 Satz 2
EGBGB Art. 229 § 5
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
BGH, Urteil vom 3. August 2011 – XII ZR 205/09 –
Verpachtete Gaststätte, öffentliche – rechtliches Rauchverbot kein Mangel
NRauchSchG RP § 7 Abs. 1;
BGB §§ 536 Abs. 1 Satz 1, 536 a Abs. 1, 581 Abs. 2
a) Das Rauchverbot in § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar.
b) Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehen Raucherbereich einrichten kann.
BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09 –
Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten, Beweislast des Mieters
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1
a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes derWirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10 –
Aus den Gründen:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 12. 11. 2008 rechnete die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2007 gegenüber den Beklagten ab. Darin wurde der auf die Beklagten entfallende Anteil der Müllentsorgungsgebühren mit 525,71 € angegeben. Mit Anwaltsschreiben vom 9. 12. 2008 beanstandeten die Beklagten diese Abrechnungsposition unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“, der für eine Wohnung vergleichbarer Größe hinsichtlich der Müllabfuhrgebühren lediglich eine Kostenumlage von 185,76 € als berechtigt ausweise, und forderten die Klägerin zur Rückzahlung des Differenzbetrages in Höhe von 339,95 € auf, da die Klägerin durch ihren überhöhten Kostenansatz das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt habe.
In der Folgezeit behielten die Beklagten von der Miete für Januar 2009 einen Teilbetrag von 395,95 € ein. Die ihnen von ihrem Rechtsanwalt berechneten Kosten für das Beanstandungsschreiben vom 9. 12. 2008 in Höhe von 99,60 € brachten die Beklagten von der Miete für Februar 2009 in Abzug.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung der einbehaltenen Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Die Revision hat keinen Erfolg.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nach § 535 Abs. 2 BGB zu. Die von den Beklagten mit dem teilweisen Einbehalt der für Januar und Februar 2009 geschuldeten Mieten stillschweigend erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Erstattung überhöhter Müllgebühren aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten geht ins Leere, weil den Beklagten kein Erstattungsanspruch zusteht. Denn die Klägerin hat die Beklagten in der genannten Betriebskostenabrechnung ohne Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot mit anteiligen Müllgebühren in Höhe von 525,71 € belastet.
1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der nach entsprechender Vereinbarung vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urt. v. 28. 11. 2007 VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440). Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs haben die Beklagten nicht dargelegt.
a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist umstritten, wer im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot die Darlegungs- und Beweislast trägt. Eine verbreitete Meinung weist dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür zu, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet habe (AG Hannover, WuM 2011, 30; AG Leipzig, WuM 2006, 568 f.; WuM 2003, 452; AG Düren, WuM 2003, 153; AG Frankfurt am Main, WuM 2002, 376 f.; AG Mitte, ZMR 2002, 761 f.; LG Hamburg, NZM 2001, 806). Soweit eine Begründung hierfür gegeben wird, stellt diese Auffassung darauf ab, dass die Kostenumlage von vornherein hinsichtlich Art und Höhe auf solche Aufwendungen begrenzt sei, die dem Gebot einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung genügten.
b) Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenansicht stellt darauf ab, dass der Mieter mit der Behauptung, der Vermieter habe seine Pflicht zur Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots verletzt, einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB geltend mache; deshalb treffe nach dem allgemeinen Grundsatz, dass jede Partei die ihr günstigen Tatsachen im Prozess vorzutragen habe, den Mieter die Darlegungs- und Beweislast (LG Berlin, GE 2005, 1129).
Mieterhöhung, Bezugnahme auf älteren Mietspiegel
BGB § 558a Abs. 2 Nr. 1
Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 337/10 –
Eigenbedarfskündigung, formelle Anforderungen
BGB § 573 Abs. 1 Satz 1
Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 –
Umstellung auf kalenderjährliche Betriebskostenabrechnung
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.
BGH, Urteil vom 27. Juli 2011 – VIII ZR 316/10 –
Verminderung der Miete im sozialen Wohnungsbau
BGB § 558 Abs. 6
Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.
BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 –
VIII ZR 261/10 –
Brandenburg
Brandenburgisches Gesetz über Mindestanforderungen für die Vergabe von öffentlichen Aufträgen (Brandenburgisches Vergabegesetz – BbgVergG). Vom 21. September 2011; Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Brandenburg Nr. 19
HESSEN
Vierte Verordnung zur Änderung der Hessischen Verordnung zur Durchführung des Bundesbaugesetzes. Vom 12. September 2011; Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen Nr. 17 S. 428
MECKLENBURG-VORPOMMERN
Verordnung über die Erhebung von Gebühren für Amtshandlungen nach dem Grundbuchbereinigungsgesetzes. Vom 02. August 2011; Gesetz- und Verordnungsblatt für Mecklenburg-Vorpommern Nr. 16 S. 896
RHEINLAND-PFALZ
Landesverordnung über die Gebühren der Vermessungs- und Katasterbehörden und der Gutachterausschüsse (Besonderes Gebührenverzeichnis). Vom 09. September 2011; Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Rheinland-Pfalz Nr. 16 S. 353
SACHSEN-ANHALT
Vierte Verordnung zur Änderung der Grundbuch- und Register-Verordnung. Vom 25. August 2011; Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Sachsen-Anhalt. Nr. 17 S. 645
